由2000年的国家统计局全国人口普查数据可知，截至2000年，我国65岁以上老年人口的比重首次超过7%，这表明我国已经正式进入老年社会。2010年止，60岁以上的人口达全国人口数的13.26%，其中65岁以上的人口占比8.87%。^[1]老年人口的增长对中国的养老问题提出了新的挑战。我国目前的养老体系存在以下不足：缺乏应对人口老龄化的相关准备条件、未富先老情况严重、“4—2—1”家庭结构模式、社会保障体系不健全等。截至目前，我国的养老保险制度和基本医疗保险制度已大致确立，但是涵盖群体与包含项目较窄，补偿水平较低，老年人的基本养老需求和医疗保障并不能得到较好的满足。^[2]而实施住房反向抵押贷款的养老方式，一方面可以帮助国家探索新的养老模式，补充传统养老方式的不足；另一方面又有利于弥补养老金短缺的不足，并且还有益于完善现有养老制度，促进社会和谐与稳定。^[3]因此，在老年人对养老需求逐渐提高的情况下，构建住房反向贷款养老体系，帮助老年人老有所养、老有所依，是非常有必要的。^[4]

一、广州市实施住房反向抵押贷款养老业务的可行性

(一) 广州市人口老龄化状况

一般来说，衡量人口老龄化的国际标准有两个：一是60岁及以上人口占总人口比重达到10%以上；二是65岁及以上人口达总人口数的7%或以上。2016年广州市各年龄组人口构成见表1。^[5]

从表1可以看出，广州市人口构成中，60岁以上人口占总人口的比例已接近18岁以下人口占总人口的比例，甚至有部分城区如荔湾、越秀、海珠60岁以上人口已大大超过18岁以上人口数；并且广州市60岁以上人口比例为17.27%，已经超出老龄化的国际标准10.27%。由此可见，广州市现已完全步入老龄化时代，随之而来的养老保障压力与养老保障的财政风险较大。因此，开拓出一种新型的养老模式，积极推行“以房养老”是解决当前难题的又一重要途径。^[6]

(二) 广州市家庭规模状况

目前广州市的中年空巢家庭正以每年1.5万户递增，第六次全国人口普查数据显示，广州市全市常住人口中平均每个家庭户的人口为2.98人。^[1]除此之外，从《2016年广州市统计年鉴》可知，家庭规模与家庭收入情况和经济水平呈现一定的反向关系，家庭收入水平越低，平均家庭人口数越多；反之亦然，具体数据如表2所示。^[5]在空巢家庭逐渐增多的现实下，传统养老方式的功能已大不如前，面对这一严峻的养老困境，推广实施“住房反向抵押贷款养老”实为必要。

(三) 广州市人均GDP与城镇居民收支状况

广州市是中国国际性商业之都，其经济发展水平一直处于全国前列，无论是从总体GDP还是人均GDP的角度来看，广州市的发展都呈现增长趋势。

排除部分通货膨胀的影响之后，广州市城乡居民的收支水平均呈增长态势。比如广州市职工平均工资由2014年的42 955元增长到2015年的46 735元，增长8.80%。除城镇居民之外，广州市农村居民年人均纯收入也一直呈现持续正向增长势态，从2014年的17 663元增长为2015年的19 323元。同样，从消费的角度来看，广州市人均消费水平也仅次于北京、上海等地，位于全国前列。据统计，广州市城镇居民与农村居民消费性支出分别由2014年的33 385元和14 544元增长至2015年的35 752元和15 925元，其中食品烟酒类、衣着、住宅、交通通信、教育、医疗保健等均有不同程度的增长。^[5]

经济基础决定上层建筑。有了良好的经济条件和极其开放的对外环境，广州市无论是在施行以房养老的物质条件方面还是思维方式方面都具备了良好的基础。

(四) 广州市房地产发展状况

尽管近年来部分一线城市存在一些不合理的现象，出现了较为严重的泡沫等市场调控失灵现象，但房地产业作为我国经济支柱型产业之一，在我国国民经济中占据非常重要的地位。大多数大中城市的房地产行业总产值在地区总产值中的比例都在不断增大，广州市也不例外。对比北京、上海、深圳等特大型城市的商品房价格，广州市的房价仍处于相对较低的水平，商品房交易活跃，房价提升空间大(见表3)。^[5]正是因为市场对房产价值不断增长的预期，才使得“以房养老”存在可持续发展的价值。

(五) 广州市金融、保险业发展状况

住房反向抵押贷款养老的成功推行，离不开成熟健康的金融与保险市场。受经济周期以及其他因素的影响，广州市金融保险市场发展不是很稳定，波动性较大，在2000年时金融保险业占地区总产值的比例为6.47%，而到 2006年则下降为3.87%，同年的环比增长率为-5.63%。单从居民参与保险的情况来看，广州市保险业发展还算稳定，投保人数也呈递增趋势。如表4所示，2014和2015年，广州市所有保险项目中的基本养老保险、城镇职工基本养老保险、城乡居民养老保险、农转居养老保险、基本医疗保险、城镇职工基本医疗保险、城乡居民基本医疗保险等均有一定程度的增长。^[5]由此可见，广州市保险业覆盖群体相对较广，养老保险和医疗保险均得到良好普及，这将为住房反向抵押贷款养老业务的推广提供有利的支撑条件。

二、广州市实施住房反向抵押贷款养老业务的需求分析

“以房养老”的顺利推广不仅需要了解地区人口老龄化现状经济发展水平、金融与保险业支撑以及房地产业的基础等，还有必须弄清楚居民对这一新生事物的态度如何，是“接受还是否定？哪些人接受？哪些人拒绝？为何接受？为何拒绝？”等问题。基于此，本文选取广州市越秀区、荔湾区、天河区、海珠区、黄埔区五个区的800名老年居民进行了实地调研与访谈，800份问卷调查中有效问卷为738份，有效率为92.25%。

(一) 政策了解程度调查

全部调查对象中有53.76%都听说过“以房养老”，对这一政策有一定的了解，其中有11.25 %的老年人还表示非常了解，这一结果完全超出了研究的初始预期。这可能是缘于我国近几年对此业务的宣传与推广。将近一半的被调查者都是离退休人员。当被问道“你是否了解‘以房养老’”时，回答“是”的老年人中有83.10 %的是通过新闻报纸等媒体形式了解的，14.66%的老年人通过家人朋友介绍了解得到。

当问到“您愿意参加‘以房养老’吗？”这个问题时，有54.8 %的调查对象选择了“不愿意”。他们不愿意参加的主要原因是“房子要留给子女”以及“钱够花，不需要抵押房产”。有36.10 %的老年人选择“会”或表示会考虑该政策，这一部分群体则可作为第一批业务潜在发展对象。

(二) 愿意接受“以房养老”的动因分析

经了解，愿意参与“以房养老”业务的老年人有着不同的需求动机，可分为“弥补收入不足，改善生活条件”、“兑换现金，预防其他可能性支出”和“国外很成功，愿意尝试这种新型养老方式”和“其他”，具体的偏好如图1所示。

通过分析，我们可以看出广州市居民选择“以房养老”政策的主要原因是为了弥补收入的不足，能让自己“老有所养，老有所依”，究其原因可能是小规模家庭结构和“空巢”现象。在原因中位居第二的则是兑换现金，预防其他可能性支出，参与这项业务能使老年人的晚年生活更有保障。

(三) 拒绝接受“以房养老”的动因分析

老年人不愿意参与住房反向抵押贷款养老业务的原因比较复杂。最多人选择的原因为“房子要留给子女”，其后为“钱够花，不需要抵押房产”“对保险和金融机构不放心”“房价上涨太快，抵押不划算”“没听说过，不接受”“设计机构太多，手续繁杂”等。所以，不难看出，在中国，传统的家庭观念较强，“但存方寸地，留与子孙耕”的传统观念根深蒂固，大部分人认为自有房产都是一项非常重要的遗产。

(四) 遗产税对需求意愿的影响

除了以上拒绝动机之外，是否征收遗产税也对老年人的选择意向产生了非常重要的影响。由调查结果可知，广州市老年人愿意参加“以房养老”的选择与遗产税的征收呈现出明显的正向关联。如图2所示，在遗产税分别为0、30%、40%、50%的条件下，老年人的参与意愿分别为9.20%、17.70%、25.60%、39.10%，因此，我们有理由相信遗产税对老年人参与“以房养老”的需求有较大的影响。

(五) 房产税对需求意愿的影响

是否开征房地产税无疑会对中国社会产生非常大的影响，甚至改变整个国家的经济走向。对于政府而言，征收房产税可获得一笔可靠的财政收入，这样一种直接税将比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能；对投资者来说，房产税的征收会提高购房者的持有成本，降低收益预期，从而遏制房地产的投资需求；对刚需人群来说，房地产税可以让更多高收入者、富裕者缴纳更多税收，防止两极分化，促进财富的再分配；对于整个楼市，征收房产税可在一定程度上抑制房价泡沫。

在调查中，当问到“若对二套房征收1%的房产税，您还会选择参与‘以房养老’吗？”时，老年人的热情并不高，房产税的征收只能影响14.8%的老年人的参与意向。大多数人认为，房地产市场极度不稳定，房屋价值浮动大，房产税带来的收益变化小于房价波动带来的收益损失；也就是说，在房产税较低的情况下，老年人参与住房反向抵押贷款养老的热情并不高。

三、广州市住房反向抵押贷款养老运行模式

(一) 选择合适的住房反向抵押贷款养老模式

在广州市推广住房反向抵押贷款养老业务首先必须确定一种适合广州市市情的运作模式，是选择完全政府经营，还是完全市场运作，亦或是政府与市场二者结合运作。通过借鉴国外发达国家和国内试点案例的经验可知，在中国计划经济与市场经济并存的大环境下，最好的方式就是“市场为主，政府为辅”的运作模式，吸引私有资金，提高运作效率。^[7]

住房反向抵押贷款养老业务是一款具有社会和经济显著外部效应的金融产品。它致力于解决国家老龄化的困境，提高整个国民生活的福祉，工程非常浩大；同时，此项业务在中国还刚刚发芽，公众认知不够，无法迅速建立起对业务的信心，各种法律信用体系也不完备，业务运作存在着巨大的风险，如果没有政府的扶持很难全面实施。

(二) 住房反向抵押贷款的运作流程

1. 适用对象

选择合适的住房反向抵押贷款适用对象一般主要看三个方面的条件，分别是年龄、身体状况、房产属性。^[8]首先，根据我国目前的老龄化情况以及法定退休年龄、广州市人口的平均寿命，同时又要保持贷款的期限和申请人寿命的平衡以降低老年人和贷款机构的业务风险，将65岁定为业务申请者的年龄下限。其次，从申请者的身体健康状况的层面来看，申请者必须有专业医疗机构的健康评估报告，如实地提供自身健康信息，防止“道德风险”的发生。再次，申请者的房产作为业务的核心之一，必须具备以下条件：一是申请人的房产必须为自由产权的居住住宅，并具有一定的商业价值；二是由于房产的流动性和可抵押性，申请人的抵押房产须为城镇房产，并根据所在地段评估价值。^[9]

2. 参与机构

住房反向抵押贷款养老业务主要参与方包括金融机构、保险机构、房产评估机构、医疗机构以及政府机关单位。此五方面分业经营，互相配合。金融机构负责贷款的发放，保险机构设计产品及相关精算，房产评估机构对申请人房产价值及预期做出合理的评估，医疗机构负责评估申请者的身体状况，政府负责政策环境、推广、监管与审查。

3. 运作流程

住房反向抵押贷款的正常运转，需要有一套有效的运作流程作保证。在明确参与人条件和各参与方职责之后，对该业务的运作流程进行详细说明。第一，咨询。在决定参与该业务之前或已经决定参与该业务还未参与之前，申请人可向政府房产抵押咨询部门咨询，了解项目与产品的信息。第二，申请。申请人根据咨询部门提供的意见和指导填写好相关申请材料。第三，委托受理。申请人向业务开办机构提交项目参与申请书，并由业务开办机构对其进行初步审核。第四，评估。若初步审核通过，则由医疗机构和房产评估机构对老年人的身体健康状况和房产价值及预期进行详细而专业的评估。第五，提交报告。房产评估机构和医疗机构将申请人的房产价值及身体健康状况评估报告提交给业务方。第六，接受申请。若评估机构所提交的报告符合条件，则接受申请人贷款申请，同时，向保险机构投保，预防风险。第七，政府审查与担保。政府房产管理部门对提交上来的申请文件进行第三次审查，若三审通过，则为申请人和业务方都提供担保，以保证借贷双方的利益。第八，方案确定，签订合同。由业务接待双方协商，定价，即确定好贷款金额、贷款发放方式与期限以及其他相关事务，签订合同，明确双方的权利与义务，^[10]业务正式开始。第九，贷款发放与合同结束。合同签订正式生效之后，还存在一段时间的观察期。在这段时间之内，双方若对业务的实施不满意或反悔，有权利取消该业务，只是需要支付相应的手续费。加入一个为期为t的“磨合期”有效地避免了老年人因为隐瞒真实健康情况给贷款方造成的“道德风险”，同时也维护了申请者的相关权益。^[11]贷款的结束，通常情况下，直至申请业务的老年人去世，业务终止。业务一经终止，贷款方即获得房屋的完整产权。如果业务期末时老年人在生存期，也就是说申请者的实际寿命长于合同期，申请者将继续居住在原来的房子里，并由贷款方发放同等金额的养老金。如果情况相反，即申请人的实际寿命短于协议期，未支付部分的余额，会由贷款方发放给申请人的继承人(如图3)。^[12]

四、结论与建议

(一) 结论

本文主要通过住房反向抵押贷款养老业务在广州市开展的可行性和市场需求、运行体系与模式进行了分析，得出两点结论。一是目前广州市人口结构已进入“空巢化”、老龄化，传统养老模式已经无力承担如此巨大的压力，亟需开拓一种新型的养老方式，广州市的经济条件、房地产行业发展情况、养老保障条件等均符合此项业务的实施，因此，具备推行此业务的可行性。^[13]二是广州市在实施住房反向抵押贷款养老模式时，应采取“市场主导，政府支持”的模式，走政府与市场相结合之路。^[14]

(二) 建议

1. 制定优惠政策，鼓励大型金融机构开展住房反向抵押贷款业务

以房养老在国外已经逐步成熟，而在我国，由于传统观念、房产市场泡沫、利率浮动等原因，实施风险很大。大规模综合型金融机构抗风险能力强，政府应当要制定相关风险补偿政策，鼓励大规模综合型金融机构开展该项业务，^[15]从而用大机构的规模效应来推动住房反向抵押贷款养老业务的展开。

2. 积极推进养老“并轨”，提高养老金替代率

正如人社部和财政部发布的《城乡养老保险制度衔接办法》所述，我国将于2020年前全面建成公平、统一、规范的城乡居民养老保险制度；除了统一城乡养老保险之外，还要改革机关事业单位养老保险制度，破除养老保险的“碎片化”与“双轨制”^[16]，积极试点，鼓励公务系统工作人员与事业单位工作人员建立个人账户、缴纳保费；同时，为使养老金获得更高的回报，应该拓宽投资渠道，鼓励养老金进入资本市场、货币市场、金融市场乃至实业性投资，积极参与一些中低风险的投资运营项目，以降低风险，保证收益。

3. 积极发挥政府在住房反向抵押贷款养老方式运作中的各项职责

在住房反向抵押贷款养老业务中，政府主要为业务实施提供一个可靠与合理的政策与制度环境，并对业务进行适时监管与审查。^[17]同时，因为国人对此业务的认知程度很低，大多数人并不认可或了解这一业务，所以，政府应该着力加大舆论宣传力度。

4. 多方联动，独立运营

金融机构、保险机构、房产评估机构与医疗机构分业经营，建立独立的贷款方、提供保障方、资产评估方与体检方。^[18]为避免业务内部间的寻租或垄断等不合理的竞争现象，有必要将金融机构、保险机构、房产评估机构与医疗机构，也就是说将贷款、房产价值评估与发放贷款、保险、身体健康评估等业务分离开，使各自独立运行。^[19]不过，即使是分业经营，那也不表明是完全独立，各机构之间还是要形成一个完整的产业链，为实现各方利益的最大化改进产品设计，细分产品市场、互相配合、互相扶持，最终达到业务的帕累托最优状态，^[20]让住房反向抵押贷款养老业务为我国养老事业注入强大的动力。