引言

2020年《民法典》对地役权规则在2007年《物权法》的基础上作了部分修改，主要体现在两点。其一，扩大了相关权利的范围。例如，《民法典》第378条将《物权法》第162条中土地承包经营权与宅基地使用权扩展为“$\ldots\ldots$等用益物权”，第382条、第383条在土地承包经营权、建设用地使用权后面加了“等”，表达了将权利范围扩展至其他用益物权甚至不动产物权的意思。其二，《民法典》第381条基于“三权分置”的立法表达将《物权法》第165条中的“土地承包经营权”修改为“土地经营权”。除这两点外，其他修改主要为文字表述准确性方面的修改。总体而言，《民法典》基本保持了《物权法》对地役权设立方式、从属性和不可分性的实质性规定。我国《民法典》对地役权采用合同生效加登记对抗主义，但在实践中地役权登记的情况很少，尤其在我国农村地区，地役权有80%以上是不登记的^[1]329，因而司法中主要涉及未登记的地役权案件。笔者通过对2016年至2019年期间“北大法宝”^①有关地役权相关案件的整理，发现司法实务中对地役权的登记对抗规则、地役权的从属性与不可分性规则之间存在着误解或混淆现象。产生这种现象的原因，很大程度上是由于对地役权登记对抗规则、从属性和不可分性规则的立法表达不清晰^②，进而导致了规则间的冲突。本文尝试通过梳理司法实务中地役权规则的适用，以便并针对产生冲突的原因提出相应的建议，为地役权规则间的协调提供参考。

^① “北大法宝”，是由北京大学法制信息中心与北大英华科技有限公司联合推出的智能型法律信息一站式检索平台。网址http://www.pkulaw.cn。

^②参见《民法典》第374条、第380条、第382条、第383条，《物权法》相对应的条文是第158条、第164条、第166条、第167条。

1 地役权的典型案件与主要问题 1.1 2016—2019年期间的地役权案件情况

在“北大法宝”中，通过依次输入“地役权”与“善意第三人”两个关键词对案件进行搜索，笔者筛选出2016—2019年期间10件涉及地役权登记对抗规则或从属性与不可分性的相关案件，进行整理后如表 1所示。

1.2 地役权规则适用中的主要问题

通过归纳整理表 1可以发现，上述案件均属于地役权未登记情形，有的案件适用了登记对抗规则，有些案件适用了地役权的从属性或不可分性规则。在这些案件中，除适用登记对抗规则进行裁判的以外，均未对地役权是否登记加以区分，且对地役权所转让的是供役地还是需役地亦未加以区分，只是概括地认为因地役权具有从属性与不可分性，依法应随建设用地使用权、房屋所有权等一并转让。总之，通过梳理表 1中的案件，可以发现当前地役权规则适用存在三个问题。

第一，在供役地上用益物权转让情形下，认定地役权一并转让的案件共8件，有的案件依据登记对抗规则，有的案件依据从属性规则，有的案件甚至依据了不可分性规则，那么，地役权登记对抗规则与地役权从属性、不可分性规则是何种关系？尤其是在(2017)粤1424民初200号案件中^③，供役地与需役地上的其他物权均转让时，地役权一并转让的认定是否仅需适用地役权从属性规则，而无需考虑登记对抗规则呢？

^③参见广东省五华县人民法院(2017)粤1424民初200号民事判决书。

第二，一件供役地上权利转让案件与一件需役地上权利转让案件，均依据地役权从属性规则，认定地役权一并转让。那么，地役权从属性的适用对象是供役地还是需役地？对此，《民法典》现行规则是否存在进一步阐释的必要？原因在于，地役权登记对抗规则表述为地役权“未经登记，不得对抗善意第三人”，第三人的范围如何确定？是否包括供役地以及供役地上权利的受让人、需役地以及需役地上权利的受让人？同样的，地役权从属性规则表述为“地役权不得单独转让”，同样，也涉及是否包括供役地以及供役地上权利的转让、需役地以及需役地上权利的转让这一问题。

第三，在供役地上用益物权转让情形下认定地役权一并转让的案件中，有的依据地役权从属性规则，有的依据地役权不可分性规则，那么，地役权的从属性与不可分性之间是何种关系？“部分转让”能否作为不可分性完全独立于从属性的标准？在供役地以及供役地上权利转让情形下，是否存在适用登记对抗规则的可能？

2 地役权从属性规则与登记对抗规则之间的冲突 2.1 从属性规则的表达不充分导致与登记对抗规则调整范围的冲突

《民法典》第380条与第381条规定了地役权的从属性，即地役权不能单独转让、不能单独抵押，然而在法条中，并未明确是从属于供役地还是从属于需役地，因此极易导致司法实务中的混淆。在“刘某等诉谷某等侵权责任纠纷案”中，谷某与刘某等5人签订了地役权合同，约定由刘某等5人在谷某的宅基地上打水井浇地。之后，谷某将其宅基地使用权转让给李某，李某在利用宅基地过程中造成刘某等5人利用水井的障碍，刘某等提起诉讼，要求李某停止侵害、恢复原状。该案裁判理由认为，地役权因具有从属性可随宅基地一并转让，即被告谷某因将其宅基地使用权转让给被告李某，故该旧宅基地上的地役权一并转让给被告李某，该地役权应对受让人李某具有约束力^①。

^①参见河北省灵寿县人民法院(2017)冀0126民初327号民事判决书。

从上述案件的裁判理由中可以看出，法官在适用地役权从属性规则时，依据权利与义务相一致的民法原理，分别从权利人与义务人的角度解读了地役权的从属性，即地役权的享有者与地役权的负担者均适用从属性规则。这种解读虽不违反民法的基本原理，但却忽视了地役权从属性的特殊性：应首先从需役地与供役地的关系中解读地役权的从属性，进而确定人(权利人)与人(义务人)之间的地役权法律关系。也就是说，权利与义务相一致的民法基本原理是通过地役权从属性的特殊性的优先适用来实现的。

那么，地役权是从属于需役地，还是同时从属于需役地和供役地？对此问题，不但司法实务中有所混淆，而且在《民法典》立法过程中亦存在不同认识。从学界发表的文献来看，主张地役权仅从属于需役地的观点逐渐成为主流学说，这对于清晰界定地役权的从属性具有重要意义^②[2]。持该观点的学者认为，地役权的从属性仅指地役权从属于需役地，与需役地共命运^[3]；只有地役权在法律命运上从属于需役地权利，才能实现“两类权利，一体处分”的法律效果^[4]。另有学者将地役权视为需役地的成分^[5]或者需役地使用权的从权利^[6]，认为地役权只是从属于需役地而非从属于供役地，地役权应从属于需役地以及需役地上的权利处分^[7]。全国人大常委会法制工作委员会民法室将地役权从属性的立法理由阐释为：地役权虽为一种独立的用益物权，但是仍然应当与需役地所有权或使用权共命运，不得与需役地分离而单独转让^[1]335。

^②在2007年颁布《物权法》之后，崔建远曾指出，包括从属性规则在内的地役权制度“尚有模糊甚至漏洞，需要按照法解释学的规则阐释”。针对地役权从属性的解释问题，甚至延续到《民法典》编纂过程，迄今学界的观点基本达成一致，但落实到立法规范表达上，仍存在表达不充分的问题，司法中易产生误解。

上述观点，笔者予以赞同，即地役权的从属性是指地役权从属于需役地以及需役地上不动产物权的处分。据此，当需役地以及需役地上的不动产物权转让或抵押时，依据地役权一并转让的强制性法律效力，意味着受让人享有地役权^③[4]。同时，这也进一步明确了在供役地以及供役地上的不动产物权转让或抵押时，受让人是否负担地役权并非地役权从属性规则的调整范围。由此可见，在刘某等诉谷某等侵权责任纠纷案中，由于法律规则并未将地役权的从属性明确表述为从属于需役地，因而导致裁判中依据了地役权从属性规则，错误认定地役权随供役地上宅基地使用权的转让而一并转让，使得地役权从属性规则的调整范围扩大。其实，地役权是否随供役地上宅基地使用权的转移而转移，应依据地役权登记对抗规则予以认定。

^③常鹏翱认为，不动产役权的从属性属于法律强制性规范，当事人不能通过合同约定加以更改或排除；至于当事人所为的相反约定，除非记载于不动产登记簿，否则仅在当事人之间产生债的效力。

2.2 登记对抗规则的表达不明确导致与从属性规则调整范围的冲突

我国《民法典》第374条规定了地役权的登记对抗规则，即未登记的地役权不得对抗善意第三人。由于该条文没有明确善意第三人的范围，若从广义上予以解读，地役权登记对抗规则中的“第三人”至少包括：(1)供役地所有权人或者用益物权人与甲签订地役权合同(未登记)后，又与乙签订了内容相同的地役权合同，乙为善意第三人。这种情形与动产抵押权的登记对抗规则相似，但是，《民法典》对此情形并没有地役权之间优先效力(或顺位)的规定，在本研究所梳理的案件中也没有发现该种情形的存在，因而本研究对此情形不展开专门论述^①[2]。(2)供役地上的用益物权人丙与甲签订地役权合同(未登记)，甲为地役权人，之后，丙将其用益物权转让于善意的乙，乙为善意第三人。此情形下，乙作为用益物权的善意受让人，是否负担地役权，应依据登记对抗规则(是否登记)予以认定。但是，将登记对抗规则仅限于供役地上用益物权的转让情形，是以地役权的从属性仅从属于需役地为基础所做出的判断^②[8-9]。

^①对于地役权登记对抗规则中不得对抗的第三人的范围，在学术界仍是一个存在争议的问题，尚未达成较为一致的观点。

^②对地役权登记对抗规则中第三人范围的认知与地役权登记的要求亦存在一定关联，有的学者主张仅需在供役地登记簿上登记，有的学者主张应同时在需役地和供役地登记簿上登记；这种登记要求反过来思考，会产生第三人的范围可能不仅限于供役地权利受让人，还可能同时包括供役地和需役地权利受让人的认知，从而可能导致登记对抗规则与地役权从属性规则调整范围的混淆。

由于《民法典》没有对地役权的从属性作出仅从属于需役地的明确表述，因而，若纯粹从《民法典》规范表达上考察，则会产生理解上的冲突。根据《民法典》第378条的规定：“土地所有权人享有或者负担地役权的设立用益物权时，用益物权人继续享有或者负担已设立的地役权。” ^③据此，地役权存在“负担地役权”与“享有地役权”的表达。虽然该条文是针对土地所有权人设立用益物权的情形，而不同于用益物权转让的情形，但是地役权被分解为“负担地役权”与“享有地役权”两方面的含义，契合了权利义务相一致的民法原理——地役权的权利与地役权的义务是相对的。顺延第378条这种表达，第380条(地役权转让)与第381条（地役权抵押）的解读，存在从权利与义务两方面的含义对地役权进行理解的可能，从而可能得出需役地(享有地役权)与供役地(负担地役权)均具有从属性的结论。按照此种理解，需役地与供役地上的用益物权转让均受地役权从属性规则的调整，登记对抗规则将没有适用余地，导致从属性规则与登记对抗规则的冲突。

③ 学界一般不将《民法典》第378条作为地役权从属性的内容，因而不属于从属性规则。笔者认为，《民法典》第378条以设立先后确定地役权与用益物权优先效力的问题，由于地役权设立在先，因而具有优先于后设立用益物权的效力；若用益物权设立在先，土地所有权人设立地役权则需要取得用益物权人的同意(第379条)，用益物权人一旦同意，将享有或负担地役权(用益物权期限届满则由土地所有权人享有或负担地役权)。基于第378条以设立先后确定优先效力的强制性规定，排除了登记对抗规则的适用余地。

但是，上述解读在司法实务中并非稀奇，在笔者梳理的案件中，就有两个案件依据地役权的从属性规则，对供役地上其他权利的转让认定地役权一并转让。其中“刁某诉张某等排除妨害纠纷”一案较为典型。在该案中，周某与李某签订一份地役权合同，之后，李某将需役地上的房屋转让于刁某，周某将供役地上的房屋转让给张某，张某将原房屋拆旧建新，刁某认为张某新建房屋过程中对其合法权益造成损害，违背了地役权合同相关约定，遂请求排除妨碍。该案裁判理由认为，地役权不得单独转让，由于土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，因而，原、被告双方在受让需役地和供役地上不动产物权时，地役权已一并转让^④。

^④参见广东省五华县人民法院(2017)粤1424民初200号民事判决书。

该案件的特殊之处在于，地役权双方当事人分别将需役地上的房屋所有权与供役地上的房屋所有权予以转让。在此情形下，法官仅依据地役权的从属性规则认定地役权一并转移，进而得出对双方受让人均具有约束力的结论。该裁判结论的错误之处在于地役权从属性规则的扩大适用，导致了登记对抗规则的偏废。如前所述，地役权具有从属性且仅从属于需役地处分之命运，正如江平所指出的，“即使没有在需役地登记簿上标明地役权的存在，需役地移转的，地役权也随之移转”^[10]。即在此情形下，需役地权利的受让人取得地役权，无须以地役权登记为条件。但是，供役地权利受让人是否继续负担地役权，则不受地役权从属性规则的调整，这正是将地役权的从属性明确界定为仅从属于需役地的意义所在。与需役地权利受让人继续享有地役权相对应，供役地权利受让人是否继续负担地役权，则应受地役权登记对抗规则调整。基于地役权登记对抗规则——不登记则不能对抗善意第三人，地役权若未登记，在供役地转让后，地役权人不能要求供役地权利的善意受让人（善意第三人）负担地役权义务。前述“刁某诉张某等排除妨害纠纷”一案中，在地役权未登记的情况下，裁判时不能仅依据地役权的从属性规则来认定受让人均应受地役权一并转移的约束，而应在区分需役地和供役地的基础上，分别依据地役权的从属性规则和登记对抗规则，认定受让人是否享有地役权或者负担地役权。

3 不可分性规则与从属性规则、登记对抗规则之间的冲突 3.1 《民法典》中地役权不可分性规则的解读

《民法典》第382条规定，需役地以及需役地上土地承包经营权等部分转让涉及地役权的，受让人同时享有地役权；第383条规定，供役地以及供役地上土地承包经营权等部分转让涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。这两条规定，学界称之为地役权的不可分性^[11]543。第382条与第383条均包括两种情形的部分转让：(1)需役地或者供役地的部分转让，这种情形应当是指土地的物理分割，即一宗土地(需役地或者供役地)被分割为独立的数块地，只是原土地权利人仍保留部分土地；(2)需役地或者供役地上土地承包经营权等权利的部分转让，由于权利不能以物理方式进行部分分割，因而这种情形应当是指权利的部分份额转让于他人，原权利人仍保留部分份额，土地还是完整的一宗土地。

从法律效力上来看，依据第382条和第383条的规定，需役地以及需役地上的权利转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权；供役地以及供役地上的权利转让部分涉及地役权的，受让人负担地役权。对此，有学者认为地役权的不可分性实际上是对物权追及效力的细化^[12]。换言之，分割后的地役权如若需要某一部分发挥作用，不论地役权转让给何人、分割为几份，均可基于已设立的地役权追及至分割后的各个受让人；但若分割后的土地不涉及地役权，则不能要求其负担或是主张享有地役权。谢在全将其表述为“需役地或供役地分割者，其地役权为各部分之利益仍为存续，但须与需役地或供役地全部有关，否则地役权仅就该部分仍为存续”^[13]。

3.2 不可分性规则与从属性规则的冲突表现

《民法典》中地役权不可分性的两个条文，分别调整需役地和供役地部分转让时受让人享有和负担地役权的法律效果，而地役权从属性规则只调整需役地转让时受让人享有地役权的法律效果，二者调整的范围明显不同。因此，需要思考的问题是：地役权的不可分性与从属性应为何种关系？

有学者认为，地役权的从属性与不可分性的侧重点不同，从属性侧重于“转让”，而不可分性侧重于“分割”^[11]543；另有学者认为，从属性主要是确定地役权转让的规则，而不可分性主要确定的是地役权存续及其权利义务的范围^[14]；还有学者认为，不可分性应看作是从属性的一个延伸^[2]。

上述观点值得商榷之处在于：(1)虽然不可分性侧重于“分割”——整体与部分的关系，但是不能因此忽略“部分转让”仍属于“转让”的法律本质，从而地役权从属性规则仍具有调整效力；(2)如果将不可分性作为从属性的延伸，那么不可分性规则应受从属性规则的效力范围限制，由于《民法典》中地役权从属性规则仅限于需役地转让时受让人享有地役权的调整范围，因而不可分性规则的调整范围明显超越了从属性规则调整的范围。

对此，笔者认为，“部分转让”的法律事实，其法律属性本质上仍为“转让”，因此，在地役权不可分性与从属性的关系上，从属性的位阶应高于不可分性，那么，在地役权不可分性规则的安排与效力上，应当将不可分性规则仅限于调整需役地部分转让情形，并明确受让人享有地役权的效力。当然，供役地以及供役地上的权利也存在部分转让的情形，对此，应依据不可分性规则与登记对抗规则的效力关系予以调整。

3.3 不可分性规则与登记对抗规则的冲突表现

从供役地以及供役地上的权利部分转让角度来看，《民法典》第383条规定“转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力”，明显对善意的受让人不公平。该规定是重“分割”轻“转让”理念弊端的典型体现。由于第382条赋予需役地受让人享有地役权，并未加重供役地权利人(地役权的义务人)的负担，因而不可分性与从属性保持了一致。但是，若第383条延续第382条的法律效力，则必然导致加重供役地善意受让人的负担。第383条这一不可分性规则，以“分割”之理念，强制供役地善意受让人负担地役权，实质上侵蚀了地役权登记对抗规则调整的范围。如前所述，“部分转让”在性质上仍属于“地役权转让”，而在供役地转让情形下，须依登记对抗规则认定地役权是否一并转移。据此，在供役地部分转让情形下，登记对抗规则的效力位阶优于不可分性规则，因此，在地役权未登记情形下，供役地以及供役地上土地承包经营权等部分转让时，受让人是否负担地役权应视其是否善意而定：若受让人不知情则可以对抗地役权人；若知情或者地役权已登记，则不得对抗地役权人。

4 地役权规则间冲突的协调路径 4.1 地役权规则间的位阶关系、调整范围以及法律效力的厘清

地役权的登记对抗规则、从属性规则与不可分性规则，是我国《民法典》中地役权制度的三大基础规则。从现行立法来看，该三大规则之间所调整的范围并没有清晰的界定与表达，仍处于各说各话的状态，因而易导致规则间的交叉与冲突，进而会导致司法中的混淆适用。因此，应当厘清地役权三大规则间的位阶关系、调整范围以及法律效力，并清晰地表达，以实现三大规则间的协调。

首先，登记对抗规则在《民法典》中的条文位序安排上先于从属性规则^①，但二者之间的位阶关系似乎与位序安排没有对应关系。基于前文所述，登记对抗规则调整的应是供役地权利受让人是否负担地役权的问题，从属性规则调整的应是需役地权利受让人是否享有地役权的问题，由于二者的调整范围不存在相互交叉或重叠的问题，因而二者应处于平等位阶关系。就二者法律效力的认定而言，需役地权利受让人在没有合同另外约定的情况下，因地役权一并转让而享有地役权，其法律效力具有强制性；供役地权利受让人是否负担地役权，则应依其是否为善意以及地役权是否登记予以认定。

^①地役权登记对抗规则参见《民法典》第374条，地役权从属性规则主要包括《民法典》第380条与第381条。

其次，对从属性规则与不可分性规则之间的位阶关系，对此，应当明确“部分转让”本质属性为“转让”，地役权不得单独转让仍对不可分性规则具有约束力，因而从属性的位阶应高于不可分性。即地役权不可分性规则的调整范围，应仅限于需役地以及需役地上土地承包经营权等部分转让情形，在此情形下转让部分涉及地役权时，地役权一并转让。在此情形下，不可分性才能真正作为从属性的延伸，实现不可分性规则与从属性规则的协调。

最后，登记对抗规则与不可分性规则的位阶关系。这一位阶关系需要解决的问题是：供役地以及供役地上土地承包经营权等部分转让时的效力问题。此情形下，部分转让实质上应属于供役地以及供役地上土地承包经营权等转让的下位概念，所以，登记对抗规则应为一般性规则，而不可分性规则属于特殊性规则。详言之，供役地部分转让情形下受让人是否负担地役权的效力认定，在整体上仍属于登记对抗规则的调整范围；在效力认定步骤上，首先依据不可分性规则认定转让部分是否涉及地役权，然后依据登记对抗规则，基于地役权是否登记以及受让人是否善意，对受让人是否负担地役权作出效力认定，这两个规则的有机结合才能对法律效力作出公平合理的认定。

4.2 通过地役权规则的表达修正予以协调

上述对地役权规则间的位阶关系、调整范围以及效力的界定，为地役权规则间的协调进行了理论上的阐释。以此为基础，对《民法典》中地役权的相应条文进行表达上的修正(或者作为法律解释的参考)实为必要。

首先，针对登记对抗规则相应条文——第374条，建议作出如下修改：将“未经登记，不得对抗善意第三人”修改为“未经登记，地役权人不得对抗善意第三人”。这样修改的原因在于，地役权人直接明确地指向了需役地上的原地役权人或需役地上权利的受让人；同时，也明确了不得对抗的善意第三人的范围，即供役地或供役地上权利受让人(不包括原地役权义务人)。这样的修正，不仅有利于明确登记对抗规则仅调整需役地上的地役权人与供役地上善意第三人之间的对抗关系，而且有利于清晰界定登记对抗规则与从属性规则的调整范围的边界。

最后，针对从属性规则相应条文，依据地役权随需役地以及需役地上不动产物权的转让或抵押而一并转让的原理，将第381条中“土地承包经营权、建设用地使用权等转让的”，修改为“需役地上土地承包经营权、建设用地使用权等转让的”；将第382条中“土地经营权、建设用地使用权等抵押的”，修改为“需役地上土地经营权、建设用地使用权等抵押的”。如此修改，目的在于进一步明确：“地役权不得单独转让”与“地役权不得单独抵押”，是指需役地上不动产物权人所享有的地役权不得单独转让和抵押，这样一来，不仅有利于更为清晰地界定地役权从属性规则的调整范围，而且有助于消除司法适用中对从属性规则的误解以及与登记对抗规则的混淆。

再次，针对不可分性规则中涉及供役地部分转让的条文——第383条，建议作出如下修改：将“转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力”修改为“转让部分涉及地役权的，地役权对知情的受让人具有法律约束力”，或者修改为“转让部分涉及地役权的，地役权对善意受让人不具有法律约束力”。这样修改的原因在于公平保护善意的供役地上权利受让人的合法权益，明确了登记对抗规则作为法律约束力认定的依据。

5 结语

通过对地役权司法实务中的部分案件梳理，笔者发现，在建设用地使用权、土地承包经营权等转让时，对于地役权是否一并转让的认定，有关地役权登记对抗规则、从属性规则与不可分性规则之间的适用往往会发生混淆。其原因在于，法律规则未能充分表达地役权三大规则的内在涵义及其逻辑关系。概而言之，地役权这三大规则的逻辑关系应以需役地与供役地的区分为线索和基础，分别界定从属性规则与登记对抗规则的调整范围；然后，将需役地部分转让问题纳入从属性规则的调整范围，结合与不可分性规则的位阶关系，认定地役权是否一并转让；将供役地部分转让问题纳入登记对抗规则的调整范围，结合与不可分性规则的位阶关系，认定地役权是否对受让人具有法律约束力。这种清晰的逻辑关系突破了现行立法下地役权三大规则各说各话的状态，并有利于消除规则间的交叉冲突以及不公平现象。