作为绅士化/城市更新的重要理论之一，租差理论着重揭示了资本在建成环境中逐利并引发社会不公的过程。基于该理论，现有研究分析了英国^[1]、黎巴嫩^[2]、德国^[3]、以色列^[4]、巴西^{[5, 6]}、丹麦^[7]等地的绅士化过程。租差理论在我国绅士化研究中同样得到了广泛应用，揭示了中国绅士化过程及其特征^[8-11]。现有研究聚焦于中国政府主导的城市更新：政府利用其土地管理垄断地位，积极推动基于租差的建成环境重构^{[12, 13]}。通过政策手段扩大租差（如修改规划容积率或污名化老旧社区）^[14]，政府与开发商实现租差/利润最大化。这一过程通常借助强制手段，影响了居民利益^{[12, 15, 16]}。

随着经济转型以及社会发展需要，政府开始改变传统掠夺性城市更新模式，采用更加灵活多样的方式^{[17, 18]}。He对20世纪90年代以来中国城市绅士化演变研究发现，中国政府战略性地调整了绅士化的强度和方式，以应对宏观经济变化与公众关切^[19]。类似地，Wu等人研究显示，中国政府采取的部分公共政策（如环境、文化遗产保护和社会空间平等）已调整城市发展优先事项和模式，其中包括限制绅士化过度扩张^[18]。

本文聚焦于城市更新中政府治理模式转变，探讨政府、租差与绅士化之间的关系及其影响。研究以南京为例，考察了两种政府主导城市更新模式：①微更新，即摒弃传统拆旧建新，通过原址修缮保护改善老旧社区居住条件，同时避免原住民大规模失所；②通过学区房改革提升教育公平，缓解名校学区房投机和教育绅士化^{[20, 21]}。微更新与学区房改革为考察政府治理方式转变及其成效提供了宝贵的思路。在两种模式中，政府采取了一系列措施抑制租差投机和绅士化，其做法类似于Clark的设想，即通过消除租差的产生条件，避免资本逐利导致的社会矛盾，从而使租差理论不成立^[22]。结果表明，新的城市更新模式虽然一定程度上缓解了城市更新所带来的社会不公，租差理论刻画的城市更新资本运作逻辑大体仍然成立。解决城市更新引发的复杂社会问题取决于经济发展水平，很难短时间一蹴而就。

本文将简要回顾租差理论及其引发的相关理论探讨。与Clark观点类似，本研究认为使租差理论不成立，不能仅仅着眼于通过独特语境（如不同地理、经济、社会背景等）限制理论适用范围，更需要采取积极措施消除理论存在的条件^[22]。微更新与学区房改革正是这一思路的积极尝试。但这些干预措施并非中国政府有意采纳Clark建议的结果，而是因国内社会经济条件变化所致。后文将对南京案例进行深入剖析，揭示两种做法的矛盾和不足，并提出具体对策。

不同于能动理论（Agency）注重消费者偏好，租差理论更关注绅士化过程中资本在生产层面的流动。该理论为城市更新及房地产市场变化提供了一个结构理论视角（Structure）解读。租差理论认为如果缺少投资维护，一个区域房屋价值和回报率随着时间不断递减。住房维护不足带来的持续贬值，最终导致实际地租低于潜在地租，从而产生租差。鉴于资本总是流向回报率最高的地点，当租差足够大，该区域城市更新回报率高于其他地方时，引发资本回流。

租差理论虽然深刻揭示了城市更新现象背后的资本运作本质，其在解释实际现象时仍面临诸多挑战。首先长期的土地和建筑价值/价格记录通常无法获得^[23]，因此难以实证检验理论正确性。此外，资本并非总是回流至租差最大区域。这一过程的阻碍因素包括但不限于资本可用性、替代投资机会、现有技术、监管框架和政治因素^[24]。这些因素涉及更广泛的过程和条件，远远超出了投资不足地区及其周边范围^[25]。正如Bernt所言，尽管租差是局部形成的，但再投资的可能性是由区域、国家甚至全球因素所决定的^[24]。这些阻碍因素导致租差理论在现实中并非一直成立。然而，这并非Clark使租差理论不成立设想的关注点^[22]。因为前者往往取决于具体的社会经济背景，而后者关注如何系统性消除理论存在的条件。

为了“消除那些产生理论的机制”^[26]，Clark提出了四项行动方案^[22]。第一是去商品化。租差理论认为绅士化是“土地和住房市场的结构性产物”^[27]。绅士化涉及剥夺和剥削^[28]，如过分强调土地的经济属性，强化土地私有产权，强制将土地变为商品^[29]。若让租差理论不成立，应让土地和住房去商品化，并抵制市场在空间组织中的无序扩张^[30]。这一做法契合了中央强调的“房住不炒”政策：居住权须优先于租差获取权^[22]。

Clark的第二项行动方案是减少社会经济不平等。Smith及Clark均强调了租差形成和获取过程中的阶层不平等^[31]。一方面，绅士化阶层已经在社会中处于主导地位。他们积极制造及攫取租差，并在此过程中进一步提高自身社会地位。另一方面，现有弱势群体进一步成为失所的受害者^[11]。因此，绅士化再次强化了阶层不平等。除此之外，还需认识到受影响居民之间的“能力差距”^[4]。绅士化对居民的影响不尽相同，尤其是低收入租户更易受到拆迁和绅士化的影响。为消除租差理论的成立条件，必须解决阶层间和阶层内的不平等问题。这需要更加公平地分配租差、实质地参与土地利用规划和决策，以及城市更新的民主管理。

Clark的第三项行动方案是恢复土地使用价值的中心地位。在绅士化过程中，开发商、房东和投资者通过压低现有土地和房屋价格，榨取交换价值。金融化进一步扩大了使用价值与交换价值之间的差距，并将社会生活的方方面面纳入金融逻辑之中^{[9, 32, 33]}。过度金融化对建成环境影响还表现在，通过各种金融工具将土地和建成环境从固定资产转化成流动资产，缩短资本周转时间，进一步推动建成环境交换价值提取^[34-36]。金融逻辑在城市发展和治理中的主导地位推动了绅士化发展^[37]，无法满足社会可持续发展需求^[38]。恢复使用价值在空间生产中的中心地位，对于消除租差理论存在的条件至关重要。当然，这一行动方案并非一味反对针对建成环境的所有资本投资，而应根据资本伦理区分以创造使用价值为导向的投资和以提取租差为导向的投资。前者需要鼓励，而后者需要加以限制。

最后一项行动方案涉及符号维度。其目的是揭示符号权力的运作方式，并构建另一种框架。Clark对绅士化中的符号化提出了质疑^[22]。这些批评引起了其他学者的共鸣。例如，Kallin和Slater揭示了地域污名化先制造/扩大租差，再通过绅士化证明攫取租差是合理手段^[1]。城市更新作为绅士化的中国表现形式之一，常被认为是居民改善居住条件的重要机会。而房地产作为改革开放后升值最快的资产之一，城市更新也被认为是实现阶层跃升的重要途径^{[10, 39]}。这些符号的定义与解读被资本与权力异化为租差攫取工具。因此，使租差理论不成立，需构建一个平等团结的价值体系：其中的个体和集体相互依存，而不是弱势群体沦为资本与权力的工具及附庸^[22]。

上述行动方案并非证伪租差理论。虽然后者有望深入了解为何租差理论无法完全解释不同城市更新现象，但使租差理论不成立是一个具有启发性的社会试验。它并非以更公平的方式来缩小租差，而是旨在干预租差生产和提取，消除潜在相关社会经济条件，最终阻止绅士化。这些行动策略是长期预防性的，而非短期缓解性的^[5]。现有的租差理论批判常忽略了该行动方案^[40]。然而，这些并不是应对租差剥削和绅士化的全部策略。正如Annunziata和Rivas-Alonso所言，租差获取过程中存在的政策模糊性要求替代方案也具有高度灵活性^[5]。政府作为财产权（商品化）的保障者、主要的再分配力量（解决不平等问题）以及金融化的决策者（使用价值或交换价值导向），深刻影响了租差形成条件^{[11, 16]}。因此所有使租差理论不成立的行动方案都涉及政府职能重新定位及治理模式转变^{[2, 7]}。考虑到中国政府在城市治理和租差产生及分配方面的主导地位，这一研究对于我国显得尤为重要^[41]。

直至本世纪初，国内众多内城社区包括历史街区被拆除重建。这些新建绅士化项目以盈利为目的，通过压低补偿标准并提高容积率以最大化租差^[8]。在此过程中，原住民常被排除在决策过程之外，并被迫迁至郊区。2014年，国务院开始推进新型城镇化^[42]，强调包容、公平、参与和可持续性，追求质量而非数量的增长。政府发展理念的转变促使其不断调整在城市开发与管理中的角色和作用^[43]。在城市更新过程中，地方政府有时不仅主动放弃租差，还试图阻止私人资本投机租差。

政府让渡租差方式按受让对象不同，可分为业主租差受让及租户租差受让。其中业主租差受让指政府将大部分或全部租差让渡于业主。其代表模式之一为土地整备综合改造^[44]，即整合分散小地块，更新公共基础设施，改造原有社区的做法。原业主虽然贡献了部分土地，但土地价值及居住环境有了很大提升；政府或开发商投资基础公共设施，获取了部分土地和收益^[45]。推行的城市包括深圳^[46]等。此外，业主自筹更新由居民出资、担任小区改造责任主体，亦可让业主获取租差。该模式在杭州^[47]、广州^[48]等城市已付诸实施。在城中村地区，通过鼓励村集体自主改造，换取产权正规化，可以一定程度增加流动人口及城市低收入人群出租屋供应^[45]。然而土地整备综合改造及业主自筹更新均一定程度上忽略了小区内低收入租户对于廉租房的需求，未能有效解决城市更新过程中的社会经济不平等。

租户租差受让指政府将相当比例租差让渡于租户，其代表模式为配建保障房城市更新。旧城更新建筑增量在满足原住户安置需求后，剩余增量空间可用于保障性住房、租赁住房和配套设施用途。配建保障房城市更新模式中，开发商让渡部分商业更新利润，用于配套建设一定数量保障房，促进社会公平。其中，部分租差流向开发商，部分用于降低弱势群体居住成本。采用该模式的城市包括上海^[49]、深圳^[50]等。从反租差角度分析，配建保障性住房城市更新实现了保障性住房去商品化，一定程度缓解了社会经济不公平，部分体现了土地使用价值。但该模式未能完全实现Clark提出的四项行动方案。与之对比，微更新有望平衡原住民与低收入租户利益。微更新项目通常针对市中心历史街区。作为传统拆旧建新城市更新模式的替代方案，微更新旨在原址修复现有建筑，并改善公共设施和邻里环境。其目的并非从土地（再）开发中实现利润最大化，而是创造更多使用价值；并通过民众参与，让居民在社区决策中有更多发言权与决策权。因此，理论上微更新可以通过外部投资修缮历史街区，阻止商业资本对其整体性破坏，避免现有居民失所，最终让城市更新带来的经济和社会利益惠及原住民与低收入人群。

另一方面，政府对于私人资本投机租差行为（如教育绅士化）及其引发的社会不公（如教育不公）也日益关注。教育绅士化由争夺内城优质中小学教育资源的中产阶层家庭推动^{[20, 21, 51]}。家长高价购买学区房（“老破小”），为子女争取名小/名初就读资格；在其完成义务教育后，家长甚至无需进行任何维修或翻新，便可以更高价格将学区房卖出。家长通过学区房交易，不仅完成了对子女教育投资，也实现了学区房租差投机。长期以来，中国优质教育资源分布不均及学区房投机严重影响了教育公平。为此，教育部及地方政府出台了一系列对策，如名校与普校合并、多校划片^{[52, 53]}、多对多摇号入学^[54]等。这些政策有望缓解教育资源空间不平等问题，并在一定程度上阻止学区房投机活动^[55]。

微更新和学区房改革均抛弃了租差驱动的城市更新模式，试图限制住房过度商品化和投机活动，强调城市空间的使用价值与社区参与，减少社会不平等。这些干预措施代表了中国政府反租差尝试的最新方向，并与Clark的行动机制高度类似^{[22, 56]}。通过对南京市小西湖社区微更新以及学区房改革两个案例的深入探讨，本文认为这些尝试对于推动新型城镇化，促进社会公平具有积极意义，但其尚不足以让租差理论不成立。

本文选取江苏省南京市学区房制度改革（图 1）及小西湖社区微更新作为研究案例。城市更新过程中，租差主要受益方包括供应端主体（如政府与开发商）及需求端主体（如房主）。为促进城市更新过程中的社会公平，需要防止两大主体过度投机租差。小西湖社区微更新及南京市学区房制度改革分别代表了地方政府抑制供应端主体（即政府与开发商）及需求端主体（即学区房买家）追逐租差的最新尝试。同时作为对新型城镇化发展道路的积极探索，微更新及学区房改革正面回应了我国住房及教育两大突出社会问题。本研究两个案例现象上关联性较弱，但本质上均为缓解资本投机引发的社会不公，因此可统一纳入租差理论框架，为后续治理提供新的理论视角。

图 1(Fig. 1)

图 1 南京市重点小学学区分布图 Fig.1 Distribution Map of Key Elementary School Zones in Nanjing City

南京拥有众多历史建筑，南京市政府在之前的内城更新中，多采用新建绅士化，容易破坏城市历史街区肌理。为此，南京市政府加大了城市历史面貌的保护力度^[51]。在这种背景下，秦淮区政府实施了小西湖社区微更新项目（以下简称小西湖项目）。小西湖社区历史悠久，可追溯到明朝，社区占地46900 m²，有7条历史街道和40多个传统庭院。小西湖项目由东南大学负责规划设计，南京历史城区保护建设集团有限公司（以下简称“历保集团”）作为国企建设平台具体实施。此外，南京市优质教育资源集中于市中心。教育资源空间分布不均和学区划片导致名校学区房资源稀缺，投机现象严重^[57]。学区房投资者从中获得了教育绅士化的租差，而绝大部分工薪阶层子女难以享受同等教育资源。

本文主要采用质性访谈方法，包括小西湖社区微更新案例及南京学区房制度改革案例。前者访谈时间为2024年6月，共计采访24人，其中小西湖社区居民22人，历保集团小西湖微更新项目负责人2人；后者访谈时间为2023年3月，共计采访8人，其中教育局工作人员2人，小学教师3人，学区房家长5人。为确保数据准确和后续分析便利，访谈过程及时录音并详细记录。访谈结束后，将录音转录成文本，依据访谈内容进行系统化整理。由于受访者绝大部分观点在访谈中多次出现重复及相互印证，本文访谈记录为代表性受访者观点。访谈提纲分别见表 1与表 2；部分访谈对象特征见表 3。

表 1(Tab. 1

表 1 小西湖社区微更新案例访谈提纲 Tab.1 Interview Outline for the Case of the Micro-regeneration of Xiaoxihu Block 访谈对象 访谈提纲 居民 1.社区改造时，您家拆改方案和补偿标准有哪些？您最终选择了哪套方案？ 2.您参与社区改造过程决策的情况？ 3.社区改造前后居住条件有何变化？ 4.社区改造前后人际关系有何变化？ 项目负责人 1.小西湖社区微更新项目动迁范围及安置方式？ 2.小西湖社区微更新项目前期资金来源情况？ 3.小西湖社区微更新项目后期运维方式及收益情况？ 4.居民诉求及解决情况？

表 1 小西湖社区微更新案例访谈提纲 Tab.1 Interview Outline for the Case of the Micro-regeneration of Xiaoxihu Block

表 2(Tab. 2

表 2 南京学区房制度改革案例访谈提纲 Tab.2 Interview Outline for the Case of the Edu-apartment Reform in Nanjing 访谈对象 访谈提纲 学区房家长 1.南京学区房改革都采取了那些措施？ 2.这些措施对家长和学区房有何影响？ 小学教师 1.南京学区房改革都采取了那些措施？ 2.目前各项改革进展如何？遇到了哪些问题？ 教育局工作人员 1.南京学区房改革都采取了那些措施？ 2.目前各项改革进展如何？遇到了哪些问题？

表 2 南京学区房制度改革案例访谈提纲 Tab.2 Interview Outline for the Case of the Edu-apartment Reform in Nanjing

表 3(Tab. 3

表 3 访谈对象特征 Tab.3 Characteristics of the Interviewees 访谈对象编号 访谈对象特征 访谈时间 1 小西湖社区居民，男性，71岁，退休 2024年6月 2 小西湖社区居民，女性，53岁，无固定职业 2024年6月 3 历保集团项目负责人，男性，41岁，中层管理人员 2024年6月 4 小西湖社区居民，男性，74岁，退休 2024年6月 5 小西湖社区居民，男性，52岁，无固定职业 2024年6月 6 教育局工作人员，女性，40岁，公务员 2023年3月 7 小学教师，女性，36岁 2023年3月 8 学区房家长，男性，43岁，单位职员 2023年3月

表 3 访谈对象特征 Tab.3 Characteristics of the Interviewees

为了更为全面反映小西湖社区居民对微更新的总体满意度，本研究于2024年4月18至20日发放匿名调查问卷，交叉验证访谈内容，减少个体主观感受引致的误差。为确保调查对象为本小区居民，问卷主要采用入户方式；街头发放问卷前，通过询问方式确认其社区原住民身份。本次共收回小西湖社区居民有效问卷64份，回收率达94.6% 以上。问卷使用李克特量表，其中5、4、3、2、1分别表示非常满意、比较满意、一般、比较不满意、非常不满意。居住满意度通常包括住宅特性和社区环境两大方面^[58]。具体指标及评价见表 4。

表 4(Tab. 4

表 4 原住民居住满意度指标评价表 Tab.4 Indicators of Residential Satisfaction 指标 均值 标准差 总体满意度 3.92 0.60 社区归属感 3.64 0.52 维护和管理 3.75 0.47 基础设施 3.78 0.49 雨污水设施 3.80 0.44 燃气管道 3.73 0.48 道路设施 4.09 0.46 公共活动场地 3.86 0.56 公共设施管理 3.95 0.42 整改乱停 3.98 0.42 市场商业 3.83 0.49 绿化整修 3.75 0.44 建筑外立面翻新 3.70 0.66

表 4 原住民居住满意度指标评价表 Tab.4 Indicators of Residential Satisfaction

从Clark的四个行动方案角度来看，政府在小西湖微更新项目中从三方面放弃了租差^[22]。首先，将租差用于改善社区环境并创造更多公共空间。历保集团出资购买自愿迁出居民房屋，并选择性地拆除部分建筑以扩大街巷等共享空间，用于增加新的基础设施并改善现有公共设施^[59]。同时历保集团补贴留守居民创造公共空间。如小西湖居民刘光纪决定留下并自费翻新自家房屋。历保集团通过补贴和设计支持，帮助刘光纪重新设计和翻新庭院，建成“共生院”，在保护家庭隐私同时吸引过往游客赏花观景^[60]。其次，小西湖项目中没有强制搬迁与失所，小西湖居民（包括租户）自愿选择去留。在小西湖社区的810户家庭中，402户选择迁出，其余选择留下。前者按照市场价格获得了合理的搬迁补偿。后者也得到了部分政府财政补贴用于改善居住环境^[61]。对于租户，历保集团购买并修缮了之前用于租赁的房产，并对自愿留下的租户继续出租。第三，小西湖项目旨在创造更多使用价值。更新前，小西湖社区大部分住宅过于拥挤（通常每户小于60平方米），居民需共用厨房或浴室。因此，历保集团允许现有住宅进行适当扩建：原住房面积小于45平方米的，可扩建15%—20%；45至60平方米之间，可扩建10%—15%；超过60平方米，可扩建不超过10%^[62]。新扩建部分房价只需市场价九折，还可获得新建部分产权。同时，地方政府向危房住户提供了住房改善补贴^[62]。如居民许庆的房屋被认定为危房后，政府补贴其修缮住房所需费用的60%^[63]。实际上，政府公共财政提供了小西湖微更新项目所需大部分资金及搬迁居民赔偿金，并承担了规划团队的所有咨询费用。

总体上，小西湖社区微更新项目提升了居住环境和基础设施，同时基本保持了社区的社会结构，原住民总体满意度较高，有效缓解了传统绅士化带来的种种弊端（表 4）。相较于社区归属感等非物质因素，物质环境改善带给原住民的居住满意度更高。其原因主要有两方面。第一，微更新前后社区物质环境提升与反差较大，且租差基本为原住民享有，居民更有获得感与满足感。访谈中，居民最经常提及的亦是社区物质环境改善带来的便利：“…以前的条件相当不好。位置小，谁家多挂根晾衣绳、乱堆点东西，芝麻大的事都可能吵起来。…一到下雨天，外面下大雨，屋里下小雨，到处是接屋漏的盆和桶；外面的雨污水排不走，都流到家里来了，…晴天一身灰，雨天一身泥。…现在政府帮我们翻新了房子，…公共空间也增加了，…我们心里还是很满意的。”（访谈对象1）第二，虽然微更新项目并未涉及强制性拆迁及失所，但仍未能完整保留社区社会关系网络原真性。绝大部分公房（国有或集体所有房屋，以远低于市场租金长期租赁给职工或低收入家庭）承租户以及少数私房房主自愿选择了货币补偿和异地安置，为社区公共空间拓展提供了可能，同时对邻里社会网络造成一定冲击。一位被采访原住民就提到：“（社区）没有以前热闹了。以前吃饭的时候大家都喜欢端着碗聚在一起聊天，现在很多人都搬走了，吃饭再也没有那种氛围了。很多邻居虽然存有联系方式，但后面联系慢慢就少了。”（访谈对象2）但业主及租户租差受让为其提供了物质保障，也为日后居民修复社会关系网络注入了韧性。访谈对象2就明确表示了对未来的信心：“不过只要自己住的满意开心，邻居也不是那么重要，关键在于自己相处。换了新地方，一样可以有新邻居。”

尽管小西湖项目不以盈利为目的，但其尚未（至少目前）使租差理论不成立。一个主要原因是微更新模式涉及的使用价值创造和历史建筑保护需要大量资金。虽然历保集团会承租沿街改造房屋，将其转租作为商铺（如咖啡店、餐馆等），但其自身造血功能远不足以实现财务可持续。项目收支失衡情况可从实施方及居民访谈中得到相互印证。历保集团的一位项目负责人提到：“这个项目政府前期共投入十几个亿，收回成本还需要一段时间。”（访谈对象3）沿街私房主也认为：“小西湖改造后虽然带来了很多游客，但是大部分都不在这里消费，他们只是看看就走了，所以这里的生意其实不怎么样。我这个门面就换了几家了，都做不长久。”（访谈对象4）长远看，老城区庞大的待改造体量与中央政府对地方债务日益严格的审批，全面推广微更新模式即使对于财务状况良好的地方政府来说，也是一项非常有挑战性的任务。为此，各地政府多采用“肥瘦搭配，跨区平衡”的策略，即利用地段好、盈利高的城市（再）开发项目反哺微更新项目。如南京市政府制定了一项跨区补贴计划，利用商业地产（再）开发项目的利润补贴历史街区保护和建筑翻新支出^[64]。在广州城市更新中，当地政府选择与大型开发商签订BOT（建设—经营—转让）合同^[65]。开发商出资修缮保护项目区历史建筑。作为回报，开发商可获得项目区域一定年限的管理权（如15年），并从资产收益中获利。上海市政府在城市更新项目（如豫园路城市更新项目）中优先考虑公共服务提升和城市（建筑和生态）环境保护。为公共服务和公共空间提升做出贡献的开发商可享受较低的土地转让价格或建筑容积率奖励，允许他们在其他开发项目中收回投资成本并盈利。虽然租金榨取和投机性开发在微更新项目区有所遏制，但这些动机在更大范围内仍占主导，甚至有愈演愈烈之势。因此，当前的微更新实践呼应了Zhang对城市遗产保护中尺度的精辟论述：保护一座建筑或一个社区并不能限制城市增长机器运行及其对租差的榨取；相反，这只会推动和加剧保护区之外的破坏性开发^[66]。

当前微更新实践面临的另一个问题是居民参与。尽管微更新更加关注居民需求，但参与大多是象征性的（例如，广州恩宁路^[67]）。小西湖社区微更新项目的进展与范围很大程度上仍取决于政府意愿。“…我们早就想改造了，但是市政府不允许私自改。”（访谈对象1）目前，该项目并未完全覆盖小西湖社区。对于未实现改善居住条件意愿的居民，其无法决定自有住房的更新。访谈对象5的房屋属于小西湖社区中尚未更新部分，其多次反映想搬迁，但仍在等待中。“…这里好歹是个城市景点，人家（游客）一走进来，这里还是破破烂烂的，人家就会问这里怎么搞的？我打12345反映过多次了，结果还是这样。”（访谈对象5）总之，全面推行微更新并从根本上挑战租差在城市更新中的主导地位，是一项极具考验性的任务。

为了响应国家政策并回应社会对教育公平的关切，南京市政府采取了一系列措施以缓解优质教育资源空间分配不均（图 1）及抑制教育绅士化。本文讨论的两项措施类似于Clark的第二项行动方案（即减少社会不平等）^[22]。第一项措施多校划片始于2017年，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。热点学校招生名额通过随机派位方式分配，派位未能进入热点学校的学生，仍将就近安排至其他学校入学。这一措施旨在通过“电脑派位”消减学区房优势，杜绝学区房投机炒作现象。然而，南京市目前只在少数地区进行了多校划片试点。其主要阻力源自于现有学区房投资者。多校划片将大幅拉低学区房价格，甚至购买学区房家庭子女有可能丧失名校就读资格，从而引发社会恐慌与抵制。一位教育局工作人员证实了这一分析：“多校划片是一个烫手山芋。它无法（从根本上）解决教育不平等问题。毕竟，名校的招生指标没有大幅增加。如果这项政策在名校学区执行，毫无疑问那些已经（在该地）购买了学区房的家长们会反对。…谨慎起见，我们只选择了两个区域进行试点：秦淮区和高淳区的部分区域。这两个区域内没有顶尖学校，推进这项改革的阻力不大。”（访谈对象6）此外，多校划片在地理上仍有局限性。虽然紧邻名校的小区吸引力降低了，但其周边更大区域内的房产吸引力增加了。学区房投机和教育绅士化有可能进一步外溢至其他区域。

另一项改革措施是教师轮岗制度。政府希望通过优秀教师和管理人员定期轮岗，实现跨区/区内教育资源重新分配，缩小区域师资力量与教学质量的差异。教师轮岗制度在南京实施成效同样有限。大范围轮岗增加了教师通勤时间和适应成本。参与轮岗教师每隔几年需要重新调整并适应新的工作和生活环境，因此对此颇有微词。一位当地轮岗教师谈到：“…良好的教学质量需要相对稳定的环境…各校教学计划在课程设计、教学方法等方面不尽相同。同时，考虑到学生整体水平以及工作环境差异，轮岗制度不利于教学开展，也无法保证良好的教学效果。（第二，）教师轮岗还增加了我的通勤时间，减少了我与家人的相处时间。”（访谈对象7）此外，在郊区或农村学校工作的教师通常有额外补贴，存在部分教师为了补贴而放弃轮岗的现象。为此目前轮岗计划只在城市部分地区实施，优质教育资源不一定被分配到最需要的地区（如城市远郊及乡村）。最后，轮岗制度未能抑制学区房投机。正如一位购买学区房家长所言：“我们选择购买学区房是因为学校的声誉，而不是轮岗的教师。”（访谈对象8）

为评估学区房制度改革效果，本文选取百步坡、沙塘园及北苑之星三个小区，分别对应拉萨路小学（顶级）、南京师范大学附属小学（优质）及立贤小学（较好）三所小学学区，重点分析不同等级学区房房价变化情况（图 2）。本表2017年及之前数据来源于禧泰房地产数据^[68]，2021年及以后数据来源于安居客^[69]，中间虚线表示数据缺失。在2017年多校划片及教师轮岗政策实施后，南京市学区房价格继续大幅上涨，政策调控效果微乎其微。而2021年之后的学区房价格跳水则更多源自全国房市降温。

图 2(Fig. 2)

图 2 南京市学区房价格变化图 Fig.2 Price Change of Edu-apartments in Nanjing City

除了地方政府遇到的阻力之外，学区房改革还受到国家政策影响。自2000年以来，我国高等教育快速扩张导致学术型大学毕业生逐渐供过于求，而技术工人出现短缺。为此，教育部加强了分流机制，将大约一半的学生引导进入职业初中/高中，为我国工业转型提供人才储备。尽管此类分流机制在国际教育实践中广泛存在（如德国、新加坡和比利时），国内职业教育目前普遍存在培养质量有待提升、毕业生能力难以匹配劳动力市场需求、职业上升通道有限、被污名化等问题。职业初中/高中对于家长和学生缺乏吸引力。这一机制在高考选拔中尤为明显。表现优异的学生被选入大学，而其他学生则被“淘汰”至职业学校。因此，超前的分流机制与相对落后的职业教育建设加重了学生与家长焦虑，加剧了优质教育资源的竞争，进一步助长了学区房投机与教育绅士化^[21]。

尽管政府承诺为职业学校投入更多资金并推动社会对职业教育的认可，但目前这些措施仍有待加强。2022年，中央政府对中等及高等职业教育的预算为5.7亿元，远低于对大学财政预算（1378.1亿元）^[70]。中央政府转移支付以支持中等和高等职业教育的预算为302.6亿元，而大学教育中央转移支付预算为393.9亿元^[71]。显然，公共财政仍倾向于支持学术型高中和大学教育。这与促进职业教育发展的目标还有较大距离。因此，学区房改革无法在短期内改变家长对优质教育资源的竞争与投机。教育绅士化以及租差理论在未来较长的一段时间内仍将持续存在。

本文审视了旨在减缓中国绅士化的两项政府干预措施，即微更新和学区房改革。两者均类似于Clark提出的反租差行动方案。前者由政府出资原址修缮历史街区，尊重原住民去留意愿，使租差能为当地居民所享有。后者旨在重新分配教育资源，缩小由教育资源分布不均所产生的租差，缓解学区房投机并遏制教育绅士化。

通过分析南京市相关政策与做法，本文发现这些干预措施对于推动新型城镇化，促进社会公平具有积极意义；但其难以大规模推广，尚不足以使租差理论不成立。首先，微更新项目一般通过保护性修葺及就地安置局部实现了Clark提出的四项反租差行动方案。在此过程中，租差惠及弱势群体，如业主及部分租客，维护了社会公平。但微更新往往缺少商业利润，难以实现收支平衡。如小西湖微更新项目所需的大量投资来源于政府公共财政支出。在当前加快构建房地产发展新模式和统筹化解房企、地方债务的背景下，如何摆脱微更新项目对土地财政依赖，实现其长期自我造血目前尚不明确。其次，学区房改革一般借助优质师资再分配实现租差向一般收入家庭倾斜，但其很难触及教育内卷的深层次原因，如单一教育评价机制，导致实施效果十分有限。如多校划片以及教师轮岗政策并没有降低优质教育资源竞争的激烈程度，反而有可能扩大学区房投机范围。此外，学生分流政策进一步加剧了教育内卷。政府在两种城市更新模式中所持的不同立场反映了中国绅士化背后的复杂利益及其带来的挑战。局部经验的简单复制推广难以根本解决租差引发的一系列不公平问题。尤其在当前房地产市场调整出清的大背景下，政府要从多层次多维度摆脱传统地产化思维，进一步推动可持续城市更新^[72]。

一是拓宽资金来源渠道，形成自我“造血”机制。①政府引领资金投入，盘活存量资产。对于公益性较强的改造整治类项目，由政府主导，通过政府直接投资、政府专项债券投资、国企投资等方式，推进城市补齐基础设施短板，挖掘城市空间价值，盘活存量，从而激发市场积极性，吸引社会力量积极参与。针对公益类改造项目盈利性不强的特点，除传统的商业出租、广告及物业管理收入外，可根据项目实际需求，将历史文化元素与新晋品牌和网红IP等多种时尚元素融合，以文化促产业、创品牌，打造一批具备地方特色的商业街、美食街、民俗文化街、旅游风情街等特色街区。实行差异化租金管理，对原有民生类微利商铺维持原有租金，新进商铺采用市场租金；同时拓展收费性服务项目，如增设停车位、新能源充电桩、智能快件箱、收费文化休闲设施等^[73]。②成片更新与微更新并举，多方式调动市场参与。尽量就地安置原住民，增加改造小区中保障性住房比例，突出社区使用价值，留住“烟火气”。针对高投入低回报、无法单靠财政资金实现投入产出平衡的城市更新项目，适时发挥政府财政资金杠杆作用，推行税收优惠、容积率奖励，适当提升商业商务用地和公共服务配套设施用地比例等，不断吸引其他社会资本进入城市更新项目。对于因实施更新后城市面貌改善、区域价值提升产生的收益，按照一定的比例反哺给更新项目实施主体。鼓励参与城市更新企业探索长期租赁、基金持有以及专业能力输出、合作开发等创新性轻资产运营模式，不断提高参与企业运营能力。摸排城市更新项目空间落位、人口流动、改造成本及土地方案等，同时汇总城市建设增量项目计划土地出让、年度税收情况，形成“增量—存量”项目“一本账”，充分发挥新建类项目“造血”功能优势，以新城土地出让等收益补贴综合整治片区成本^[74]。③提供政策支持，鼓励自主更新。政府提供低息贷款，鼓励企业和个人捐助设立基金会，使用住宅专项维修资金等方式，为留守居民提供自主更新资金支持。针对居民及商家不同需求，由改造主体与产权人合作协商，自我出资，灵活开展社区更新。鼓励居民投资入股，参与区内养老、医疗等服务平台建设^[75]。

二是打破政策制度瓶颈，推动更新实施方式创新^[76]。考虑历史文脉、功能定位、行政区划、社区沿革、道路边界等因素，创新院落腾退运营机制，发挥居民邻里间协商积极性与能动性，灵活制定安置及补偿方案，满足居民多样需求。严格控制历史文化街区局部拆建和增建及地块功能改变；推动一般性老旧街区地块合理功能改变和拆建增建，鼓励利用小区低效利用空间补建养老、抚幼、助餐、家政等配套服务设施，适度放宽城市人防消防、日照间距、规划管控单元等旧标准^[77]，吸引符合街区文化的商业业态，为市场主体参与微改造、空间优化提供条件；针对老旧街区公房，由产权主体（如房管部门）为承租人提供标准化货币补偿或租赁安置，也可允许承租人补交费用获取共有产权房。以责任规划师为纽带，搭建信息公开与议事协商双平台，邀请居民全程参与项目实施，推动“自上而下”与“自下而上”结合的更新治理模式，协助建立良好的公共参与机制。与高校开展合作，对接设计活动，探索艺术社区的建设与运营模式，提升街区文化氛围，为街区发展注入活力。

三是多措并举，促进教育均衡抑制教育绅士化。①渐进式改革学区制度。逐步推行公民同招（即公办民办学校同步报名、同步录取、同步注册），打破民办学校“掐尖录取”的招生优势；增加弱势学校教育经费投入，提升办学质量；扩建名校校区规模，组建优质学校为核心、薄弱学校和新建学校为成员的教育集团，增加优质学位供给；推进多校划片，弱化学区房与教育资源的关联属性；通过福利待遇补贴和职称评聘倾斜等方式，推动校际教师流动，避免名师效应聚集；充分发挥网络信息技术对于教育资源均衡的促进作用，通过完善网络基础设施建设，完善互联网课程资源的共建共享。同时在推动学区分配制改革过程中，动态跟踪评估学校竞争、学校质量与教育公平，及时发现和避免潜在负面效应。②合理使用溢价捕获（Value Capture）工具^[78]。教育资源及基础设施建设会对周边住房产生一定溢价。科学测算溢价效应，结合区内人口、经济、教育和空间等特点，通过房地产相关税收或教育和土地联合开发等方式，新建学校或改善学校质量，实现住房收益反哺学校建设；通过容积率等政策优惠与奖励，在优质学区内土地开发项目中配建一定比例保障性住房，并赋予学区资格，保障中低收入群体获得优质教育资源。③从需求侧引导缓解民众教育焦虑^[21]。首先强化政企校合作，共同制定技能发展战略及技能型人才奖励办法；完善技能认证机制与技能保护制度，推动形成技能等级工资机制，创设高技能人才社会荣誉体系与高技能人才高级别奖励项目，拓宽技能人才的职业发展通道，确保劳动者因提升技能而获得实质经济回报，提高技能型劳动者社会地位；设立专项基金，支持企业提升员工技能水平。其次，做好地区产业发展调查研究，动态调整专业结构，加强专业适应性分析研判，紧密对接区域产业需求；办学方向向现代制造业和新兴产业等技能短缺领域倾斜，让企业参与其中，确保教学内容和企业需求相匹配。

值得注意的是，本文讨论的可持续城市更新建议未必能完全实现Clark提出的四项行动方案，因此未来执行过程中或多或少会面临当下同样的问题及挑战。解决城市更新引发的复杂社会问题取决于经济发展水平，很难短时间一蹴而就。因此更需注重方案的可行性，通过不断构建“社会可接受的”城市更新^[79]，逐步推动社会进步，最终实现全体居民城市权。