1 引言

满足公民适当的住房需求关乎民生福祉。只有“居者有其屋”，才能保证社会经济的平稳运行和国家的长治久安。党的十九大指出，“增进民生福祉是发展的根本目的”，强调要“住有所居”、确保“人民安居乐业”。作为广大城市居民安居乐业的根本和基础，住房不仅是一种消费品，它还是个人财富和社会地位的重要体现，决定着居民的生活环境和社会交往，关乎资源的分配和社会的公正，是城市地理学、社会学、政治学和经济学等学科的重要议题。作为城市增长与变化的基础以及理解城市演化动力机制和社会空间分异的核心问题，居住行为的研究逐渐受到城市地理学的关注。

过去四十年，住房商品化和市场化加速了城市空间结构的重塑以及社会空间的分异。伴随着旧城更新和城市快速扩张，城市社会空间走向破碎化和复杂化，空间异质性增强，居住空间分异凸显。此外，中国住房市场化改革对个体生活机遇以及社会分化也产生了深刻影响。一方面，住房改革改变了城市居民获得住房产权的方式，使城市居民在住房选择上拥有更多自主性和多样性。另一方面，住房价格的持续上涨引发的住房可支付问题，加剧了年轻人住房负担。年轻人的“买房梦”越来越依靠“家庭支撑”，原生家庭住房资源的优势或劣势延续到子代家庭中，住房的代际传递逐渐成为社会财富不平等的重要机制^{[1, 2]}。另外，户籍制度以及地区间经济发展的不均等塑造了本地人口与外来人口初始住房资源的差异。而普遍执行的与教育等社会保障和福利挂钩的住房政策则进一步加剧了由代际累积、户籍制度以及地区间发展差距所产生的阶层固化。要实现居民的“安居”、缓解当前的住房矛盾，亟需加强对中国城市居民住房微观行为的研究，以深化对城市居住空间分异机制的理解，为建立适应城市健康发展的住房政策和长效机制提供理论和实证依据。

目前住房的微观研究大多基于西方经验，西方住房的发展历程及其研究经验可作为一面镜子，折射出中国住房演变的历史特征和所存在的问题，为中国未来住房发展提供借鉴。但中西方不同的体制和制度意味着研究中国居住行为离不开中国话语体系下经验和理论的探索。因此，本文对居住行为的概念进行了界定，从居住迁移、住房产权获得、住房生涯三方面对西方居住行为研究进展和前沿进行评述，并对居住行为与城市空间的关系进行了梳理；基于对中国现有居住行为研究的回顾，展望了未来研究的方向，旨在引起学术界对居住行为的关注，加强中国制度环境下的居住行为研究，为推动中国居住行为研究理论构建、理解社会空间重构机制提供参考。

2 居住行为概念的提出与研究框架 2.1 居住行为研究的热点及演变趋势

为识别居住行为研究的热点，揭示居住行为研究演变趋势及最新动态，本文运用VOSviewer^①软件，对居住行为研究文献进行关键词共现分析。限定Scopus文献数据库中经济学、地理学以及社会学领域与居住行为研究较为密切的25个期刊^②，并对主题词“housing”进行检索，剔除与居住行为不相关的文献，如住房政策（housing policy）、住房规划（housing planning）等，共得到5544条记录，最早的记录出现在1966年。总体来看（图 1），研究热点包括住房产权获得（homeownership）、低收入群体住房（low-in come housing）、住房市场（housing market）、房价（house price）以及居住迁移（residential mobility）。其中，住房产权获得与住房市场、房价、住房权属选择、福利体制以及代际支持（intergenerational support）的研究网络正逐步建立；住房可支付性研究往往与少数族裔、低收入群体紧密相关；而居住迁移的研究与住房产权获得、生命历程以及住房生涯密不可分。

从时间维度来看，近三十年，与居住行为相关的研究正向“多视角、多核心、多网络”的模式演变（图 2）。1990—1999年，主要围绕低收入群体，开展住房可支付性、住房产权获得、居住迁移等研究。2000—2009年，随着住房制度的变迁，住房产权获得、住房市场以及公房（social housing）逐渐受到学者们关注。到2010—2020年，围绕着青年群体，住房产权获得、住房市场、住房可支付性、房价等与居住行为相关的研究主题在网络中愈加突出。此外，研究从微观个体逐渐扩展到社区和城市尺度，与微观个体居住行为密切相关的，中产阶级化（gentrification）、邻里效应（neighborhood effect）、居住隔离（segregation）、郊区化（suburbanization）以及城市更新（urban renewal）等研究在网络中凸显。另外，从制度和市场逐渐向家庭延伸的多视角研究也正逐步建立。相较于制度和市场的作用，家庭在居住行为中的作用也开始受到学者们的关注。从研究区域看，中国和英国等热点研究区域是在20世纪90年代初期集中出现的。2000—2009年期间，荷兰、日本以及中国等国家的居住行为开始受到学者们的关注。2010—2019年，以欧洲（荷兰、英国、意大利、瑞士、芬兰、法国等）、北美（美国、加拿大）、东亚（中国、日本、新加坡）、澳大利亚为核心的研究网络已初步形成。在中国，伴随着住房市场化的改革，以广州、北京、南京和上海等城市为研究对象，与住房市场、房价以及青年群体密切相关的住房产权获得、居住迁移等居住行为研究愈加凸显。市场转型、城市重塑（urban restructuring）、外来人口、城中村（urban villages）、公租房（public rental housing）在中国研究网络中开始显现。总体而言，与住房产权获得、居住迁移和住房生涯等居住行为研究相关的网络正逐步扩大，成为学者们探究的重要议题。

2.2 居住行为的概念与框架

通过上述文献搜索分析发现，与居住行为相关的住房产权获得、居住迁移以及住房生涯的研究网络正在逐步扩大。然而，居住行为（housing behavior）的概念在学术界还没有一个明确的界定。Clark and Dieleman^[3]指出，居住行为指家庭对住房权属、类型、大小以及区位的选择。但是，将居住行为简单地界定为家庭对住房的选择，忽视了居住行为对城市空间以及居住分异的影响^[4]。据此，本文从地理学的空间视角出发，考虑人类行为对地理空间的影响^[5]，将居住行为界定为：以寻求和获得更好的栖身场所为动机和目的，与城市空间演变、居住空间分异密切相关的，对住房产权、区位等属性进行选择的微观个体行为。主要包含居住迁移、住房产权获得事件以及将这两个事件涵盖在内、关注较长时期内居住经历的住房生涯。为了对居住行为研究有一个更加清晰的认知，根据已有文献中对居住迁移、住房产权获得、住房生涯及其内在联系的阐述，本文构建了理解居住行为的概念分析框架（图 3）。

居住行为分析是对微观个体行为的研究，包括对每一次居住事件的探究以及居住经历的揭示。其中，居住迁移和住房产权获得等居住行为注重对居住事件的刻画与解释。家庭与个人的迁居是为了缓解居住压力、满足居住需求和偏好，对住房属性进行调整的过程^[6]。而住房产权获得被认为是个人或家庭居住历程中最为关键的一步，往往伴随着居住迁移的发生。与迁居和住房产权获得等事件不同，住房生涯强调个人或家庭生命历程中一系列的居住经历^[7]，关注事件之间的时间先后序列和内在联系。居住迁移与住房产权获得都是住房生涯中的重要事件，其中住房产权获得是个人/家庭财富累积的重要途经和社会地位的重要体现^[8]，被视为住房生涯的最终目标^[9]，而居住迁移是攀登住房生涯高峰的实施路径^[7]。

3 西方城市居民居住行为研究 3.1 居住迁移

居住迁移被视为居住空间调整的过程^[10]，个体/家庭的迁居行为是城市空间分异和重构的微观机制。在Rossi 1955出版的经典著作《Why families move》 ^[11]的影响下，学者们开启了对居住迁移的思考与研究。除个人或家庭在城市内部的主动迁居^{[10, 12]}外，伴随城市更新以及离婚率的上升，因拆迁、家庭矛盾以及失业等事件引起的被动迁居也逐渐受到学者们关注^{[13, 14]}。

目前对迁居动力机制的探究大致可总结为三种类型。①生命事件触发型。Rossi^[11]提出生命周期是解释迁居行为的主要因素。在这一理论观点的影响下，生命历程理论被提出并不断完善，孩子的出生^[15]、家庭关系的破裂^{[16, 17]}、工作的变动^[18]等生命事件对迁居行为的影响在学术界达成了广泛共识。Feijten^[13]发现，随着家庭稳定性的增强，如从单身到结婚或同居，再到生孩子，迁居的可能性会降低；而消极的事件，如离婚、分居往往与远距离迁居密切相关^[19]。②居住环境驱动型。大量研究发现，原有的住房权属和面积等住房属性成为影响迁居的主要因素^[20]，并且这种因素的驱动力会随着年龄的增加、社会地位的增强而愈加显著^[21]。对邻里居住状况不满、想要向更好邻里社区或邻里阶梯攀登的人，以及那些对居住环境建构的理念规范产生不满的人，会搬到一个与他们志向和文化标准吻合的地方^{[22, 23]}。③惰性及风险阻碍型。大量研究证实了人们对现居住地的惰性和禀赋效应会阻碍迁居的发生^{[24, 25]}。社区的稳定性以及归属感越强，人们迁居的可能性就会越低^[26]。而离开亲人和朋友后可能存在的失落、孤独、压抑等情感风险也会进一步阻碍迁居行为的发生^[27]。然而，迁居的发生是多种要素共同作用的结果，并随着现代社会的发展日趋复杂。

近年来，新的迁居形式、复杂的迁居过程成为西方居住迁移研究的焦点^{[28, 29]}。现代社会中，家庭结构和生活方式愈加多元，单亲家庭以及重组家庭的现象日益显现^[30]。受经济危机以及高企房价的影响，父母的居所已然成为一种安全网，那些离家的成年子女因失业、收入过低、无法承担房贷等经济因素“归巢”的现象也开始变得频繁^[31]。这些现象的出现打破了对迁居现象和原因的固有认知，如何重新定义和理解居住迁移成为一种挑战。作为一个多阶段漫长过程，迁居过程的复杂性被逐渐揭示，尤其是迁居意向与迁居行为的不一致性。例如，那些有迁居意向的人是否发生了迁居行为，那些没有迁居意愿的人为什么迁居^[32]。对于迁移意愿如何转化为迁居行为还有待进一步探究^[29]。

3.2 住房产权获得

住房产权获得不仅影响个人的财富积累和社会地位，还在一定程度上影响个人安全感的形成^[30]。围绕住房产权获得的途径，学者们作了大量研究。从制度和市场层面来看，不同的福利体制下，政府政策以及金融制度的差异影响人们获得住房产权的机会和方式。西方发达国家，尤其是在以美国和英国为代表的新自由主义福利体制中，政府福利的紧缩、房价的增加以及较高的失业率加剧了年轻人的购房负担，延迟了其获得住房产权的年龄^[31]。从个体层面上来看，住房产权获得一方面很大程度上依靠个人或核心家庭层级的资源，如职业、受教育程度以及社会阶层，另一方面又受到结婚、孩子出生、职业变动等生命事件的影响^[32-34]。

随着住房金融化和市场化的发展，居住空间的异质性凸显，住房的区位受到学者们的关注。居住区位不仅是个人财富和社会地位的体现^[35]，还在一定程度上影响着人们获取基础设施、公共服务的机会，引发了“空间剥夺”与“社会公平”等问题。大量研究证实了社区环境、工作的可得性、交通的可达性在住房区位选择上的重要性^[36]。而城市发展的不均衡加剧了房价的差异，住房市场的社会空间极化在区域尺度、城市尺度以及社区尺度等不同空间尺度上均有显现^[35]。

近年来，伴随着全球经济萎靡、信贷收紧以及劳动市场的不稳定，“租房一代”（generation rent）、“回巢族”（boomerang kids）、“单身寄生族”（parasite singles）等概念兴起^[37-39]，年轻群体较低的住房自有率成为学者们关注的焦点^[40]。一方面，年轻人购房意愿有所降低。工作的不稳定加剧了年轻人对无法偿还抵押贷款的恐惧，住房产权获得风险性的增加也在一定程度上降低了年轻人的购房意愿^[41]。另一方面，除了自身对住房产权需求降低外，长期依靠市场租赁的年轻群体（“租房一代”）的产生与其较差的家庭条件密不可分^[36]，住房的代际传递也成为学者们关注的焦点^{[42, 43]}。一般来说，来自富裕家庭的年轻人更容易获得父母的经济支持，而在那些没有可支配资产的家庭中，与父母同住成为家庭对子女住房支持的重要形式^[44]。另外，父母的财富和社会地位对年轻人住房产权获得的影响愈加凸显，相较于经济社会属性的代际传递这一间接影响，父母的住房产权对子女住房获得的影响更为凸显^[45]。

3.3 住房生涯

与迁居和住房产权获得这两个事件不同，住房生涯这一概念强调居住经历的演变过程。Kending^[46]首次提出了住房生涯的概念，尝试从居住迁移、住房阶级的视角去解释住房生涯；强调住房市场供需之间的联系，并将住房产权与更宽泛的社会不公平问题联系在一起。Pickles and Davies^[47]从家庭的视角出发，将住房生涯定义为家庭住房史中的住房序列。Clark^[7]在此基础上做了进一步的补充，认为住房生涯是个人或家庭在生命历程中的居住经历序列，即以住房区位、权属、质量、价格等属性定义住房状态的时间序列，强调个人或家庭在改善住房条件时所采取的具体步骤。

长期以来，生命历程为解释住房生涯分异提供了一个有效的分析框架，揭示了家庭生涯、职业生涯、教育生涯之间是如何交互作用塑造出不同的住房生涯^{[7, 19]}。随着研究深入，生命历程的时空内涵逐渐得到了诠释。学者们开始强调生命历程的轨迹效应以及生命历程传记（life course biography）的空间维度，认为人们日常活动的细节以及所产生的行为均根植于个人过去的经验、感知和制度文化中，同时也是未来某种行为的潜在基础^[48]。过去某个时间点的住房区位及所包含的社会网络、空间归属感对个人/家庭后续住房选择的影响应受到足够重视。

在研究方法上，序列分析法作为一种能够有效利用纵向数据的丰富性描述生命历程轨迹的方法在住房生涯研究中得到应用^[49]。序列分析通过一定的运算法则测算出个体间生命历程的“相似性”，然后对其进行分类和可视化，为研究者从世代、时空的视角探究住房生涯提供了一种新的方式^[50]。

在研究内容上，受国家制度、个人资源以及文化偏好的限制，不同群体之间住房生涯模式的异质性被揭示^[51]。在南欧国家，当政府福利较弱、就业不稳定时，与父母同住成为多数年轻人的普遍选择^[44]。相反，在住房自有率较低、租赁市场较为发达的北欧国家，成年子女往往较早离开父母，开启他们较长的租赁生涯^[52]。不少学者对少数族裔之间的住房生涯进行了比较。例如，基于荷兰的实证研究发现，相较于荷兰人，土耳其人和摩洛哥人受公共租赁制度的限制，被迫只能购买破旧的住宅^[53]。而在多伦多，较低的社会经济地位以及较大的家庭规模使得索马里人很难获得大小合适且质量较高的住房，其住房生涯的劣势更加凸显^[54]。尽管拥有较高的教育水平，加纳人在加拿大仍没有实现其向上的住房生涯^[55]。近年来，有学者开始探究家庭对年轻人住房生涯的影响，研究发现家庭的支持通过资金资助、直接赠与等不同形式存在于年轻人住房生涯的各个阶段^[52]。总体而言，尽管住房生涯的研究在方法和内容上有了较大突破，但相较于居住迁移和住房产权获得而言，住房生涯的研究相对较少，在居住行为研究网络中的地位并不凸显。

4 西方居住行为与城市社会空间重构

早期芝加哥人类生态学派对城市社会空间以及经典居住分布模型的研究已强调了城市内部居住行为与城市社会空间重构的关系。居住行为是城市空间演化的内在动力之一^[56]，也是理解城市空间的微观基础。而城市形态和物质环境的空间分异，在很大程度上体现于城市居住空间的分异，故可认为是城市居民居住行为在宏观层面上的映射。郊区化、中产阶级化等居住分异现象，在一定程度上是社会群体应对“租金差异”进行主动或被动居住选择而引发的城市社会空间集中或隔离。另外，城市社会空间的分异，又在一定程度上限制和影响不同群体的居住行为^[20]。

居住迁移、住房产权获得以及住房生涯等居住行为是微观个体行为，在一定程度上塑造着城市空间的结构和状态。具有相似经济社会地位或处于相同生命周期阶段的家庭在居住行为上的相似性和社会趋同性塑造了某种类别的社会居住区。社会区内部的社会经济特征、居住职业背景的相似性在空间上表现为结构较为均质的城市居住社区。而社会阶级之间、种族之间以及不同结构的家庭之间在居住行为上的差异性势必在城市空间尺度上形成日益显著的居住空间分异。例如，城市中低收入群体、少数族裔在居住选择上往往表现出较强的局限性，集中分布在租金较低、住房条件和社会治安较差的区域，与城市中其他的居住社区形成了明显的居住分异。进入21世纪以来，高收入家庭以及年轻、单身群体回归市中心的趋势较为显著^[57]，这在一定程度上改变了原本衰弱的市中心社会区类型，重塑了社会空间结构。所以，居住行为不仅塑造了城市空间的结构和状态，也推动了城市空间结构的演进。

居住空间分异现象是城市中所有个体居住行为的体现，在一定程度上强化了不同社会群体的居住隔离，引发了“空间剥夺”与“社会公平”等问题^[58]，其又会进一步影响个人居住行为的选择，巩固和强化居住隔离^{[20, 59]}。居住在相同社区居民的居住行为具有相对一致性，城市空间重构的过程也是居民对居住行为再选择的过程。如，郊区化在重塑城市空间布局的同时，也形成了以群体差异为特征的居住选择。公共住房在城市内部的集中建设，使得贫困在居住空间上的同质化现象凸显，在一定程度上固化了低收入群体的居住选择。中心城区改造和城市更新重塑了居民住房区位选择的偏好和居住空间结构^[36]，大量中产阶级向城市中心迁移的同时，低收入群体被迫迁出，限制了他们的居住选择^[60]。郊区化、绅士化、贫民窟化等外显的社会群体之间的居住空间分异，通过邻里效应^[61]在一定程度上形成了“机会结构”和社会隔离，削减了低收入居民获取基础公共服务、优质学习、工作以及提高经济财富的机会^[62]，使得阶层分化，甚至固化，形成了空间上的马太效应，进一步限制了不同收入居民的住房区位，固化不同群体之间的住房选择和居住行为。

5 中国情境下的居住行为研究

西方在居住行为方面的丰富研究成果对中国居住行为研究有重要借鉴意义，其理论观点与分析框架有助于识别中国住房演变的历史特征及所存在的问题。中国城市发展中出现的郊区化、居住阶层分异、绅士化等现象与西方城市的经历存在相似之处^{[63, 64]}。另外，与西方相似，生命历程对中国城市居民居住行为的影响也日益凸显^[65]。然而，中西方在制度、文化等方面的差异意味着研究中国居住行为需要在中国话语体系下进行理论探索。因此，准确识别中西方差异是借鉴西方研究经验的前提。

从制度层面来看，中西方之间在住房发展历史脉络、政治体制、以及文化观念上的差异，导致了不同的住房体制和制度的形成，其中，住房福利体制的差异被认为是住房制度、政策差异的根本所在。在西方，以市场化为主导的美国、英国等自由主义住房制度与政府作用较为突出的北欧等社会民主主义福利体制国家的住房制度具有明显差异，它们又与以倡导维持阶级差异的法国、德国等保守主义福利体制国家住房制度不同。中国城市住房制度有别于西方国家，经历了从福利化住房分配向商品化、私有化的住房市场转变^[66]。住房制度的改革提升了市场在住房供给中的作用。住房供求关系的市场化改革一方面重塑了城市社会空间结构，另一方面也在一定程度上改变着城市居民住房产权获得的方式和途径，影响着迁居等居住行为。在土地供给方面，与英国、法国、美国等西方国家实行土地私有制不同，中国实行土地公有制，实行以招拍挂为主的土地供应制度。政府是居住用地的主要供应者，也是城市发展规划的实施者。所以，在中国，政府制定一系列土地、住房等城市发展政策，决定着城市的空间结构、塑造了居民的居住行为。从文化层面来看，与西方国家不同，中国文化价值观通过居住区位选择观、教育观、抚养和赡养观、养老观等途径影响城市居民住房的选择方式和结果^[64]。其次，“父母在不远游”的传统观念以及稳定的社会网络关系、人情观念也可能限制人们的迁居行为。另外，“婚房”、“精英教育”等文化的兴起不仅影响着居民住房产权获得、居住迁移等居住行为，还在一定程度上影响着住房获得以及居住迁移的时间。据此，可以预见中西方居民在居住行为上的多重显著差异。

社会背景的差异也使得相同领域在国内外有不同的研究侧重。西方的居住行为更多是从需求角度出发，侧重个体的生命历程、社会经济属性对住房产权获得、居住迁移以及住房生涯的影响。而中国居住行为研究更侧重从中国国情出发，在住房改革背景下，研究居住分异，探究市场和制度在居住行为中的作用，关注外来人口以及不同时期下居民的居住行为。

住房市场化改革以来，大规模的住房建设、旧城改造将社区内原本相对均质的空间格局打破，城市社会空间日趋复杂化。伴随着城市功能结构的转变以及外来人口的涌入，城市的空间结构不断被塑造和重构，不同阶层居住的空间差异日益凸显^[67]，居住的空间分异、阶层分化成为学者们关注的重点。其中，以收入差异为基础的居住分异开始显现^[68]。在高速的工业化进程中，产业结构的调整及产业空间演化导致城市社会空间结构发生相应变化，城市职业分化及职业空间分异明显^[69]。伴随着城市化的快速发展和外来人口的剧增，外来人口的居住空间分布也存在明显的差异。例如，相较于集中分布在行政中心附近的市内跨县流动人口，省内跨市流动人口更倾向居住在商业中心附近^[70]。另外，随着城市改造，旧城边缘的城中村开始消亡，城郊村庄成为新的城中村，农民工的居住边缘化和空间隔离现象愈加严重。外来人口对社区的归属感以及社会融合问题成为近年来研究的热点^[71-73]。

在中国住房改革的背景下，Nee ^[74]提出的“市场转型论”（market transition theory）与Bian and Logan^[75]的“权利持续论”（power-persistence hypothesis）分别聚焦市场和制度的作用，为转型期中国城市居民的居住行为提供了理论解释。而学者们在市场和制度两大因素孰轻孰重的判断上还未达成共识^[76]。一些学者认为，单位福利住房制度的退出、市场化住房制度的建立在一定程度上削弱了传统的制度性因素对住房产权获得以及居住迁移的影响^[77]。市场能力的差异成为中国城市住房产权分化的重要机制，居民的职业、教育水平、经济能力等市场因素尤为关键^[65]。也有学者认为制度性的差异仍是影响居民居住行为以及住房不平等的根源，其通过市场因素产生的间接影响不容忽视^[78]。那些在政府再分配制度下受益的人会在新的制度下继续受益，工作单位、职业地位等因素在住房资源的获取中仍发挥重要作用。

另外，中国的户籍制度仍是中国城乡之间、本地与外来人口之间难以逾越的鸿沟，外来人口的居住行为备受关注。随着城市化进程的不断推进以及流动人口的大量涌入，外来人口的居住问题成为城市面临的重要问题^[79]。高企的房价和户籍制度所产生的住房机会分化加剧了外来人口与本地人口在住房生涯上的分异^[80]。从户口性质来看，本地人、城镇户籍外来人口和农村户籍外来人口在住房产权获得以及居住迁移轨迹上都存在较大差异。从人力资本属性来看，智力型新移民相较于劳力型新移民在住房状况上的优势更为显著^[81]。

在中国住房制度向市场化变迁的过程中，居住行为的时期效应和世代效应受到学者们的关注。不同出生世代有着截然不同的生活经验、住房机会，表现出群体性行为差异特征，呈现出不同的居住行为。在福利住房体制中，住房作为一种福利以租赁的形式提供给居民，一定程度上限制了居民的住房选择及居住行为。在房改售房阶段，住房自有率显著上升，体制内单位的居民在住房产权获得上的优势更为凸显^[82]。在房地产市场阶段，住房市场化的推进改变了城市居民住房产权获得的方式，为城市居民提供了更优的住房条件以及多样化、个性化的住房选择，住房轨迹和住房生涯也更趋多样化，与此同时，住房价格的持续上涨引发的住房可支付问题，加剧了年轻人的购房负担。

6 研究展望

住房是关系人民福祉，关乎社会稳定的重大问题。过去四十多年，中国的市场化转型重塑了社会结构，在一定程度上加剧了社会的不平等^[83]。九十年代末开始，中国采取住房商品化和福利住房产权化“双轮驱动”推动住房市场化改革，在改变人们住房获得方式、增加城市居民住房选择自主性和多样性、提高住房自有率和迁居率的同时，也揭开了中国住房制度根深蒂固的分配不平等问题。这种不平等正随城市更新、人口流动加速以及代际优势累积不断加剧。近年来，与户口、福利制度挂钩的住房政策、限购政策的实施，使城市居民的居住行为变得尤为复杂。例如，义务教育“就近划片、免试入学”政策的实施在很大程度上影响了城市居民对居住区位的选择，形成了一种教育驱动的绅士化现象^{[84, 85]}。各级城市落户限制的逐步放开不仅影响着流动人口的定居意愿，还影响了其居住行为。另外，在“抢人大战”背景下，人才住房优惠政策成为各大城市吸引人才的重要途径，影响着各类青年人才的居住行为，也应受到学者们的关注。因此，借鉴西方已有的理论、方法和研究框架，在梳理中国住房改革历程的基础上，结合当前中国的实际问题与最新政策，识别未来居住行为研究的重点，对推动中国居住行为理论体系的构建、缓解城市居民居住问题、实现人民安居乐业和国家长治久安具有重要现实意义。

理论方面，在借鉴西方理论的同时，立足于中国国情，尝试构建解释中国城市居民居住行为的理论框架。生命历程理论、Nee的市场转型论、Bian和Logan的权利持续论，以及Espring-Andersen的福利体制理论在解释西方居住行为的同时，也为中国居住行为的研究提供了有效的解释框架。与西方相似，结婚、生孩子等生命事件对居民居住行为的影响愈加凸显；市场转型论和权力持续轮分别聚焦市场和制度的作用，为揭示转型期中国城市居民的居住行为提供了重要的理论解释；而福利体制理论也为中国住房市场化改革提供了一个独特的剖析视角。与西方不同的是，中国政策体制、人口以及文化的变迁改变了人们的住房需求和文化观念，影响了居民的居住行为。例如，住房市场化转型强调了住房的经济和社会属性，增强了人们对住房产权的需求；家庭小型化和代际分居的普遍化，在一定程度上催生了“婚房”和“丈母娘经济”。因此，深入剖析制度变迁以及与住房相关的政策演变对居住行为的影响成为构建中国住房理论的基础。另外，中国地区间住房政策、住房市场、以及人口和社会经济状况的差异引起各地居民居住行为的空间分异。已有的关于大城市的研究范例很难形成一种普适性规律。普通城市（ordinary city）居民居住行为的研究变得异常重要。因此，从空间维度对不同等级城市进行探究、揭示空间属性的内在含义成为寻求普适性经验理论、构建中国住房理论的迫切需求。

内容方面，迁居行为、住房产权获得、住房生涯等居住行为及其与城市空间的关系仍会是居住行为研究领域的经典议题。尽管这方面的研究已经取得了一定成果，但在新时代背景下，还需立足于中国国情，以解决中国实际问题为目标，以满足国家和社会需求为动力，持续关注外来人口和青年群体的居住行为。首先，大学的扩招以及产业结构升级改变了外来人口的结构，增加了高技能外来人口的比例，也增加了外来人口在居住行为方面的异质性。随着人口流动格局的多样化，中国不同区域之间发展的不均衡以及不同城市之间住房市场、政策的差异性，在一定程度上加大了不同“地理出身”以及流入不同城市的外来人口在居住行为上的差异性。因此，探究外来人口在居住行为上的异质性，进一步揭示职业类型、出生地和流入地对外来人口住房产权获得、居住迁移等居住行为的影响，是各个城市制定合理的住房政策、缓解社会矛盾、实现外来人口市民化的重要前提。其次，居高不下的房价以及人们日益增长的住房需求加重了青年群体的购房负担。除了依靠“家庭支撑”外，“租售同权”等政策的落实成为解决青年住房困境的根本性举措。因此，切实了解年轻人对住房产权的需求以及购房意愿，探究其产权变化与区位变化的关联，揭示青年群体的住房生涯和居住偏好成为未来居住行为研究的重要方向。

数据和方法方面，注重居住行为时空轨迹的刻画，综合运用定量和定性相结合的方法对居民居住行为进行探究。在时间维度下动态观察不同等级城市居民住房轨迹的变化过程，刻画住房区位的变动轨迹，深化序列分析在住房生涯中的运用。另外，手机、社会交往等城市空间“大数据”与定性访谈、调查问卷“小数据”的相互补充成为揭示居住迁移、住房产权获得等居住行为及其空间效应发生背景、过程和背后复杂关系的重要途径，对切实了解居民的购房意愿、产权意识，推动租购并举等政策的实施具有重要意义。简而言之，未来的研究应以实际社会问题为导向、“大数据”与“小数据”相结合、定性和定量分析互为补充，构建适合中国情景下的居住行为理论，以期缓解城市居民的居住问题、保证社会经济的平稳运行和国家的长治久安。

注释：

① VOSviewer (Visualization of Similarities Viewer, 简称VOSviewer)由荷兰的凡.艾克和瓦特曼两位年轻的博士开发，具备了几乎所有常见的文献计量分析功能，如文献耦合、共被引、合作以及共词分析等，被广泛应用于多个领域的学科计量分析中。

② 根据研究经验以及出现的频率选取了相关性较高的、具有代表性和权威性的25个期刊作为数据来源，分别是Environment and Planning A、Urban Affairs Review、Progress in Human Geography、International journal of Urban and Regional Research、Cites、Urban Studies、Urban Geography、Housing Studies、European Journal of Housing Policy、International Journal of Housing Policy、Journal of Housing and the Built Environment、Journal of Housing Research、Habitat International、Housing, Theory and Society、Housing Policy Debate、Housing policy、Sociology、European Sociological Review、Social Science Research、Chinese Journal of Sociology、Journal of Real Estate Finance and Economics、Journal of Urban Economics、Journal of Housing Economics、Real Estate Economics、Population, Space and Place。