中产阶层化（或绅士化）（gentrification）概念，最早出现于英国学者格拉斯的研究，她将其描述为伦敦中心城区中产阶级居住区置换以往由工人阶级和低技术家庭居住地区的阶层演替过程^[1]。随后，这种以社区物质环境更新和阶层邻里替换为显著特征的经济、社会和文化现象^[2]，被广泛发现于包括发展中国家在内的多个国家中，成为一种全球化现象^[3]。时至今日，中产阶层化泛指具有更高社会经济地位的土地使用者置换原使用者，并伴随固定资产再投资而引发的建成环境改变过程^[4]。在此广义范畴下，中产阶层化及相关研究在全球范围内已然上升为一种“中产阶层化地理学”^[5]，出现众多研究分支与衍生概念^[6]。其中，居住中产阶层化是最传统、最典型，也是最普遍的类型，并作为全球性城市发展战略^[7]，被几乎所有国家大城市拷贝与借鉴、生产与消费^[8]，中国亦不例外。但根据吴启焰^{[9, 10]}、何深静^{[11, 12]}等国内学者的研究发现，我国居住中产阶层化在表现形式、驱动机制和社会空间后效等方面，均与欧美存在显著不同。

从概念内涵上看，界定居住中产阶层化现象，需要同时满足以下条件：①社区物质环境的明显改善；②逐利资本的投入与增殖；③邻里社会构成的跃升；④低收入群体直接或间接被取代等^{[13, 14]}。由此判断，上世纪90年代末以来，发生在我国各大城市特别是老城区，通过拆除危旧传统民居、重建高档封闭社区，实现物质景观改善与邻里结构升级的“城市更新”现象，是居住中产阶层化在我国城市中最具代表性的实践形式^[15]，即所谓“新建中产阶层化”（new-build gentrification）^[16]或“拆建型中产阶层化”（slashand-build gentrification）^[14]。在转型期特有的政治经济语境下，我国政府主导下^{[11, 17]}的新建中产阶层化具有相对独特的“中国面孔”：与欧美传统中产阶层化是通过修缮内城住宅，中产阶层以“侵入—接替”方式实现阶层置换不同，我国新建中产阶层化是通过“拆旧—建新”式城市改造推动的“局部地段结构性解体”^[18]和“再城市化”^[19]现象，其规模更大、速度更快、破坏性更强^[3]。因此，我国新建中产阶层化作为促进城市社会空间整体转型与嬗变的重要手段，其政治经济驱动机制、社会空间重构效应和发展演化趋向等关键问题值得深度探讨（见图 1）。

图 1(Fig. 1)

图 1 中产阶层化研究体系与本文研究范围 Fig.1 Gentrification System and Our Study Scope

上世纪80至90年代初，欧美学者在分析中产阶层化驱动机理这一核心问题时，马克思主义分析阵营和后工业文化分析阵营间曾出现激烈争论。在Ruth Glass等早期研究中，中产阶层化一度被理解为“新中产阶层”取代工人阶层的“重返城市”运动^[1]，“中产群体及其选择”曾长期占据着欧美中产阶层化研究的核心^[20]；至1979年，新马克思主义学者Neil Smith从城市经济重构角度，强调资本和住宅供给在中产阶层化过程中的核心作用，指出“是资本，而不是人”主导着中产阶层化进程，中产阶层群体只是以消费者和参与者的身份存在，开发商、房产代理、金融机构、政府和主流媒体等才是最主要推动者，并在其“非均衡发展”理念之上，创造出作为“中产阶层化先决条件”的“租差”（rent gap）概念^{[21, 22]}；而“租差”理论一经提出，便因其过分强调资本主导而缺乏对“人”的关注，招致David Ley等人文主义地理学者的批评，认为资本和生产决定论过于简单且缺乏证据，中产阶层化更应视为中产阶层主动选择内城住宅的“文化消费运动”^[23-25]，由此拉开了中产阶层化供给解释和需求解释之间长达十余年的二元学术争论。直至世纪之交，双方阵营均逐渐认识到，恰如“硬币的两面”^[26]，必须融合供给与需求、生产与消费、结构与能动、经济与文化等方面综合诠释，才能真正全面理解世界范围内不断显现和复杂多样的中产阶层化现象^[8]。

东亚等强政府型国家的中产阶层化与西方新自由主义语境有所不同^[3]，特别是在以房地产开发为导向，通过空间整体置换完成的新建中产阶层化过程中，消费端的中产阶层虽然是不可或缺的参与者，但显然，以政府和房地产投资者为代表的供给端才是主导驱动力量^{[17, 27]}。即是说，基于我国特有政治经济管制环境和城市中产阶层化发育特征，从城市中产阶层化住宅供给与建成环境空间再生产视角展开分析，是解读中国大城市新建中产阶层化现象的更佳选择。因此，本文将从政府拆迁安置、土地转让和公共资源配置，房地产商住房供给和资本循环增值等行为模式，分析新建中产阶层化背后的政治经济逻辑和社会空间效应，并列举南京内城典型案例为佐证。

南京作为长三角城市群中心城市，是一座历史悠久、经济发达的国际化现代大都市，其城市化轨迹和社会空间变迁较能代表中国大城市的一般模式和共性规律。由明城墙围合的内城区一直是南京的核心区，历经民国建都、计划经济改造和肇始于上世纪末的城市更新运动，居住空间呈现出多元、杂糅、拼贴的特点。民国时期的贵族公馆和普通民居、上世纪六七十年代的单位制住房、八九十年代建设的集资房和房改房、商品化改革后新建的高档公寓和封闭社区等居住空间形式混杂共存，形成南京内城相对独特并在全国具有代表性的城市居住景观。同时，内城也是城市社会空间重构最剧烈、新建中产阶层化最典型的区域。如图 2所示，2001—2011年期间，南京内城超过150个地块的拆迁与高端化重建，可以为本文新建中产阶层化研究提供充足样本案例。

图 2(Fig. 2)

图 2 南京内城2001—2011年拆建地块分布及用地性质变化 Fig.2 Distribution of Demolition and Construction Plots and Changes of Land Use During 2001—2011 in the Inner City of Nanjing 资料来源：根据南京市房管局、拆迁办、国土局提供资料整理绘制。

房地产市场化改革与政府企业化转型^[28]背景下，城市土地（空间）成为地方政府最重要的可控资产；中央—地方财政分权和土地资源配置权下放^[29]，更赋予地方政府与日俱增的动力和能力，推动城市“空间资产”活化与保值增值。城市（内城）中心区拥有较高的地租价值潜力，也最能体现城市整体品质和形象，但上世纪末却多被以居住功能为主的传统住宅所占据，造成土地资本的“低效”利用。例如在南京内城，城南夫子庙和城中新街口等地区，世纪初聚集有大量传统低矮住宅，尽管这些里弄式民居具有一定历史文化价值，但其使用价值和交易价值偏低，城市土地的实际价值很大程度上被隐匿和降低。

从城市经营者角度考虑，通过城市空间再生产促进土地资产的“最高价值和最佳方式”利用^[22]，成为城市政府的理性行为价值取向。即内城土地再开发对城市政府具有双重意义：一是在“土地导向积累模式”^[30]下最大程度挖潜土地交易价值，获取城市财税收入和建设资金；二是通过更新城市建成环境和提升城市服务功能，吸引资本和新兴中产阶层进入的同时获取城市形象政绩。因此，地方政府倾向于采取为投资者提供各种优惠激励政策、处理破碎化住房产权^[11]和协助地产商实施拆迁安置等手段，以城市更新改造行动为契机，积极主导和推动老城区新建中产阶层化的发生。正如南京内城所经历的那样，大量低矮破旧住宅和低效工业厂房被推倒重建为高档住宅、商业办公和娱乐场所，实现城市空间的高级化重构和土地使用者的中产化置换。在此过程中（2001—2011年），根据南京市国土局提供的资料显示，南京内城国有土地出让收益超过110亿元，土地价值被激活，并为地方政府提供了可观的城市税收和建设资金。

政府引导资本投入城市建成环境，可以有效吸纳社会过剩资本和国家超发的货币，防止通货膨胀和资本“过度积累”^[31]危机的发生。恰如David Harvey的资本“三级循环回路”概念所揭示的：当资本在一般商品生产和消费（一级回路）中产生过度积累，过剩资本会流向建成环境（二级回路）和生产生活服务部门（三级回路）；当资本进入二级回路，土地租金取代劳动力剩余价值，成为有利可图的商品，并通过空间生产实现对资本循环矛盾的“空间修复”^[28]。

Harvey的资本循环理论能够较好解读我国大城市房地产市场的持续繁荣，但尚不能很好解释为何资本流向城市外围相对较低开发成本区域的同时，也会主动回流内城参与城市更新的原因。Neil Smith利用“租差”理论对其进行补充：“租差”是指土地“潜在地租”与“实际地租”之间的差额；随着时间推移，住宅所在土地的“潜在地租”持续增加，但土地上的建筑却因折旧而导致“实际地租”逐渐下降，当“租差”扩大到足以支付城市更新各项成本，并满足所有投资者资本收益预期时，资本就会流向内城，推动中产阶层化现象的发生。

与西方“租差”模型不同，我国内城新建中产阶层化过程中的“租差”包括两个部分：其一是内城房屋拆迁与土地出让过程中，城市政府以低于“潜在价值”的补偿金从原土地使用者处收回使用权，再以等于或高于“实际价值”的土地出让价格转移给房地产开发商，两者间的“增长溢价”^[32]成为政府利用土地公有制“红利”获取的“租差”收益；其二是在土地再开发及商品房销售、再交易过程中，城市政府利用房地产调控政策等手段极力维持土地与房价的持续、平稳上涨态势，房地产商、中产阶层购房者和其他逐利性的资本由此获得因住房“资本化地租”快速上涨而产生的“租差”收益。上述两部分“租差”及其扩大使地方政府和投资者实现双赢，持续吸引社会资本涌向建成环境更新领域，推动内城空间、社会双重再生产。于是，在政府、房地产商和中产阶层挖掘和再分配土地“租差”收益的实践中，资本“郊区化”的同时亦产生向内城“回流”的动力。

大城市新建中产阶层化现象并非在空间上随机发生，而是遵循一条基本规律：地块拆迁成本要低而价值潜力要高，也可理解为“租差”要足够大。其中国有土地上的“危旧房”、集体土地上的“城中村”和违法建筑集中地区土地回收成本相对要低；而谈及土地再开发潜力高的地区，则不单要考虑地块本身的属性，还需要引入“中心性”和“空间资本”^[33]概念。

当城市空间规模和人口规模不断扩大，城市多中心崛起，城市资源的空间非均衡性会越来越突显，稀缺公共资源的可获取性成为重塑城市核心—边缘关系，即空间“中心性”的关键指标。如城市中心、景观地段、名校学区、地铁站点、开发热点等具有垄断性的高“空间资产”地区，因土地和住宅保值增值潜力较大，成为资本集团追逐“垄断地租”^[34]和城市居民追求高品质生活的热点地带。

从南京情况来看，南京主要商业中心、三甲医院、重点中小学等城市优质公共资源均集中在内城。与上述新建中产阶层化追求“租差”最大化的空间逻辑相符，南京内城原“棚户区”和贫困人口集聚区等低拆迁成本地区，以及城市中心新街口、主干道沿线与秦淮河两侧等高价值潜力地段，成为城市拆迁与重建的重点区域，也率先出现中产阶层化社会—空间重置现象。于是，在空间“竞租”型资源配置原则下，经济资本成为决定家庭居住条件优劣和分异格局的核心因素，而新建中产阶层化城市空间重配，进一步加剧了城市社会空间分异和地理非均衡发展现象^[35]。

发生新建中产阶层化意味着该地块可能在建筑景观、土地权属、功能用途和空间使用者等方面均发生彻底改变。这种城市高端化、颠覆性重构，在资本循环与空间再生产意义上是一种“创造性破坏”，通过打破旧的、“落后”的和创建新的、“先进”的，使空间资产得以增值，而城市获得与时俱进的全球化竞争力；但从城市历史文化保护与传承角度考虑，这种“大规模建筑拆除和居民置换”^[36]模式，则是一种“破坏性创造”，对城市传统建成环境及附着其上的文化记忆、社会关系网络造成严重冲击。

以南京为例，城市社会空间结构是在历史演进中逐渐形成的，因而具有一定时空稳定性和延续性，比如南京内城历史上“市南宫北”的城市空间格局。再如，民国以来南京贫困居民一直聚居于老城南、城北下关码头和城中部分地区^{[37, 38]}。新世纪以来的南京内城新建中产阶层化运动，将上述贫困集聚地区中低矮、拥挤的低标准住宅更新置换为中高档住宅、商场、写字楼等现代化建筑和功能，在实现城市空间高端化再生产的同时，也极具破坏性地重塑着城市空间。例如南京“老城南”地区，自南唐始，历经明清和民国，城市肌理和居住格局都未曾发生巨大变化，是南京城市历史最悠久的重要标志性区域。2006年，在市政府“打造一个新城南”的口号下，老城南一大批如颜料坊、牛市街区等具有珍贵历史文化价值的古街巷遭到拆除，甚至连同地名彻底消失，造成不可逆转的损失。

拆建型的城市更新和阶层置换，只是新建中产阶层化的物质表象；中产阶层群体融入新建社区，并赋予社区空间特定的文化属性，则是中产阶层化的更深层内涵。前者可称为“中产阶层的空间化”过程，即某些具有相似居住需求和经济实力，原本分散于城市内部或者新迁入城市的中产阶层家庭，通过购置和移居新建住宅实现在特定城市社区中的集聚，如南京内城优势区位的高档酒店公寓和封闭社区；后者可称为“城市空间的中产阶层化”过程，中产群体的空间集聚和长期居住会给社区烙刻上阶层文化和品位印记，以及社区周围会逐渐形成迎合中产阶层家庭消费习惯的商业文化氛围。

因此，新建中产阶层化作为阶层分异在居住空间上的表达，一方面是社会阶层在经济收入、地位等方面分化的空间结果；另一方面，新建中产阶层化也会促进阶层文化的形成和催化社会阶层在亚文化层次上的再分化。正如Lees所言，中产阶层化在映射阶层的同时也是在建构阶层^[39]。从此意义上讲，新建中产阶层化对于我国城市中产阶层文化的发育和成熟具有积极作用。但同时，新建中产阶层化也在显化和放大原本隐藏在城市内部的社会阶层分异，尤其是中产阶层化封闭社区，不仅导致城市空间私有化和破碎化等问题^[40]，还容易诱发与加剧阶层间的隔离和排斥情绪。

基于主导或主动参与者视角的新建中产阶层化研究，地方政府、资本力量和中产阶层群体通常是被关注的焦点，而作为被动参与和利益受损者，中产阶层化中被置换和外迁的贫困群体却容易被忽视。国外相关研究中，中产阶层化的置换效应是最具批判性的研究内容，其中主要涉及对被置换群体的“地租剥夺”^[41]，以及被迫迁移给贫困居民带来的“精神创伤”^[42]等问题。如果说中产阶层化是一种“剥夺性积累”^[43]过程，那么被置换群体则扮演着被“绝对剥夺”的角色。

以南京内城新建中产阶层化过程为例，至少存在着对外迁贫困居民的三重剥夺现象：一是在拆迁补偿方面，被拆迁居民的住房不是以市场价格衡量，而是以房屋重置价加上区位基准价格来计算，导致补偿价格低于住房市场价格^{[44, 45]}，居民住房及所占土地的未来增值收益则更加不予补偿，存在“地租收益剥夺”。二是在空间安置方面，因外迁至远郊区的保障性住房而远离原内城优质商业、医疗、教育和交通等稀缺公共资源，导致贫困居民获取城市公共服务的成本增加，而且原社区结构和非正式社会联系均遭破坏^[46]，造成“日常生活剥夺”^[47]。三是在社会效应方面，对于贫困家庭而言，被集中安置到缺少公共交通和就业机会的城市远郊区，既意味着更加难以摆脱贫困，还可能因远离优质教育资源而使贫困向下代际传递，可谓“发展机会剥夺”。总之，贫困群体因购房能力限制，一旦迁入城市边缘的保障性社区，回迁城市中心的难度极大，只能接受被“空间锁定”在“城市角落”的命运^[48]，而贫困的郊区化集聚也埋下了城市“新贫困空间”的种子。

本世纪初是我国大城市新建中产阶层化的快速发展时期，但随着大规模老城改造高潮已过、社会公平和旧城保护的呼声日益高涨、《物权法》颁布后私人住宅产权得到强化、政府建议“原则上不再建设封闭住宅小区”等一系列迹象表明，本轮具有东方特色^[14]、由政府与资本主导的新建中产阶层化进程正在趋缓。但这并不意味着中产阶层化运动的沉寂，而是说我国大城市中产阶层化的主导模式正在发生演变：由“拆建型”中产阶层化向类似西方“侵替式”的实践范式转换。例如近年来我国学者们提出的，南京内城以优质教育资源为导向的“学区中产阶层化”^{[13, 49]}等极具中国文化特色的演替类型，将成为下一步研究的焦点。

随着中产阶层化主流模态发生转变，以供给端为核心驱动力量的作用机制也将随之改变，中产阶层群体的文化偏好、生活方式与家庭需求等个性化因素，将在未来中产阶层化过程中发挥重要甚至主导性的作用。归根结底，成片植入式的新建中产阶层化，应该说是市场（房价）过滤效应的社会空间结果，而并非是阶层群体文化与价值理念趋同的产物；随着我国小康社会的全面建成，我国大城市中产阶层规模壮大和内部分化将是大势所趋，进一步的空间分异与社会分化将不可避免；与新建中产阶层化的结构性变迁与变异形式不同，“侵替型”中产阶层化是社会空间新要素潜移默化植入模式下更为隐蔽、缓慢的社区变迁路径^[18]。这要求在下一步研究中应更多融入需求端要素，从重点描述中产阶层化现象的结构性成因，到更多关注中产阶层化群体的行为模式解析，以期多维、全面地透视我国中产阶层化的演进过程、机理和效应问题。

事实上，中产阶层化特别是新建中产阶层化现象在中国大城市中十分普遍，而且不单发生在内城，在外围城区、郊区甚至农村地区都有不同形式的中产阶层化现象存在^[50]。然而，因新建中产阶层化涉及大量拆迁、置换、剥夺等社会空间剧烈变动情况，在中国经常被视为城市发展过程中的一个“负面概念”^[7]，以致中产阶层化概念较少被正式提及和讨论。人们转而使用如“城市更新”、“空间再开发”或“城市复兴”等更趋中性的概念来替代^{[51, 52]}，以此忽略或掩饰中产阶层化过程中的强制拆迁、利益分配不公和社会对立加剧等负面效应。因此，与国外中产阶层化研究相比，国内明确以中产阶层化为主题的研究成果并不多。其中重点探讨的是“什么导致中产阶层化”和“中产阶层化导致什么”等机制和效应问题，而对于如何促进中产阶层化走向公平、正义、共享的政策管控措施研究尚需加强，特别是要充分考虑如何保障和维护被置换弱势群体的生存权利与发展诉求。

我国城市中产阶层化研究已有近二十年时间，现有研究主要集中在对上海、北京、广州、南京等城市的实证研究，或者主要从结构主义的宏观供给视角解读中产阶层化问题，尚未真正形成具有说服力和代表性的本土化理论体系。例如我国中产阶层化的周期性波动规律、时空演进模型、家庭生命周期和消费文化驱动机理等关键性问题，均有待深入探讨。其中，缺乏对中产阶层化群体需求层面及其作用的重视，成为目前我国中产阶层化研究的不足。这是因为，我国新建中产阶层化既是由政府、房地产商等供给力量操纵的空间资本活化与增殖过程，亦是城市中原本分散的高社会经济地位群体向城市特定空间迁移与“再集聚”的社会空间分异过程。所以，接下来应尽快融合供-需两端参与主体与驱动因素，构建起充分反映中国特色，并能够与国际研究接轨的中产阶层化理论框架。