一、引言及文献综述

2011年，我国率先在上海和重庆两大直辖市进行房产税扩围试点。2013年，党的十八届三中全会就明确提出了加快房产税立法。但房产税立法进展速度显著低于预期，尽管列入了本届人大五年立法规划，但及至2017年“两会”，也没有把房产税法草案提请人大常委会审议的安排。从试点至今已经六年有余，征收方案始终没有形成，其背后的重要原因即在于新房产税的职能定位尚未理清。冯海波、刘勇政(2012)、陈舜(2016)等学者总结了房产税扩围改革被学术界广泛讨论的三种职能定位：一是调节社会分配差距的公平职能，二是充当地方主体税种的财政职能，三是调节住房市场的矫正职能。当前，国内外实证研究主要针对附加的后两种职能(如刘甲炎、范子英，2013；Bai et al., 2014；李文，2014；刘金东、丁兆阳，2017)。实际上，公平职能更加符合房产税的财产税本质，也是国内外学者公认的首要职能。根据《中国家庭金融调查报告》的统计，2011年中国城镇家庭住房资产占家庭净资产的比例达到了69.6%，中国家庭财产分配差距也主要体现在房产价值部分。

国内针对房产税公平职能的研究大多停留在理论探讨层面，实证研究较为匮乏，只有刘金东、王生发(2015)、景明禹等(2017)利用家庭微观数据模拟测算了房产税调节财产分配差距的财产再分配效应，张平、侯一麟(2016)则利用微观数据计算了房产税在不同收入阶层家庭间的税负分布情况，其实质是房产税调节收入分配差距的收入再分配效应。其中，刘金东、王生发(2015)利用中国家庭健康营养调查(CHNS)中的家户微观数据模拟测算了上海人均面积扣减模式下的税收累进程度，发现人均面积扣减为35平米时，新房产税的累进程度最高。景明禹等(2017)拓展了征收方案，进一步利用中国家庭金融调查(CHFS)数据测算了人均面积扣减、家庭面积扣减、首套房免税三套方案的累进程度，发现人均面积扣减方案下，人均扣减25平米时累进程度最高；而家庭面积扣减方案下，家庭扣减80平米时累进程度最高；不过三套方案相比，首套房免税累进程度始终是最高的。这些研究虽然具有创新性，但仍然存在下列不足之处：其一，MT指数是针对直接税中的所得税而提出，如果照搬于财产税，则会存在即期税收负担与财产价值不匹配的问题，一个是当年的税收负担，属于流量概念，一个则是房产价值，属于存量概念。其二，没有同时考虑税款支付能力的问题，根据Bahl and Martinez-Vazquez(2007)的统计，房产税支付能力在国外是一个普遍存在的问题，根据家庭房产价值计算的理论税负与最终通过税收优惠措施照顾后的实际支付税款可能有差距，因此，如果不考虑现实性的家庭支付能力问题，计算得到的累进程度将会存在偏误。

基于此，本文做了如下两点研究创新：一是按照Oates(1969)和Yinger(1982)的房价资本化理论，利用税款贴现的方法将房产税未来每一年度的应纳税额贴现到当前时点，将流量的应纳税额转换为存量的税收价值，妥善解决了即期税收负担与房产价值不匹配的问题，得到的结果也更加科学；二是结合断路器机制在考虑家庭税款支付能力的前提下重新测算累进程度，解决了家庭理论税负与实际支付税款不一致的问题。结合两点研究创新，本文实际使用了三种不同的方式对比计算四种征收方案在再分配效应上孰优孰劣，增强了文章结论的稳健性。

本文的研究思路是：首先，在不考虑税款贴现的情况下，通过测算MT指数对比人均面积扣减方案、家庭面积扣减方案、首套房免税方案以及人均价值减免方案下房产税的财产再分配效应，探寻最优方案；其次，使用税款贴现方法重新测算房产税MT指数，观察最优方案是否发生变化；再次，引入断路器机制，对比不同征收方案下房产税的累进程度是否发生变动，其变动是否影响方案的选择；最后，综合考察引入断路器机制前后四种征收方案的税收负担在不同收入阶层之间分配情况，探究何种方案下房产税的收入再分配效应更强。

二、数据来源与研究设计 (一) 数据来源

本文数据主要来源于2012年度中国家庭追踪调查(China Family Panel Studies，CFPS)的微观数据库。使用该数据库主要基于以下三个原因：其一，2014年的数据中家庭各房产的市场价值及居住面积未作追踪统计，而2012年的数据指标详尽，能够满足本文的测算需要。其二，国内几大公开数据库中，中国居民收入调查(CHIP)没有详细统计多套房信息，而指标丰富、更为对口的中国家庭金融调查(CHFS)则更新较慢，相比而言，CFPS则兼具指标量和时新度的双重优势；其三，该数据库中对家庭同住成员中基因成员及非基因成员有明确区分，使得进行模拟人均面积扣减和人均价值减免方案成为可能且结果更加精准。

由于我国国情较为特殊，农村用房体系与城镇在权属确定等方面存在较大差别，加之现行针对生产经营用房计征的房产税对农村地区免征。因此，本文的测算只针对城镇家庭，根据国家统计局城乡分类变量对微观数据进行了筛选，剔除了农村家庭样本。另外，考虑到房产税仅对具有住房完全产权的家庭开征，对其他居住在诸如廉租房、单位公房的家庭进行了剔除。数据处理完毕后，保留了共计4252个微观家庭样本。

(二) 研究设计

研究税收累进性最常用的工具是由Musgrave和Thin两人在1948年提出的MT指数，其原理是利用税前基尼系数与税后基尼系数之差来衡量税收的再分配效应。运用到对住房价值征收房产税，这一指数可表示为：

$ \text{MT}={{G}_{t}}-{{G}_{i}} $

(1)

其中，G_t表示征税前全部家庭房产价值的基尼系数，G_i表示征税后全部家庭房产价值的基尼系数。当MT指数为正时，房产税具有累进性，能够发挥再分配效应，促使微观家庭间房产价值分配更为均衡；若MT指数恰好零，说明房产税对家庭间分配公平无显著影响；若MT指数为负，则表明房产税的征收出现了累退性，使得家庭间房产价值分配朝着更加不公平的方向演变。MT指数越大，意味着房产税的累进程度越高，对家庭财产的再分配效应越强。值得注意的是，MT指数最早是针对直接税中的个人所得税提出，收入和税额均是流量概念，每一时期的应纳税额来自于该纳税期的收入，两者是一一对应关系。而房产税属于财产税，财产是截止到某一个时点的存量概念，税额则是一个年度内的流量概念，两者并不匹配，如果按照刘金东、王生发(2015)和景明禹等(2017)的做法，家庭财产价值仅减去一年期的税额来表示税后财产价值，可能会造成一定的计算偏误。因为作为课税对象的财产价值不是缴纳一年的税额，而是未来的每一个年度持续缴纳。如何将未来每一年度的应纳税额换算为当前的一个总价值，是解决问题的关键。基于此，本文使用税款贴现方法将未来每一年度的房产税应纳税额贴现到当前时点，正如税负的资本化一样，将未来每一年度的房产税视为永久年金，贴现到当前时点即是房产所需要承担的最终税负，贴现值是一个存量概念，恰好能够与房产价值相匹配。本文参考张熠、卞世博(2015)、曾益等(2015)的研究，将基准利率选择为3.5%。对当期房产税进行永久年金贴现处理，得到微观家庭未来共需缴纳的房产税总值：

$ T=t/i $

(2)

T表示家庭未来共需缴纳的房产税总值，i表示利率，t表示家庭每年需要缴纳的房产税。为了便于结果对比，本文实证分析的第一个层次将基于非贴现方法计算，即以房产价值减去一年的房产税税额为税后价值计算G_i，第二个层次将基于税款贴现方法计算，即以房产价值减去房产税贴现值为税在价值计算G_i，通过两个层次的对比，来印证前者容易带来估算偏误问题。

2011年上海房产税改革试点选择了60平米的人均面积扣减方案，重庆房产税改革试点则选择了100平米或180平米家庭面积扣减方案，且上海试点为了减少对市场的影响，将首套房免税与人均面积扣减结合进行。另外，张平、侯一麟(2016)提出了在国内较有影响的人均价值减免方案，即每个家庭的房产价值按一定的人均面积标准乘以本地区平均房价扣减部分房产价值。因此，本文将独立地考察四种征收方案：人均面积扣减方案、家庭面积扣减方案、人均价值减免方案和首套房免税方案，借助微观数据模拟测算房产税改革对家庭财产的再分配效应。根据刘甲炎、范子英(2013)、Bai et al.(2014)的研究，重庆差别税率的房产税设定带来了严重的替代效应，使得投机需求纷纷涌入低税率的小户型住房，造成小户型住房房价非理性上涨，由此可见，未来中国房产税改革应优先选择单一税率形式，既便于征收管理，也能避免市场替代效应。基于此，本文模拟测算使用的是0.6%、0.8%、1%三种单一税率，以此来计算MT指数。这三种税率分别代表三种情景假设：0.6%是上海市房产税执行的试验性税率，属于偏低的优惠税率；0.8%的税率是现在学者们普遍认同的税率，如胡海生等(2012)、李文(2014)的研究均以此为基准税率；而1%的税率属于偏高的一档税率。

中国房价收入比偏高一直是公认的事实，以房产价值计税，却要以收入来支付，必然会带来严重的支付能力问题(刘金东、丁兆阳，2017)。早在1934年，Fairchild就在发表于《美国经济评论》的一篇文章中详细探讨了房产税的家庭支付能力问题。长期以来，美国都实行了断路器机制来照顾部分无税款支付能力的家庭，这一机制在全世界范围内也逐渐得到推广。广义的断路器机制泛指各种税收减免，本文所指均为狭义的断路器(circuit breaker)机制，该机制是将税收比作电流，当电流超过荷载(家庭净收入)时，实行断路，仅以家庭净收入(家庭总收入减去基本生活支出)为最大税金征收额。房产税的支付能力问题是关乎未来房产税改革能否最终“软着陆”的关键因素之一，如果不考虑支付能力而奢谈家庭房产税负担，显然将偏离实际。基于此，本文在第三个层次将引入断路器机制，通过与第二个层次的对比，分析与断路器结合后四种征收方案的累进程度有何变化。

三、不同征收方案下新房产税的累进性测算

这一部分实证分析将依次进行三个层次的测算：第一个层次是利用非贴现方法计算房产税的累进程度；第二个层次是利用贴现方法计算房产税的累进程度；第三个层次是在税款贴现基础上引入断路器机制计算房产税的累进程度。第一二个层次将对比得出税款贴现方法带来的变化，论证税款贴现的必要性，第二三个层次对比分析引入断路器机制带来的变化，论证断路器机制在保证家庭支付能力和提升再分配效应上的优越性。

(一) 基于非贴现方法的房产税累进性测算

相比一线城市人均居住面积而言，上海试点的人均扣减60平米已属相当宽裕，未来的房产税改革即使采取人均扣减方案，扣减面积也很难超出这个标准，因而本文针对人均面积扣减方案的测算选择自10平米开始计算，每增加5平米计算一次，共计算11次，直至扣减面积达到60平米为止。由图 1可知，在相同的扣减面积下，税率越高，MT指数越大。三档税率下，随着扣减面积的提高，MT指数均呈倒U型变化，其整体形状与刘金东、王生发(2015)、景明禹等(2017)计算的人均面积扣减之于房产税累进性的关系曲线十分类似。在人均扣减面积为25平米时，曲线达到峰值，这说明人均扣减面积25平米时，房产税的累进程度达到最高。

同理，重庆试点的家庭扣减180平米上限也已经非常宽裕，未来的房产税改革也很难超出这个标准。因此，本文测算家庭面积扣减方案时，扣减面积由30平米开始，扣减面积每增加10平米测算1次，共测算16次，直至180平米为止。由图 2可知，三条曲线的绝大部分均位于横轴之上，对应正的MT指数，房产税具有累进性，而仅在最下方曲线左端的部分，MT指数为负，此时房产税具有累退性。与人均面积扣减方案类似，在相同的扣减面积下，税率越高，MT指数越大。三曲线的形状十分相似，亦都仍呈现倒U型分布，且曲线的中部均存在一个“小平台”，即在家庭扣减面积为80-90平米时，MT指数达到最大值，这表明房产税在此区间内累进程度最高。

与人均面积扣减方案相同，本文针对人均价值减免方案的测算也选择自10平米到60平米，每隔5平米计算一次。由图 3可知，结果与前两种方案一致，在相同的扣减面积下，税率越高，MT指数越大。三档税率下，随着扣减面积的提高，MT指数呈倒U型变化，当人均扣减25平米的房产价值时，MT指数达到最大。

我们也计算了三档税率下首套房免税方案的房产税MT指数(见表 1)，首套房免税方案在三种税率下的MT指数分别达到了0.00012、0.00020、0.00029，即使两种面积扣减方案下的MT指数最大值也低于首套房免税方案。但与人均价值减免方案相比，首套房免税方案的MT指数仍然是偏小的。这意味着，人均价值减免方案的累进性程度最高，调节财产公平的再分配效应最强，首套房免税方案居于其次。

(二) 基于贴现方法的房产税累进性测算

为了解决即期税收负担与房产价值不匹配的问题，这一部分利用税款贴现方法进行四种征收方案的累进性测算。参考已有研究，本文将基准利率定为3.5%。

从测算结果可以看到：由于历年税额的贴现值要显著大于单一年度的房产税税额，因而利用税款贴现方法计算的MT指数要显著高于非贴现方法。人均价值减免和两种面积扣减方案下，无论按照哪档税率进行模拟，MT指数随着扣减面积的变化趋势依然呈倒U型曲线。值得注意的是，三档税率下所对应的最优扣减面积相比非贴现方法都有所减少，人均面积扣减方案下，20平米最佳(见图 4)；家庭面积扣减方案下，80平米最佳(见图 5)；人均价值减免方案下，20平米最佳(见图 6)。由此可知，贴现方法的矫正有其必要性，如果不利用税款贴现方法计算，将会造成倒U型曲线右移，估算出的最优扣减面积偏高。

最后考虑首套房免税方案，测算三税率下的MT指数，结果如表 2左侧第二列所示，分别达到了0.00707、0.00946、0.01183。另外，基于三档税率，将其他三种方案中最优扣减面积(即人均扣减20平米、家庭扣减80平米、人均扣减20平米的房产价值)对应的MT指数显示在第三、四、五列。

对比同税率下四种方案MT指数可以看出，无论哪一档税率，MT指数的大小关系均为人均价值减免方案＞首套房免税方案＞家庭面积扣减方案＞人均面积扣减方案。同税率下，相较于刘金东、王生发(2015)、景明禹等(2017)在未考虑税收贴现处理的MT指数高出近百倍，这说明房产税的财产公平性职能比学者之前预期的更强。

(三) 引入断路器机制的房产税累进性测算

欧美国家流行的断路器机制是将纳税人家庭的净收入征尽为止，不再追缴未尽的房产税款，以此保证家庭的房产税支付能力。这一部分，我们将房产税支付能力的现实问题纳入考量，引入断路器机制来考察房产税累进程度将发生怎样的变化。此处使用的家庭净收入为家庭总收入与家庭基本生活支出之差。家庭总收入用一年中家庭的工资性收入、运营性收入、转移性收入、财产性收入和其他收入进行加总得到。家庭基本生活支出仅包括衣着支出、食品支出、取暖支出、物业支出、水电费用、燃料支出、日用品费用、通讯费、本地交通费和除报销比例外的基本医疗支出，而将诸如香烟酒水支出、汽车购置费、保健费用等非基本生活支出剔除在外。以上数据均来源于CFPS中的Family数据库。剔除掉相关数据有缺失的样本，断路器机制所用到的家庭样本数目为4061个，其中1213个样本家庭净收入呈现为负值，占到全部样本的29.87%左右，换言之，将近三成的家庭必须动用存量资产才能满足基本生活需要。

我们将这部分家庭择出来，匹配其家庭财务决策者的工作情况信息，分析发现：其一，此人群中无工作的比例达到41.96%，相较于全部样本中的这一比例值33.15%，高出了约26.58%；其二，因残障致使无业的比例达到5.20%，相较于全部样本的3.29%，高出约58%，这说明其中因残障致使无业的人群占据了相当比例；其三，我们进一步将因年纪大无力工作以及退休、退职的人群考虑在内，由于以上三个原因无业的家庭决策者数量占净收入为负值家庭决策者总数的25.29%，相较于全部样本下的此比例高出约3个百分点^①。由此来看，决定一家财务的人近半数为无业状态，且结构更多为“老弱病残”人群，其家庭当年收入难以支付基本生活费用也在情理之中。同时，这从另一个角度也说明了引入断路器机制有其必要性。

① 此处之所以将离退休人员纳入进来，有两点考量：一是离退休人员为老年群体，处于一生财产积累水平的最高点，但由于工作能力的下降，却处于收入水平的偏低点，两者不相匹配；二是离退休人员虽然可能有退休工资收入，但从税收角度来看，这种具有典型社会保障性质的非劳动收入普遍免除纳税义务，无论是个人所得税还是房产税均应避免损及离退休工资收入。

参照断路器机制的内涵，我们对于净收入为负值的家庭，免征其房产税，对于净收入为正值但数目小于房产税的家庭，以净收入替代其房产税，实行税收减征。由图 7、图 8、图 9可知，引入断路器机制计算的MT指数要显著高于无断路器机制的计算结果。涉及面积扣减的三种方案下，MT指数仍呈倒U型变化。但值得一提的是，三档税率下，家庭面积扣减方案的最优扣减面积由80平米降低至70平米，而人均价值减免方案的最优扣减面积由20平米提高到40平米。

将首套房免税方案的MT指数测度结果与其他三种方案进行比较，如表 3所示，引入断路器机制后，四种征收方案MT指数的大小关系基本没有发生变化，依旧是人均价值减免方案＞首套房免税方案＞家庭面积扣减方案＞人均面积扣减方案。与此同时，引入断路器机制使得各种方案下的MT指数均有较大幅度提升，这意味着断路器机制十分有效地保护了财富存量较低、家庭基本生活困难的家庭群体，强化了财产的再分配效应。

四、不同征收方案下税负的收入阶层分布

MT指数分析的是房产税对家庭房产价值的再分配效应，但如前所述，存量的财产概念与流量的收入概念并不必然相关，即使财产价值较高的家庭，其家庭收入水平并不必然很高。既然房产税需要以家庭收入来支付，那么就有必要进一步分析一下房产税对家庭收入的再分配效应。这一部分将考察引入断路器机制和不引入断路器机制下四种征收方案的税收负担将如何在不同收入阶层之间分配。引入断路器后仍有完整数据的4061个样本，我们将家庭总收入由低到高进行排序，将家庭总收入居于前30%的定义为低收入家庭，居于前30%-70%之间的定义为中等收入家庭，居于后30%的定义为高收入家庭。税率统一为基准税率0.8%，利率为3.5%。参考前文MT指数分析结果，直接按照各自累进程度最高的最优扣减面积来计算，未引入断路器机制下选定人均扣减20平米、家庭扣减80平米、人均减免20平米的房产价值，引入断路器机制下选择人均扣减20平米、家庭扣减70平米、人均减免40平米的房产价值。

表 4中的左侧第一列为家庭总收入组，第二列至第五列则显示无断路器机制下税负的收入阶层分布，右侧四列显示的是加入断路器机制之后税负的收入阶层分布。由表可知：无论是哪一种征收方案，断路器机制的引入均使得房产税的税负分布向高收入阶层偏移，从而有利于中低收入阶层。以人均面积扣减方案为例，无断路器机制时低收入家庭组(0-30%)承担总税负的比例超过15%，而加入断路器后这一比例仅为3.32%。与此同时，高收入家庭组(70%-100%)承担总税负的比例从53.9%上升到69.24%。对高收入家庭再作细分发现：总收入居于前5%的最高收入家庭承担税负的比例从19.67%上升到26.43%，总收入居于前90%-95%的次高收入家庭承担税负的比例从9.97%上升到12.85%。换言之，断路器机制不仅加强了房产税对家庭财产的最分配效应，也同样加强了房产税对家庭收入的再分配作用，使得高收入家庭承担了更多的税负，中低收入家庭承担了更少的税负。值得注意的是，MT指数测算结果表明，人均价值减免方案的财产再分配效应要强于首套房免税方案，但税负分布的计算结果显示，首套房免税方案的收入再分配效应要强于人均价值减免方案。两种方案各有侧重和优势，考虑到税款来源于家庭收入而非房产价值，从保证支付能力出发，首套房免税的可操作性更强一些。

五、稳健性检验

为了增强本文测算结果的稳健性，这一部分将讨论税率、基准利率和扣减参数的不同选择是否会影响本文基本结论。

(一) 税率的选择

本文选择了0.6%、0.8%和1%的高、中、低三档不同税率进行测算，三种不同税率的测算结果已经表明：不同税率下，人均面积扣减、家庭面积扣减以及人均价值减免三种方案的最优扣减面积均保持不变；不同税率下，四种方案的MT指数排序也均保持不变。因此，税率的选择并不会影响本文的基本结论。

从本文结论也可以看到，税率越高，MT指数越大，即再分配效应越强，但这并不意味着税率越高越好，税收的考量是多维度的，包括经济、政治、行政三重标准(盖伊·彼得斯，2008)。受条件所限，未来新房产税的推出很可能会从低起步。本文更倾向于揭示“同一税率下，哪种方案更优”的基本问题。

(二) 基准利率的选择

本文针对基准利率的选取也做了必要的稳健性检验，将利率上下浮动0.25个百分点，即分别在模拟利率为3.75%和3.25%时，测算四种征收方案的累进程度。发现同利率下，上述基本结论均保持不变。例如，下表 5是在税率0.8%下重新计算的引入断路器机制后的MT指数。利率浮动后，四种方案MT指数的排序依然与上文一致。

(三) 扣减参数的选择

本文第四部分对人均面积扣减、家庭面积扣减、人均价值减免三种方案扣减面积的选取均是按照MT指数测算结果显示的最优面积而定，但实际上可能由于人均扣减面积20平米、家庭扣减面积80平米、人均价值减免40平米等设定过小而无法在未来改革中得到执行。此处我们按照上海和重庆模式下更为宽松的人均扣减60平米、家庭扣减180平米重新计算税负的阶层分布，结果如下表 6所示。结果表明，即使选择更为宽松的扣减参数，四套方案对家庭收入的再分配效应强弱排序依然没有发生变化，引入断路器机制将强化再分配效应的基本结论亦未发生变化。

六、本文结论与政策启示

本文利用中国家庭追踪调查(CFPS)微观家庭数据库，引入贴现方法和断路器机制进行了四种房产税征收方案的测算，得到如下基本结论：首先，MT指数随着扣减面积的变化将呈现倒U型变化，最高点对应的最优扣减面积在贴现方法下相比非贴现方法偏小；其次，包括人均面积扣减、家庭面积扣减、人均价值减免和首套房免税四种方案在内，人均价值减免方案对家庭财产的再分配效应最强，首套房免税方案次之，但首套房免税方案对家庭收入的再分配效应最强，人均价值减免方案次之；其三，无论是哪一种方案在引入断路器机制后，对家庭财产和家庭收入的再分配效应均得到显著加强。由此，本文的研究结论也带来了两点政策启示：

首先，未来我国确定房产税征收方案时，有必要将首套房免税方案列入考虑范围。首套房免税方案并非完美无缺，与重庆模式的家庭面积扣减方案类似，可能会带来假离婚、分户口等主观避税行为。但事实上，没有哪种方案是没有缺陷的，人均价值减免方案和上海模式下的人均面积扣减方案也会带来户口增员的主观避税行为。恶意的户口增员需要通过行政甄别的方式加以纠正，因而征管成本偏高。恶意的假离婚虽然同样存在，但男女双方避税的前提是一直保持非婚状态，在国内的法律成本极大，同时未来个人所得税以家庭为申报单位的改革将利好于婚姻家庭，从另一方面抵消了假离婚的避税收益。总体来看，首套房免税下的避税问题不需要行政干预，只需要市场自发选择和解决即可，因而成本更低。另外，首套房免税可能会出现富人豪宅不需要缴税的不合理现象，但这一问题在重庆模式下已经得到解决，用首套房免税叠加面积或者价值选取的方式征收房产税，以此来甄别高档住宅，避免富人免征房产税的情形出现具有很高的可行性，也更加强化了房产税的公平职能。首套房免税方案有四个较为突出的优势：其一，首套房免税方案易于征管，免去了房屋建筑面积、家庭常住人口等一系列技术参数的干扰和麻烦；其二，首套房免税方案易于付诸实施，避免了各省市之间城镇地区人均住房面积差异巨大造成的全国税制统一的难题；其三，相比其他方案，首套房免税始终表现出最强的收入再分配效应，财产再分配效应也仅次于人均价值减免，契合房产税调节公平的首要职能；其四，首套房免税自带纳税人保护功能，让绝大多数的单套房家庭免于房产税纳税义务，保证了一般家庭的基本住房需求和税款支付能力。

其次，保证单套房家庭的房产税支付能力应当是当前税制设计中的首要问题。盖伊·彼得斯(2008)在《税收政治学：一种比较的视角》一书中指出：“一个特别的问题是如何保护房产所有者住在自有房子里的权利，他们一旦在缴纳房产税时遇到困难，怎么保证能够继续住在自家的屋子里？” ^①人均面积扣减、家庭面积扣减以及人均价值减免方案均有必要结合断路器机制以保证一般家庭的税款支付能力。断路器机制本质上作为一种税收减免政策，在减免额度与家庭净收入之间形成了一种反向关系，减轻了低收入家庭的纳税负担。引入断路器机制需要形成对家庭收支全面、有效、准确的监控为前提，目前，我国个人所得税改革仍不到位，家庭收支信息难以精确统计，由此可见，只有先保证个人所得税改革到位，才能为房产税改革奠定必要的基础，这就决定了如果引入断路器机制，房产税改革必然不会像媒体预想中那么快，需要经过长期的基础条件建设才能具备可行性。唯一能够在保证支付能力的前提下尽快推出房产税的方案只能是首套房免税，首套房免税可以保证单套房家庭的支付能力，而且具备优越的再分配效应，社会普通民众的主观接受程度也会较高。鉴于此，本文认为，首套房免税方案是未来房产税改革短期推出的更优选择。

① 将税收递延到未来处置房产时一并征收是一个合理的政策选项，可以在征税的同时保证纳税人继续居住的权利，但却并不符合我国一贯的税法宗旨和当前的改革精神。我国税法一直将居民自住用房严格隔离在强制性纳税义务之外，例如，按照现行征管法规定，纳税人及其家庭成员维持生活必需的住房不在强制执行措施的范围之内。习近平总书记也强调：“遇到关系复杂、牵涉面广、矛盾突出的改革，要及时深入了解群众实际生活情况怎么样，群众诉求是什么，改革能给群众带来的利益有多少，从人民利益出发谋划思路、制定举措、推进落实。”