一、 引言

农地租约中的价格如何决定，事关农地流转效率和农民权益保障等重大内容，具有重要的政策含义，已引起经济学、社会学等学科领域的普遍关注。已有研究主要从三个角度展开：一是依循经典地租理论，从农地的生产资料价值角度出发，基于超额利润分析范式探讨农地租金变化的原因(朱奇云，2008)；二是在制度经济学的产权理论范式下，分析农地产权制度、流转交易费用等对我国农地租约中价格形成的影响(邓大才，2007)；三是从社会学角度指出，应关注影响农地租约价格形成的乡土伦理规范等社会因素和力量(田先红、陈玲，2013)。总的来说，已有研究分别从各自不同的专业学科视角展开，自成逻辑，而鲜有研究讨论它们之间的关系如何，能否互相整合、沟通与论证，形成相互蕴涵的多学科整合理论分析框架。

本文从农户农地出租的角度，基于中国特殊的人地关系以及乡土人情关系，将农地租金视为“地本身、人与地、人与人”等三重交易关系的均衡，而不仅仅是物(地) 的交易行为，由此拓展经典地租理论的研究。

二、 经典地租理论：基于交易客体“农地”的分析

地租理论是农地租金分析的理论基础。地租理论的权威经典主要包括李嘉图、马克思以及马歇尔的地租理论。他们着眼于交易物“农地”本身，从土地自然力、土地所有权、土地边际生产力等不同角度阐释了地租的来源、性质，研究成果深刻影响着目前学界对农地租金价格的研究。

(一) 李嘉图、马克思的地租理论：从土地自然力到所有权分析

古典经济学中，李嘉图认为地租源于土地的自然力，是“为了使用土地原有和不可摧毁的生产力而付给地主的报酬”(李嘉图，1962)。进一步地，其从劣等地与中等、优等地比较的角度，解释级差地租的来源，并认为，中等、优等农地的产品价格除补偿生产成本和资本家的平均利润后，还有一个超额利润，而超额利润转化为归地主占有的地租，即级差地租。

马克思(1975)发展了李嘉图的级差地租理论，将级差地租区分为级差地租I和级差地租Ⅱ两种形态。他认为，超额利润能够转化为级差地租的原因是土地的稀缺性和经营的排他性，即是由土地所有权垄断本身所决定的。而且，马克思阐释了“劣地同样需要地租”的绝对地租来源，认为“单纯法律上的土地所有权不会为土地所有者创造任何地租，但这种所有权使他有权不让别人使用他的土地，除非经济关系能将土地的部分利用价值转化为提供给他的余额”。由此回答了：为什么土地所有权能将“由资本所生产的、并且已经被资本直接占有的剩余价值的一部分”从资本手里夺走并赋予农地所有者。总之，马克思强调的是所有权在经济社会中的重要地位，地租的本质是土地所有权在经济上的实现(黄海阳，2011)。

一直以来，众多文献都致力比较李嘉图和马克思地租理论的差异，但鲜有文献观察到两种理论观点分歧背后的一致性，其实，他们的理论并非完全对立，更为恰当的理解是“一个硬币的两面”。李嘉图通过对土地边际生产率的观察，论证的是农地经营者如何衡量超额利润进而决定愿意支付的地租，马克思则是从产权角度切入，关注的是农地所有者对于农地的控制权，指出农地所有者有意愿且有权利去收取一定地租。前者从农地需求方角度考察地租来源，后者从农地供给方角度剖析地租的性质，可理解为农地交易中基于供方、需方的不同侧面分析。但李嘉图与马克思的地租理论皆无法在数理上将地租量化，尤其是马克思地租理论中没有提及到农地所有者所要求的“余额”究竟如何决定。这方面的进展得益于新古典经济学派马歇尔的地租理论研究。

(二) 马歇尔地租理论：土地边际生产力角度的分析

马歇尔认为，级差地租来源于土地的经济效益差别，而土地经济效益的差别只有当土地投入生产才会显现出来，因此他更关注农地的生产经营过程，并着力于解决租的“量”表达形式。他采用边际分析方法，基于利润最大化原则指出，总收益超出总成本的部分为生产剩余，是超额利润之所在，也是地租量化分析的基础(马歇尔，1997)。农地的边际生产力与农地经营者的行为能力密切相关，不同人的行为能力不同，其利用农地的边际成本及边际报酬均会有所差异，由此，可以从农地供求双方异质性的经营能力角度理解马歇尔的地租理论：对于农地需求方，其农业经营能力越强，利用农地所获得的超额利润越多，其愿意支付的地租就越高；就农地供给方而言，他所要求的地租必然要高于其自我耕作时所获的超额利润，即如果农户自身经营可获的超额利润越多，农地交易时所索要的地租就越高。

综上，马歇尔的地租理论以农地边际生产力表达地租，认为，以地租为信号能有效识别出具有生产能力优势的人，并形成农地流转的均衡价格。这意味着，以市场为媒介，通过农地交易，能将农地转给“种田能人”，从而最大限度发挥农地的生产要素价值作用。马歇尔的地租理论虽然有其理论逻辑的自洽性，也具备了较严格的数理表达形式，但其理论暗含完全竞争市场的假定条件，这种理想化价格模型仅能表达出农地的生产要素价值维度，不适应于现实世界的复杂情形。

(三) 经典地租理论的合理性及其局限性

经典地租理论演进与发展脉络为：以李嘉图从土地自然力角度分析地租为起点，到马克思从农地所有权分析地租的本质，再到马歇尔关注土地边际生产力及其地租的数理形式化(图 1)。

经典地租理论中，级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ所阐释的土地质量、土地经济丰度影响地租的观点，得到了普遍认同。1934年德国财政部的《农用地评价条例》、1962年美国农业部土壤保持局正式颁布的土地潜力分类系统、1976年联合国粮农组织发表的《土地评价纲要》以及我国政府部门在1996年、2012年分别颁发的《全国耕地类型区、耕地地力等级划分》、《农用地质量分等规程》等，基本上也是从土地本身的质量出发，结合当地的人口、资源、环境及发展等土地人口承载力维度，对农地价值及其交易价格进行定量分析的。

但是，不论是李嘉图、马克思还是马歇尔的地租理论，都暗含着一个前提假设：土地只是一种生产资料或产权交易客体，仅仅是将土地视为资产替代物而获得要素报酬，将土地交易乃至地租视为纯粹的经济理性行为。事实上，农地之于农户，并不是标准化、可替代的一般“交换商品”。就中国历史及其农情来讲，土地历来被视为农民的“命根子”，并非一种单纯的经济要素；就我国“乡土人情”社会结构来说，农地流转带来的经济利益会受到村落中农户社会关系的影响。但人地关系以及人情关系对农地流转契约中价格的影响都在经典地租理论考察的视线以外。如果忽视这两重关系对农地流转价格的影响，仅仅以发端于经典地租理论中“地”交易观念来解释我国农地租金价格的决定，则是一种对现实的简化或误读，背离了“真实世界做学问”应持有的态度。

三、 “人—地”关系维度：禀赋效应及其对农地租金价格的影响

经典地租理论将农地看作标准化、可替代的生产要素。事实上，土地对于我国农民而言，不仅仅是一种纯粹的生产要素，而是涉及到表达生存依赖、福利保障、身份特征以及农耕情感等多维关系特征的财产，由此决定了我国农地流转市场并不是一个纯粹的要素市场。因此，对现实中农地租金价格的生成机制进行分析，不能忽视“人—地”依赖关系特征的影响。

(一) 禀赋效应及其对交易价格的影响：一般理论解释

从“人与物”的关系视角，Thaler(1980)首次提出禀赋效应概念及其对交易物定价的影响。禀赋效应是指与得到某物品所愿意支付的金钱(Willingness to Pay，WTP) 相比，个体出让该物品所要求得到的金钱(Willingness to Accept，WTA) 通常更多，这是行为经济学中一种极为普遍的现象，已在不同的实验中得到证实。从交换的角度来说，某物品交易中如果存在禀赋效应，就意味着一个人的意愿卖价高于意愿买价，会单方面提高交易价格，影响交易的达成。

禀赋效应因何而产生？主流观点认为，它是源于个体的损失规避心理。损失规避是一种普遍存在的心理现象，即卖者把失去物品看作损失，把得到金钱看作受益，但由于在价值函数上损失区的价值函数曲线比受益区的陡峭，即损失比等量收益所引致的心理感受更加强烈，因此卖者趋向于提高价格，从而导致禀赋效应。不过，物品所有者在不同的环境情景下，其纳物入心的“人—物”关系特征不同，会对交易物品产生不同的损失规避心理，从而表现出不同的禀赋效应敏感度(Van De Ven et al.，2005)。Rachlinski and Jourden(1998)认为，由于人格化财产与人格(Personhood) 是密切紧密相连的，难以有其他替代物能够弥补人格化财产丧失后的痛苦，因此，财产的人格化特征越明显，禀赋效应越强。此外也有学者认为，心理所有权、情感依赖等也会影响禀赋效应(Ariely et al.2005)。

依此理论逻辑，有必要分析在农地流转缔约过程中，农地资源特性及其中国特殊农情下农户与土地的关系特征所引致的损失规避心理特点，再由此判断禀赋效应对我国农地租金价格的影响。

(二) 农地流转交易中的禀赋效应及其对租金价格的影响

土地作为农业生产中最稀缺的、不可替代的生产要素，与一般的交换物品存在重要的差异性特征。农业生产活动中，农地经营者所需购买的一般生产资料，如化肥、农药等，都可以理解为以交换为目的物品。这类物品的交易市场是易于形成的，其定价机制也能通过相应交易市场自动生成(Kahneman，1992)。但是，与之不同，土地具有位置固定、供给稀缺的特点。农户持有土地最根本的目的在于获得耕种收益，而非农地买卖交易。农户对于土地的利用需求，必然会诱致其对于农地的占有和排他权(吴毅，2009)，因此农地的继承和保有始终是一个核心的要素，这也就决定了农地是可交易但又不是完全可交易的经济要素，处于可让渡与不可让渡之间。可见，农地流转会衍生出禀赋效应，影响交易中的定价行为。

进一步地，在中国特殊的人地关系条件下，农地流转的禀赋效应表现出什么特殊性？这主要取决于我国农户与农地之间存在“客观生存依赖”与“主观心理依赖”的双重依赖关系特征，具体而言：

(1) 生存依赖关系下的禀赋效应及其影响。首先，由于目前我国经济能力难以承担庞大农民群体的社会保障，农地对于广大农户而言还具有一定的社会养老保障功能，是规避社会风险的重要手段，尤其是以农为生的农民。因此，如果农户选择将农地流出，这会改变农民原有收入结构及收入风险，造成对农村原有“家庭养老+土地保障”模式的冲击(许周恒、金晶，2011)。其次，目前我国尚未为非农就业转移农民建立起就业、医疗、住房、养老等社会保障体系，农民外出务工具有鲜明的被动性和不确定性，随时可能会出现回流，难以实现永久迁移的完全城市化(游和远、吴次芳，2010)。这意味着，农户一旦转出了土地，将失去一定的再择业空间。可见，农地对于农民而言，依然具有“风险规避”含义，它承担着“社会养老保障”、“就业收入保障”等多重客观功能(程佳等，2014；张成玉，2013)，与农民之间有着不可忽视的客观生存依赖特征。这使得农户的农地转出行为，被视为一种“生存保障损失”，从而强化流转交易的禀赋效应，出现单方面的提价倾向而导致农地租约的无法达成。

(2) 情感依赖关系下的禀赋效应及其影响。土地作为农民的“命根子”，农户对其具有天然的情感依恋。在中国，从奴隶制的“普天之下，莫非王土”到如今的“集体所有，家庭承包”，世世代代“以农为生”的农户都对土地存在偏执的控制权意识，可以认为，我国农户生活在“特定地域关系”、有着广泛感情基础的农村，是理性的“感情人”(董启民，2009)。由此，中国特有农情造就了农户与农地之间不可分割的情感关系，形成了农户“恋地”、“惜地”与“占有”的偏好观念，也因此积淀形成农户“拥有农地是天经地义的”的传统文化观念。可见，农户对农地具有强烈的主观情感依赖特征，并且，强烈的心理所有权(依附) 和情感反应(Pierce，2003) 会强化农地的人格化财产特征(Alchain，1987)，导致农户在农地流转交易中表现出较强的禀赋效应，产生高估农地流转意愿接受价格的倾向。

农地的客观生存依赖特征与主观情感依赖特征，导致农户在流转土地时产生更为强烈的“损失规避心理”，增强了农地交易中的禀赋效应，出现单方面提高农地租金价格的倾向(见图 2)。

四、 “人—人”关系维度：关系强度及其对农地租金价格的影响

市场是一个或多或少的关系合约网络，财产权利交易关系之外蕴涵人与人之间的社会关系，因此它受理性和道德双重因素的影响(罗必良，2014；埃里克·弗鲁博顿，2012)。这意味着，阐释经济事件时，必须考虑交易主体关系的影响。中国社会的现实特点是“经济与伦理相互为用”，因此对于发生于我国乡土社会的农地流转租约，人情关系更需引起重视。已有学者观察到关系强度对农地缔约对象选择及其价格的影响，但既有研究缺少对两者相互作用机理的清晰认识，也未有学者将其纳入到租金价格的分析中。由此，下文将从“人与人”的关系维度考虑，尝试论证交易主体之间的关系强度如何影响农地租金价格。

(一) 差序化关系格局与地租价格的差序化

中国传统乡土社会中的社会结构和人际关系，可用“差序格局”形象地概括(翟学伟，2009)，它是指乡村社会中的农户大多是以自我为社会网络的中心，以与这个中心的社会距离所产生亲疏远近关系作为辐射面，构建一个社会关系网络(费孝通，2008)。乡村社会靠亲密和长期的共同生活来配合各个人的相互行为，稳定乡村社会关系的力量除了是感情，更是了解、信任，由此，中国市场经济存在于注重伦理关系的熟悉社会基础之上，尽管受市场化的强烈冲击，但乡土社会的差序化关系格局并没发生根本性的改变(刘少杰，2014)。

村落中的血缘关系与农业地缘特征，决定了农户对不同人有着不同的关系强度，并且“离己”越近，越是高关系强度，则越是熟悉、了解和信任，因而在现实世界中，缔约者身份是影响缔约选择的一个重要因素。与乡村社会中关系强度差序化格局所对应的是：农地租金价格也呈现差序化格局。据邓大才等的问卷调查显示，2000年全国农地流转中，以亲属、熟人以及其他外村人为转入对象的流转占比分别为65%、27%以及8%；到2008年，大约还有60%的土地租约发生在亲友之间，剩下的基本都是发生在熟人内部(邓大才，2007)。另据2011年的调查数据显示，广东省农户对不同流转对象的农地意愿租金具有显著差异，流转对象为亲友邻居、普通农户、生产大户以及龙头企业的平均农地意愿租金分别为553.42、732.59、1158.89以及3304.55元(钟文晶、罗必良，2013)。课题组2014年在全国9省的调查发现，流转对象为亲友邻居、普通农户、生产大户以及龙头企业的平均农地租金分别为840.73、937.57、1016.65以及1309.62元。可见，从全国平均水平看，农地租金价格差序化现象尽管有所弱化，但依然存在。农地流转缔约更为集中发生在熟人关系中，并且在熟人交易中的农地缔约价格更低。

(二) 差序化地租价格现象的机理分析：基于监督成本角度

探究乡村社会的关系强度差序化格局对农地租金价格差序化的影响机理，一个可能的解释逻辑是：在农地流转缔约过程中，不同关系强度的缔约对象，其面临的事后监督成本不同，从而引起租金价格的差异。

不同于一次性的农地买卖交易，农地流转是具有合约期限的限期交易，即合约到期后农地将归还给拥有农地的承包户。但现实世界中农地租赁合约注定是不完备的，这为农地转入户的机会主义行为提供了潜在空间，他们可能会采取施用大量农药损害土质以及过度利用等短期掠夺性经营行为(俞海、黄季焜，2003)，导致农地转出户收回土地时，土地用途、质量等发生改变。由于存在事前的不确定性，这种改变又是农地转出户难以接受的，因此为尽量避免对方的机会主义行为侵害，农地转出户必然对农地有着较强烈的控制权偏好(赵其卓、唐忠，2008)，并且希望通过强化对农地流转的事后监督以保障自身权益控制权偏好是指在契约的不完备性的条件下，专用性资产的所有者需要通过规定的事后“控制权”来保护其专用性资产免受机会主义侵害。。可见，农地流转交易中的机会主义行为，无疑会提升农地流转中的监督交易成本，耗散农户在农地流转中所获的财产性收益，于是，要么交易受到限制，要么农户会依据交易主体的身份不同，判断其在交易中机会主义行为的程度及其带来的交易成本高低，进而采取不同的定价策略。

乡村社会中的农户在差序关系网络中进行交易活动。在此网络中，“离己”越近，意味着关系强度越大，代表主体间的合作频率越高，彼此间越是互相信任。否则，反之。在制度经济学的视野里，信任是长期博弈的结果，它能减少交易双方的信息非对称程度，有利于降低事后交易费用，提高经济运行效率，弥补正式制度的不足，亦有助于维持市场的有序运行(金俐，2002)，由此，关系强度、信任程度的差异与租赁价格有着密切关系(洪名勇，2007)。与对方的关系强度越强，信息越对称，农户具有较好的事后监督能力，农地流转过程中监督成本对交易收益的耗散会减弱，于是农户会相机要求较低的农地流转价格；反之，与交易对象的关系强度越弱，农户预期受到机会主义行为侵害的可能性增大，面临较高的农地流转事后监督成本，这时，农户会相机选择通过提高农地流转价格以弥补损失。上述作用机理可用图 3表达。图A表示，农地流转的事后监督成本与农地流转交易双方的关系强度是反相关关系，即交易双方的关系强度越大，事后的监督成本越低；图B表示，农地流转的事后监督成本与农地流转价格之间是正相关关系，即事后监督成本越高，农地转出方越会提高流转价格以弥补成本损失；在图C的辅助下，推导出的图D表明，农地流转交易双方的关系强度越大，农地租金要价会越低。

综上，地租价格差序化格局所蕴含的经济学含义是，农户通过农地流转而获得的财产性收益，除了决定于租金价格外，还取决于交易事后支付的监督成本。受乡村社会中差序关系格局的影响，不同的农地缔约交易对象意味着不同的事后监督成本，由此，农户会根据与交易对象的关系强度，采用不同的农地租金要价策略。

五、 结束语

经典地租理论表明，农地的质量、农地经营模式以及经营者生产能力等因素都会影响农地的潜在生产价值，进而影响农地租金价格。但是，从“人—地”关系角度看，我国农户对农地存在“客观生存依赖”与“主观情感依赖”的双重依赖关系，由此会引发交易中的禀赋效应，进而影响农地租金价格。从乡土社会“人—人”差序关系格局看，不同的关系强度暗含着不同的农地流转事后监督成本，从而影响农地租约中的价格决定。不过，关于“人—地”、“人—人”关系是如何影响农地租金价格的，都被排除在经典地租理论的考察视线以外。

综上认为，农地租金价格的决定并不仅仅是农户对交易收益的权衡，而是同时表达了身份、情感及其权益认知的多重交易性质的活动，承载着多重的社会、经济意义，因此研究我国农地租金价格是如何决定的，需发展多学科的综合分析方法，构建一个更为贴近现实的“三维”理论框架(见图 4)，即以经典地租理论中“地”交易角度的地租理论为基础，在借鉴相关学科资源的基础上，从“人—地”、“人—人”两个关系维度进行拓展，形成一个“地”本身、“人—地”关系、“人—人”关系的三维理论分析框架。这一拓展的理论框架意味着，农地租约中价格的决定是“一连串的事件”，需要从综合考量各类不同因素的影响。当然，这一分析框架中所涉及的不同影响因素的作用是否显著及其影响程度如何，仍有待通过实证分析进行验证，这是后续有待推进的研究工作。