一、 引言

近年来，伴随着中国宏观经济的高速增长和城市化的快速推进，城市迅猛发展、急剧扩张，机动交通量日益增长。据统计，2013年，中国民用汽车和私人汽车拥有量分别达到了1.46亿和1.27亿(中华人民共和国国家统计局，2014)。广泛的汽车使用带来了交通拥堵、噪声污染、环境恶化、城市蔓延、公共空间侵占、街道生活缺失、能源危机和全球变暖等一系列问题(Ewing and Cervero, 2010)。全面构建节能环保低碳的“绿色交通体系”是目前解决城市交通及其一系列衍生问题的重要举措。提升非机动交通(尤其是步行) 效能，抑制削减机动交通和鼓励公共交通，抑制削减单人驾乘小汽车交通是城市交通绿色低碳化发展的两大原则导向。这也是国内外许多城市交通规划与政策的基本主导原则(王慧等，2013)。

如何构建环保低碳的“绿色交通体系”？这得从人们的出行方式说起。交通出行是派生需求，人们的出行目的主要包括工作通勤和获取城市服务(如，商业、教育、餐饮等) 两方面。学界探讨更多的是前者，即“职住平衡”或“居住就业混合”，旨在通过有效处理居住与就业的关系来减少机动交通需求(王慧等，2013)。职住平衡最早可追溯到霍华德在田园城市中对均衡社区的讨论(Howard，1902)，它指的是城市某一给定的地域范围内，居民中劳动者数量和就业机会数量大致相等，大部分居民可选择就近工作，采用步行、自行车或其他非机动交通通勤，以减少长距离通勤交通，缓解交通拥堵、能源消耗和城市蔓延等问题(Cervero，1989；孟晓晨等，2009)。它强调在一定地理单元内或者一定出行时间或距离内，工作岗位数量与居住单位供给量的关系，其本质上是打破居住的流动性障碍，给予劳动者更多在就业地附近居住的机会(Cervero，1989、1991)。

步行被称为“最民主的交通方式”(Adams，1981)，是中国主要的交通出行方式之一。如根据一项2009年在厦门岛的调查，步行占所有出行方式的比例为33.7%(周健等，2011)。步行交通状况既可反映城市交通的绿色低碳化水平，也能折射城市的宜居、公平和人性化。促进步行交通，除要求城市具备安全和连续的步行系统设施(即解决“能否步行”和“如何步行”的物质层面问题) 之外，还要求城市具有让步行富有意义的功能组织结构(即解决“为何步行”的功能层面问题)。“让步行富有意义的功能组织结构”指在居民步行可耐受的时距范围(即步行交通范围) 内，安排配置足够丰富的城市功能活动(即出行目的地)，使步行交通取得实质功效(utility)，实现出行的意义(王慧等，2013)。

但是，步行者体能与心理耐力的有限性，决定了步行交通范围的有限性。将工作地和居住地之间的距离控制在步行尺度内难以实现：大多数人不得不依靠机动交通工具在工作地和居住地之间完成通勤。在步行的空间尺度上，讨论职住平衡的意义不大。实际上，大部分研究者通常在人口普查小区(census tract or zone)、交通分析小区(traffic analysis zone) 的空间尺度上探讨职住平衡。相较之下，“将生活与服务混在一起”比“将生活与工作混在一起”对于提升步行效能、促进步行和降低机动交通需求可能更有现实意义(王慧等，2013)。在居住地步行交通范围内，获取各类城市服务越方便，人们越倾向于步行。

住宅作为一种具有异质性的商品：其特征不同，价格会有所差异。公共服务空间分布的不均衡，使得不同住宅获取城市公共服务的便捷程度有所差异。人们通常为了更便捷地获得优质的公共服务，情愿支付更高的价格来购买住房，这部分价值就资本化入住宅价格中。公共服务设施是公共服务的空间载体。它的布局影响着居民获取公共服务设施的难易程度，进而影响不同空间单元内居民的生活质量。公共服务设施对住宅市场的外部性效应引起了国内外学者的关注。

可达性，反映起点与终点之间在空间上克服各种障碍进行交流的难易程度，是城市地理、人文地理、交通地理、交通工程、城市规划等领域重要的空间概念，由此也衍生出若干种测度方法。宋正娜等(2010)系统分析和评价了4种主要的公共设施度量方法：比例法(研究区域内，公共服务资源总量与服务人口总量的比值)、最近距离法(服务人群到达最邻近设施的直线或者路径距离)、累积机会法(在设定的出行极限时间或距离内，从某点出发能够获取公共服务资源的数量) 和基于空间相互作用的方法(从空间相互作用的视角，测度获取服务资源的难易程度)，并指出它们分别的应用领域和优缺点。

累积机会法是一种重要的公共设施度量方法，是在比例法和距离法的基础上发展而来的，通过设定出行极限距离(或时间)，统计交通出行极限范围内可获取的设施(资源) 数量来测度可达性。数值越高，表明可达性越好。此方法易于理解，操作简便，既考量了空间距离因素，又考量了资源分布情况(数量、规模等)，尤其适用于非紧急型设施 ^①的空间可达性评价(宋正娜等，2010)。

^① 按照公众对设施所提供服务是否具有时效性限制，可将公共服务设施分为紧急型设施和非紧急型设施。大多数服务设施属于后者，对时效要求不明显。而前者具有相对严格的时效要求，如公安消防和急救设施。

良好的公共服务设施可达性是高质量城市生活的必要条件。公共服务设施具有强烈的外部性，对住宅价格有着重要的影响：总体而言，公共服务设施可达性好的住宅，易于获取公共服务，其价格也相对较高(王松涛等，2007)。但是，不同类型的公共服务设施对房价的影响方向和程度有所差异。

本文以厦门岛1840个住宅为样本，以累积机会法测度公共服务设施步行可达性，建立住房特征价格模型，实证研究教育、商业、医疗和文体4种公共服务设施步行可达性对住宅价格的影响方向和程度。与现有文献不同的是，第一、研究公共服务可达性对房价的影响效应的现有文献，通常采用最近距离法或者设定虚拟变量的可达性度量方法(详见第二章)，而本文以累积机会法测度步行可达性，为相关研究提供了不同的维度；第二、采用累积机会法评价空间可达性的文献，常常测度的是公共交通、小汽车可达性或基于任意设定的时间(距离) 阈值的空间可达性，却鲜有文献评价步行可达性。本文采用累积机会法测度步行可达性，系统分析4种公共服务设施步行可达性对住宅价格的微观影响，对现有文献进行了补充，丰富了公共服务可达性对房价的影响效应的相关研究，具有现实意义。

本文结构如下：第二部分是文献综述，第三部分介绍研究范围、数据来源与分析方法，第四部分为计量设定、数据说明、实证分析与稳健性检验，最后总结全文。

二、 文献综述

可达性有多种测度方法，学者们对此进行了大量研究。Handy and Niemeier(1997)详细归纳比较了累积机会法、基于引力模型和基于随机效用的三种可达性评价方法。Srour et al.(2002)指出了三种可达性测度方法：最短旅行时间法、累积机会法和最大效用法。Guagliardo(2004)分析梳理了四种可达性测度方法：比例法、最近距离法、到达一组服务的平均最近距离法和基于引力模型的方法。彭菁等(2012)、Horner and Downs(2014)、Wang(2014)针对城市公共服务可达性的研究进展进行了详尽、全面的总结和阐述。

国内外学者们针对单项或多项公共服务设施的可达性对房价(或房租、地价) 的影响，进行了广泛的研究，研究的公共服务设施包括学校、医院、商业中心等。Black(1999)、Sedgley et al.(2008)和Yang et al.(2015)分别运用特征价格法，研究发现学校质量对所在学区房地产价格有显著的正向影响：学校质量越好，所在学区的房价越高。So et al.(2000)以香港为例，通过设定虚拟变量(在一定空间范围内，是否存在某种公共服务设施。有，则1；无，则0) 的方法来测度可达性，并利用特征价格法研究了商业中心、体育设施可达性等对住宅价格的影响，证明了购房者愿意为商业中心、体育设施等可达性支付附加价格。Huh and Kwak(1997)在韩国汉城的研究发现，医院对住宅价值有负向影响，原因主要是救护车的声音、医院附近的拥挤以及迷信的观点。Li et al.(2013)以厦门市为例，实证研究发现商业中心、幼儿园和重点小学在住宅市场的正向资本化效应以及医院的负向资本化效应。彭保发等(2014)实证研究了上海市区7家三甲医院对房价的影响，揭示了它们对周边住宅价格的负向影响效应。李磊和王博(2010)研究发现教育配套、医院配套和公园绿地对无锡市住宅价格都有显著的正向影响。Srour et al.(2002)以累积机会法测度30分钟时距范围内公园和商业可达性，并建立特征价格模型，实证估计了它们对城市土地价格的影响。王松涛等(2007)利用北京市的样本数据，以最近距离法评价可达性，并构建特征价格模型分析了教育、医疗、体育、文化、商业和绿地公园6大公共服务设施可达性对商品房价格的影响，发现重点高中、球类场馆、文化设施和绿地公园4类公共服务可达性越好，住宅价格越高。王德和黄万枢(2007)研究了上海市外部环境对住宅价格的影响，考虑了商业网点、大型超市、重点学校等外部因素，并将建立的特征价格模型应用于地铁站点和公园绿地外部效益的评估。龙奋杰等(2009)利用北京住宅市场的微观交易数据，基于考虑了空间自相关和滞后因素的空间计量经济学模型，实证估计了城市公共服务的价值。纵观现有文献，不同类型的公共服务设施对房价的影响方向和程度有所差异：教育、商业等公共服务设施对住宅价格往往产生正向影响，呈现出正向资本化效应，而医院对住宅价格往往产生或正或负的影响，原因是就医便捷性(正效应) 和周边环境不佳(负效应) 并存，原因主要是可达性测度方式不同、研究尺度不同和研究区域不同。

综上发现，研究公共服务可达性在住宅市场的资本化的现有文献多采用最近距离(或最短出行时间) 法或者设定虚拟变量的可达性度量方法。但是，最近距离法虽操作简便、直观易懂，却忽略了服务的数量与质量；设定虚拟变量的方法过于简单，研究范围难以确定，也忽略了服务的数量与质量。而累积机会法易理解，易操作，且综合考虑了设施、供需双方的空间阻隔等因素。缺点是忽略了距离衰减作用，并且出行极限时间或距离阈值难以确定(宋正娜等，2010)。

截至目前，笔者尚未查阅到有文献以累积机会法来度量公共服务设施步行可达性，并以特征价格法研究它对住宅价格的影响，揭示公共服务设施步行可达性的资本化程度。此外，步行15分钟被视为步行可达性优劣分异的标尺：超过15分钟步行范围(路径距离约900米)，大多数人会倾向于选择机动交通(王慧等，2013)。因此，以累积机会法评价步行可达性，出行极限时间(或距离) 可以确定，克服了累积机会法的一大缺点。针对上述研究空白，本文以累积机会法评价公共服务步行可达性，并构建特征价格方程，实证研究其对住宅价格的影响，将有助于理性地剖析居民对各种公共服务步行可达性的偏好程度，并以期为今后的公共服务步行可达性与房价关系的研究提供借鉴与参考，为城市住宅市场分析模型和方法研究提供经验支持。

三、 研究对象与方法 (一) 研究范围

本文的研究范围为厦门市的中心城区-厦门岛。厦门市地处我国东南沿海，位于福建省东南部，台湾海峡西岸，是中国15个副省级城市之一，5个计划单列市之一，也是中国最早实行对外开放政策的4个经济特区之一，扮演着两岸区域性金融服务中心、大陆对台贸易中心、东南国际航运中心、东南沿海重要的中心城市、现代化国际性港口风景旅游城市等角色。2013年，厦门市全市土地面积1573.16 km²，常住人口373万，实现地区生产总值(GDP)3018.16亿元(厦门市统计局，2014)。而厦门岛是厦门市“一心两环，一主四辅(八片)”的城市空间结构中的“一心”，是整个厦门市的中心城，包括思明区和湖里区，面积约为132.5平方公里。

传统特征价格模型的缺点之一是无法处理“省略变量偏误(omitted variable bias)”。解决此问题的方法之一是将研究范围聚焦在一个相对狭小的地理空间中，以控制许多潜在的差异影响(Brasington，2003)。厦门岛的尺度，形态以及地理特征使得它成为进行本研究的理想区域。

(二) 数据来源

数据包括单套住宅特征数据和GIS(Geographic Information System) 数据两类。由于厦门岛内开发目前已经饱和，很少有新楼盘出现，本文以普通多层和高层二手房为研究对象，排除排屋、别墅、廉租房、公共租赁房、经济适用房和拆迁安置房共六类住宅，以保持数据的统一性。住宅样本来源于厦门搜房网(http://xm.soufun.com/)。样本搜集于2015年3月下旬。在相对较短的时间跨度范围内进行样本搜集，能最大限度地避免房地产市场的季节性波动，增强数据的可信度和可靠性。样本量为1840，来自于380个厦门岛内居住小区。搜集变量包括单套住宅价格、建筑面积、所在小区名称、小区开盘时间和空间位置。

除搜集住宅样本外，另一必不可少的工作是利用政府官方网站和百度地图信息，将各种地理要素矢量化，建立厦门岛GIS基础地理信息数据库。该数据库包含城市形态、自然要素(海洋、湖泊等)、公共服务设施、道路网络、BRT和公交站点等信息。然后，根据小区空间位置，在GIS数据库中定位，形成小区点矢量文件。最后，利用 ArcGIS 中 Near 命令测算出所有小区点到各种地理要素的直线距离，利用Buffer和Spatial join命令统计测度出所有楼盘点的公共服务设施步行可达性。

(三) 研究方法

本文运用特征价格法来估测住宅各属性的隐含价格(implicit price)(即影子价格(shadow price))。它是目前国际上研究住宅价格决定机制，以住宅属性来解释住宅价格的最主流方法。它经历几十年发展，已十分成熟，并广泛应用于大量研究中(张文忠等, 2004；于璐等, 2008；石忆邵和郭惠宁, 2009；温海珍等，2012)。英、德、法国等发达国家的官方统计局还采用特征价格模型来构建房地产以及其他非均质商品的价格指数，并应用于不动产税的征收中。特征价格法的优点是考虑因素全面和能采用真实数据模拟市场，既可避免主观意识的干扰，又具有很强的灵活性，缺点是数据收集繁琐，模型假设条件较多(彭保发等，2014)。

特征价格法最早由Lancaster于1966年提出。Lancaster(1966)认为商品价值来自于商品所包含的各项内在特征，并以商品各特征来定义效用，指出消费者对商品的需求并非来自于商品本身，而是商品的内在属性，故商品是作为内在特征的集合来出售的。Rosen对特征价格理论进行了拓展。Rosen(1974)从供给、需求双方对特征的市场均衡出发展开分析，认为在市场完全竞争的前提下，生产者和消费者的目标分别为利润最大化和效用最大化，并基于此，从理论上分析异质商品市场的均衡。Rosen(1974)为特征价格模型建立和函数估计奠定了理论基础，加速了特征价格理论的发展。

特征价格法运用于城市住宅价格分析，主要考虑住宅三方面的特征：1.建筑结构特征(structure)，如建筑面积、建筑年代、房间数目、卧室数目等。2.邻里环境特征(neighborhood)，如空气质量、平均家庭收入等。3.地理区位特征(location)，如到城市中心距离、交通条件等。住房的特征价格模型可表达为：

Price=f(structure, location, neighborhood)

特征价格法通过多元回归方程将商品价格和属性联系起来。特征价格模型的基本函数形式包括线性形式(linear)、半对数形式(semi-log linear)、对数形式(double-log linear)。此外，还有一些更为复杂的函数形式，如trans-log形式, semi-log quadratic形式等。在一些现有文献中(Halstead et al., 1997；So et al., 1997), 核心思想为“让数据说话(let the data speak)”，容许有灵活参数的Box-Cox变换被用于挑选最能拟合数据，获得最大或较大R²的模型函数形式。

四、 实证模型与结果分析 (一) 变量选择与量化

准确界定和科学选择进入特征价格模型的公共服务设施类型尤为重要。在公共服务类型选择上，本文沿用王慧等(2013)的选取原则和思路：以“居民到访频次较高或访问总量较大、与城市规划布局安排关系较密切、通过规划调整完善可能性较高”为原则，选取教育、医疗卫生、文化体育、商业服务共4类公共服务设施。事实上，它们也是中国《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版) 提到的前4类居住区公共服务设施，而《城市居住区规划设计规范》提到的其余4类公共设施(如市政公用、行政管理) 与一般居民日常生活关系不大，使用频率和重要程度较低，和房价关系并不密切。几乎所有现有文献都默认它们对房价影响不显著，均未将其纳入特征价格方程。而本文研究的4类公共服务设施与居民生活质量和城市规划布局安排关系密切，具有研究意义，有必要进行系统分析研究。它们也是在现有文献中经常被研究的公共服务设施类型。同时，它们均属于非紧急型公共服务设施，尤其适合以累积机会法来进行可达性评价。

步行时间阈值一般被认为是15分钟，对应步行路径距离阈值900米。因此，累积机会法步行极限路径距离可设定为900米。它是基于道路网络的实际距离(即交通距离、网络距离)。由于道路非直线系数(两点之间的最短路径距离与直线距离的比值) 一般在1.2-1.4左右，换算可得，步行出行的极限直线距离(即欧几里得距离、空间距离) 大约为700米，且由于“细枝末节”的道路繁多，数据提取和处理极为繁琐，故本文将累积机会法步行出行的极限直线距离设定为700米，以便在GIS里建立步行交通范围缓冲区，统计缓冲区内各项公共服务设施的数量来进行步行可达性的测度。

考虑教育、医疗卫生、商业服务、文化体育4类公共服务设施，兼顾住宅三方面的特征-建筑结构特征、邻里环境特征和地理区位特征，以数据可获得性为原则，选取13个住宅特征为回归模型自变量(表 1)。其中建筑结构特征2个，地理区位特征4个，邻里环境特征7个。值得注意的是，厦门岛是整个厦门市的主城区，发展起步早，公共服务完善，设施配套齐全，普通教育设施对住宅价格的影响可能并不显著。故本文在衡量教育设施步行可达性时，选取对象是省示范小学和重点中学，而非将所有小学和中学无差别化地全部纳入考量。后五项变量是解释变量，其余变量是控制变量。各指标的含义、量化方式和预期符号详见表 1。

各变量的描述性统计分析结果见表 2。样本平均建筑面积为111.29 m²，平均建筑年代为11.49年，小区内部环境平均分为3.22。公共服务设施步行可达性方面，居住小区700m范围内省示范小学、重点中学、医院、文体中心和商业网点的平均数量分别为0.13、0.35、0.40、0.55和1.49。

(二) 结果分析

本文经过多次计算实验比较特征价格模型常用的线性、半对数和对数3种基本函数形式后，最终选定精度最优的半对数模型进行参数估计和检验。相对于线性函数形式，半对数函数形式有三方面优点：允许住宅各特征的计量单位间存在差异性；回归得到的系数容易解释；可以最小化模型的异方差(郝前进，2009)。本文的特征价格方程为：

InP=a₀+a₁x₁+a₂x₂+a₃x₃+…+a₁₃x₁₃+ε

其中，P为单套住宅价格，因变量采取对数形式; x₁, x₂, …, x₁₃为特征变量，a₁, a₂, …, a₁₃为回归系数，a₀为常数项，ε为残差。

利用统计分析软件SPSS19.0进行多元回归，应用最小二乘法(Ordinary Least Squares，OLS) 估计各变量系数，得出回归方程模型，结果如表 3所示。从调整R²(0.830) 来看，模型所能解释因变量差异的百分比约为83.0％，说明模型拟合程度较好，自变量对住宅价格的解释能力较好。

从表 3中可知，13个变量中，文体中心步行可达性统计显著性不强，经济意义不明显；湖泊距离在10%置信度水平上显著；其余11个变量均在1%置信度水平上显著。此外，所有变量的方差膨胀因子(variance inflation factor，VIF) 远小于10，故通过共线性检验，拒绝变量之间共线性的假设。

(1) 特征的符号分析(影响方向)

根据变量非标准化系数的符号，可定性判断住宅特征对于住宅价格的影响方向。系数符号为正的变量共6个，分别是建筑面积、小区内部环境、公交站点、省示范小学、重点中学和商业网点。它们对房价均有正向的影响，符合人们的普遍认知。而建筑年代、商业中心距离、海洋距离、湖泊距离、BRT站点距离和医院共6个变量系数的符号为负。除医院之外，其余5个变量对房价的影响都容易理解。医院系数为负，说明在步行交通范围内，二/三甲医院数量越多的住宅的价格反而越低，即居民在居住区位的选择上排斥二/三甲医院。实际上，这与Huh和Kwak(1997)、Li et al.(2013)和彭保发等(2014)基于韩国汉城市、厦门市和上海市房地产市场研究的结论一致。可能的解释是：第一、医院对住宅价格的影响与居民的年龄结构有关：年轻人身强力壮，去医院频率低，在居住区位的选择上排斥医院。而老年人去医院频率高，倾向于选择离医院较近的住宅，以便就医。第二、高等级的二/三甲医院接待病人数量庞大，医院周围人口流动密集。因此，太过靠近医院，不仅会增大感染传染病的风险，同时常常交通拥堵，噪音较大，明显影响生活质量(彭保发等，2014)。值得注意的是，不同于现有相关研究常常从整体出发，关注大型医院的空间可达性，本研究考察的是大型医院的步行可达性。在步行尺度，较之就医便捷性的正向资本化效应，医院周边环境不佳的负向效应显得更加明显。因此，相较于莫衷一是、争议不断，并且结果可能因研究地区而异(context-specific) 的“大型医院对住宅价格的影响方向”的现有研究，本文的结果(医院步行可达性对房价有负向影响) 可能不存在太大争议。

(2) 特征的资本化分析(影响数值)

本文采用半对数形式特征价格模型，非标准化系数对应着特征价格与商品总价格的比值。例如，建筑面积的系数为0.009，表明在其他特征不变的情况下，住宅建筑面积每增加1m²，总价格提高0.9%；商业中心距离的系数为-0.026，表明在其他特征不变的情况下，住宅每远离商业中心1 km，总价格降低2.6%。

教育、商业和医疗设施步行可达性对住宅价格的影响都十分显著(显著性水平均小于 0.01)，但影响方向和程度有所差异：省示范小学、重点小学和商业网点正资本化于周边住宅中，它们系数分别为0.047、0.032和0.006，表明在其他变量特征不变的情况下，住宅步行交通范围内每增加一个省示范小学、重点小学和商业网点，住宅总价分别上升4.7%、3.2%和0.6%。二/三甲医院负资本化于周边住宅中，其系数为-0.028，表明在其他变量特征不变的情况下，住宅步行交通范围内每增加一个二/三甲医院，住宅总价下降2.8%。

(3) 特征的重要程度比较(影响程度)

住宅各特征变量的系数单位不同，无法直接比较。但标准化系数是在所有变量标准化后得到的，其绝对值大小可反映各住宅特征对价格影响程度的大小。由表 3，可比较12个统计上显著的住宅特征对房价影响程度的差异：建筑面积对房价影响最大，其次是小区内部环境质量和商业中心距离；地理区位变量方面，商业中心(即中山路，城市中心) 距离的影响远远超过海洋距离和湖泊距离的影响，验证了城市中心在决定房价方面的主导作用，与Alonso经典竞租理论(Alonso，1964) 是一致的；海洋比湖泊有着更强的资本化效应。

在公共服务步行可达性对住宅价格的影响程度方面，研究表明：二/三甲医院对房价的影响最大；省示范小学步行可达性对房价的影响大于重点中学，原因可能是厦门的小学实行严格的划片招生的学区制度，小学存在更显著的学区效应；市区级文体设施步行可达性对房价没有显著影响。

(三) 稳健性检验

为确保主要结论的稳健性，本文从以下两个方面进行稳健性检验：(1) 增加控制变量。将各样本到省示范小学、重点中学、医院、文体中心和商业网点共5类公共服务设施的最短直线(空间) 距离通过GIS测量，并将以上五个变量纳入回归方程，关键变量系数在符号和显著性上没有明显变化，只是系数略有差异，因此从这一角度讲，结果是比较稳健的。(2) 减少控制变量。保留2个住宅的核心变量-建筑结构特征变量(建筑面积和建筑年代) 以及公共服务设施步行可达性的5个解释变量，剔除其余6个住宅特征变量，进行回归，变量系数在符号和显著性上也无明显变化，只是调整R²从0.830下降到0.788，因此从这一角度讲，结果仍然是比较稳健的。综上，本文的估计结果在方法上不存在敏感性问题，结果比较稳健，确认了研究结果的可靠性。

五、 结论与建议

公共服务设施具有外部性，对住宅价格有着显著的影响，其步行可达性会资本化入住宅价格。可达性是地理学、城市规划等领域重要的空间概念，有多种测度方法。在研究公共服务可达性对住宅价格的影响方面，学者们通常以最近距离法或设定虚拟变量来测度可达性，却鲜有采用累积机会法来进行可达性测度。本文可能是以累积机会法评价公共服务设施步行可达性，并建立特征价格方程来评估其在住宅市场的资本化程度的首次探索。研究发现，教育、医疗卫生和商业服务3类公共服务设施已被资本化入房地产价格；教育和商业服务步行可达性对房价有正向影响：在其他特征不变的情况下，住宅步行交通范围内每增加一个省示范小学、重点小学和商业网点，住宅总价分别上升4.7%、3.2%和0.6%；二/三甲医院步行可达性对房价有负向影响：在其他特征不变的情况下，住宅步行交通范围内每增加一个二/三甲医院，住宅总价下降2.8%；省示范小学步行可达性对房价的影响大于重点中学；文化体育服务设施步行可达性对房价的影响不显著。

研究不足之处在于：本文用累积机会法衡量步行可达性时，是以路径距离与非直线系数的比值来估测直线距离，并在GIS里生成以700m为半径的缓冲区的方式来表征步行交通范围。在今后研究中，若能获取最低层级的道路数据，建立极为精确细致的数据库，并基于实际道路网络，通过GIS网络分析(network analysis)，生成900米路径距离的不规则多边形的步行交通范围，并通过它进行累积机会统计，评价公共服务步行可达性会更有现实意义。