一、 引言

2003年下半年以来，我国房地产市场经历了螺旋上涨的“黄金十年”。据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。人口集聚程度更高的大中城市的房价上涨更快，首都北京的五道口华清嘉园2003年房价约为6千元/平方米，而到2013年已经上涨为6万元/平方米以上，10年间达到了9倍的涨幅 (陈哲，2013)。在此期间，政府几乎利用了所有手段对房地产市场进行调控，甚至包括限购，但房价依然不断上涨。

与此同时，2003年也是我国实施高校扩招政策后的第五个年头，众多当年扩招的大学生正好大批量出来就业。也就是从那时候开始，每年都有越来越多的高校毕业生迁移进大中城市就业、生活和居住。据统计局数据，2002年的高校毕业生达到了133.73万人，比2001年增加30多万人，2003年又上升到187.7万人，再增加53.97万人，一直到2007年每年都保持18%以上的增长率，2013年的高校应届毕业生人数已经达到638.72万人。从2003年到2013年，我国高校毕业生的数量也是呈螺旋上涨趋势，10年间增加了5倍多。

房价上涨和高校扩招后的毕业大学生增加，这两个看似毫不相关的现象，居然在几乎同一时间段发生了，是碰巧还是有什么内在联系?根据北京大学教育经济研究所2013年对全国高校毕业生就业状况进行问卷调查的数据，当年高校毕业生有52.6%流入省会城市或直辖市工作，有33.4%流入地级市工作，只有11.2%、2.2%和0.5%流入县城、乡镇和农村工作。也即来源于全国各地城镇和农村的众多高校大学生，毕业后却集中向一些大中城市迁移，而高校扩招使得这种迁移变得越来越成规模。从需求的角度看，这么大规模的高素质人口迁移对城市房价的影响将是巨大的。特意说明的是，高校扩招引起的这种人口迁移，在文中我们称为大学生人口迁移，指的是来自全国各地的大学生从高校毕业出来后集中流入一些大中城市就业和生活的迁移，而这些高校毕业大学生我们统称为迁移大学生。

本文以下部分安排如下：第二部分是文献综述，第三部分是高校扩招背景下大学生人口迁移对房价上涨的影响分析，第四部分是本文的数据和模型说明，第五部分给出了大学生人口迁移影响房价的证据，第六部分是本文结果与进一步讨论。

二、 文献综述

房价上涨历来都是政府、企业、民众、学者最关心的问题，在既有文献中，关于近年来我国房价大幅上涨的原因，最常见及主流的看法有四种，包括货币超发论、人口城市化论、收入增长论和土地供给紧张论，前三者是从需求角度看，第四种观点是从供给角度看。

货币超发论。大部分学者认为，货币超发是推动我国房价上涨的最重要因素 (许小年，2009；马光远，2013；谢国忠，2014；吴敬琏，2014；许烜，2014)。货币的增长量超出了实体经济需要，多余的钱将转化为居民的收入、企业的盈利，而且银行贷款更容易了，于是购房需求上升，地价、房价加速上涨。货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，那就是通胀预期，人们为了防止储蓄贬值，纷纷减少现金和活期存款的持有量，增加购买实物资产，在目前投资渠道有限的情况下，我国居民能买到的实物资产除了黄金，就是房子，于是房屋需求上涨。徐忠等 (2012)利用中国2005—2011年的数据实证分析发现，货币流动性对房价和通胀影响显著，负利率推升了房价的上涨，货币政策的价格型工具对抑制房价有作用。然而，为什么在我国广义货币供应量M2余额同比增长28.5%，达到1996年5月份以来最高水平的2009年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格指数显示房价却是连续5个月同比下跌的?^①另外，货币超发是全国性的，为什么房价快速上涨却是在人口集聚程度更高的大中城市更为明显?这是货币超发论无法解释的。

①数据来源于国家统计局网站和中国统计年鉴，文中其他没有特别标明的数据也来源于此。

人口城市化论。有部分学者认为，我国正处于高速城市化阶段，城市外来人口的增长推动了房价快速上涨 (张维迎，2007；任志强，2010；陆铭等，2014)。目前我国城镇人口占总人口的比例仅为50%左右，比发达国家80%左右的稳态城镇化水平低得多，每年仍以平均1.26%的速度在增长，这使得我国城市的人口增长率非常高，每年都面临大量新增人口带来的新增住房需求，房价自然就不断上涨。特别是在一些外来人口 (移民) 占比更高的一线城市，房价上涨的幅度更高，据经验统计，2000年外来人口占比每多出10个百分点的城市，房价在2005年也会高出8.33%(陆铭、欧海军、陈斌开，2014)。然而，为什么在1990年至2003年，特别是1998年住房货币化改革后的1999年至2003年，同样是我国人口城镇化发展非常快、城市人口增长迅猛的阶段，我国城市房价却并没有出现大幅上涨，而是从2004年开始才加速上涨?这是人口城市化论无法解释的。

收入增加论。还有部分学者认为，居民收入增加是推动房价上涨的首要原因 (曾康霖和吕晖蓉，2011；张亚丽等，2011)。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长率达到10%左右，这大大增加了城镇居民的购房能力。与此同时，1998年后在住房制度改革的推动下，城镇居民的住房有效需求得以释放，房价因此随着居民收入的增长而出现快速上涨。高波等 (2013)运用2000—2010年中国35个大中城市的面板数据做实证检验发现，在所有影响因素中，居民人均可支配收入的变化对城市房价租金比变动的影响力最大。然而，为什么我国城市房价的大幅上涨是出现在2004年以后，而城镇居民收入却是从住房制度改革的1998年以来一直保持高增长?另外，为什么很多大中城市的房价上涨幅度远远超过了当地城镇居民收入增长幅度?如北京近十年的房价上涨了9倍，城镇居民家庭人均可支配收入却只增长了不到2倍。这是收入增加论无法解释的。

土地供应紧张论。另有部分学者认为，城市土地供应紧张引起了房价上涨 (鲁政委，2011；茅于轼，2013；高荆民和何芳，2007)。在我国现行政策下，“18亿亩”农地的红线使得土地供应已被封顶，城市可开发的土地将越来越少，而人却是越来越多，土地越来越成为稀缺资源，这决定了房地产长期供给下降，直接导致房价不断上涨，土地供应制度对房价的影响是不容忽视和无可推卸的 (白忠菊和杨庆媛，2012)。然而，我们从中国统计年鉴的数据却看到，近十几年来 (2001—2013年) 全国房地产开发企业新开工房屋面积是逐年上升的，年均增长率达到16%左右，这就是说房屋的供给在近十年内是不断增加的，如果没有相应需求的大幅增加，以致大大超出供给，房价不可能出现快速上涨。中国国务院总理李克强2015年在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时也表示，中国房地产市场的刚性需求是长期的 (穆淼，2015)。因此，房价上涨的根本原因还是得从需求方面探析。

总体来说，我们并不否定货币超发、人口城镇化、收入增长、土地供应等因素对我国城市房价上涨形成了较大影响，但从上文中所提出的疑问来看，我们认为除了上述因素之外，还有更重要、更核心的因素推动着房价上涨，这就是高校扩招背景下的大学生人口迁移，正是这个越来越庞大的迁移群体构成了近十年来我国各大中城市住房的强大购买力。当然，国外关于人口迁移与房价关系研究的文献也有很多，如Saiz, A.(2007)基于美国移民和住房市场数据分析发现，相当于本地人口1%的移民迁入城市会导致城市的房屋租金和房屋价格上涨1%；Degen, K. and Fischer, A. M.(2010) 使用瑞士85个地区2001—2006年的移民和房价数据研究发现，相当于本地人口1%的移民到来推动了本地房价上涨2.7%；Gonzalez, L. and Ortega, F.(2013) 基于西班牙2000—2010年的地区移民和房价数据研究发现，移民使得地区劳动力人口每年增长1.5%，这推动房价每年上升2%。然而，基于中国高校扩招背景的大学生人口迁移是一个更为特殊的现象，它在迁移时间、规模、人口特征上都与一般的地区人口迁移有显著区别，其对中国房价的解释力也更强。因此，本文将基于中国高校扩招特殊背景的大学生人口迁移这个新视角对中国近十年房价大幅上涨的机理进行深入分析，并采用全国35个大中城市的面板数据对所提出命题进行检验。

三、 高校扩招背景下大学生人口迁移对房价的影响

在房屋供给不减少的情况下，一个城市房价上涨的主要推动力来源于人口的新增住房需求 (亦即以自住为首要条件的刚性需求——“刚需”) 和投资性需求。其中，“刚需”又是最核心的内在推动力，因为投资性需求往往来源于人们预期房屋未来有较大的升值空间，而这个升值空间是要靠真正“刚需”去支撑的，没有“刚需”在未来推动房价继续上涨，就不会有派生的投资性需求。例如，2010年在北京一些热点地区如通州、望京等地，由于预期房价下跌，投资者在这几个区域一下子大幅度减少；又如长沙、成都等二线城市的房价一直保持在较低水平，按道理来说是个价格洼地，但由于这些城市的人口集聚程度低，刚性需求少，没有炒作的基础，并没有吸引很多投资客把它价格炒上去。那么，城市住房的“刚需”又来源于哪里?在原有城市居民都基本有住房的情况下，新的“刚需”主要来源于城市的新迁移人口。在所有新迁移人口当中，有较高购买力且自由迁移能力强的一个群体是高校毕业大学生。这个群体广泛来源于全国各地的城镇和农村，他们毕业后却集中向一些大城市迁移，其中，有些大学生原本就来自于大城市，但他们毕业后也面临着搬离自己父母，独立结婚买房的问题。因此，我们把高校毕业大学生都统称为迁移大学生。

与上世纪90年代人口迁移的主力——老一代农民工不同，新生代的迁移大学生有几个显著特点决定了他们会成为城市房屋“刚需”的来源。一是高学历。在绝大多数老一代农民工由于政策限制根本无法落户在所工作城市的情况下，高学历赋予了高校毕业生自由向大中城市迁移并落户生活的通行证。像广州、深圳等一线城市都明确规定了本科及以上学历人员可以直接通过人才引进的方式落户当地，如《广州市引进人才入户管理办法》规定，具有普通高等教育本科以上学历并有学士以上学位，或具有经教育部认证的国 (境) 外学士以上学位，或具有本科以上学历且具有相关专业中级以上专业技术资格或执业资格等人均可落户广州。再加上很多政府机关、事业单位、国企招聘高校毕业生时都有入户指标，这就连全国最难解决户口问题的北京市每年都给高校应届毕业生1万个左右的入户指标 (张斌，2013)。目前，在我国户籍还附带着教育、医疗等福利资源的背景下，落户是在一个城市生活的初级门槛，如果没办法落户，很多迁移人口可能根本就不会长期停留在这个城市生活，更不要说购房，而是选择赚够钱后回老家，就像老一代的农民工一样。因此，高学历给予了迁移大学生在城市购房生活的通行证。二是高购买力。这个高购买力来源于两方面，一方面，迁移大学生本身具有较高的人力资本，发展潜力和空间大，主要从事脑力活动行业，特别如金融、证券、信息技术、新能源等行业，还有机关事业单位、大型国企等单位，平均工资待遇水平要远高于老一代农民工；另一方面，2000年以来的迁移大学生大多数是80后、90后，属于我国计划生育制度实施后的一代人，很多是独生子女或者两孩家庭中的一个，年轻人结婚后双方父母很多都会把自己大半生的积蓄用来供子女买房，这无疑增加了迁移大学生的购买力。而像过去五六个小孩的家庭，除了特别有钱的，父母根本没办法帮助那么多小孩买房。三是追求高品质生活。与上一代迁移者只把大中城市作为一个赚钱的地方，赚够钱后回家生活的想法相比，新生代的迁移大学生由于文化水平更高、思想更开放，他们工作已经不仅仅局限于谋生，而是要追求更高品质、更体面的生活，渴望融入城市。他们更喜欢大城市多样化的就业机会、便捷的生活设施、浓厚的文化氛围、良好的卫生医疗条件等 (李超和张超，2015)，工作赚钱后不是想着回家，而是要在城市购房，想长期生活在更繁华的大城市。四是来源更广泛。与上一代迁移者主要以农民工为主不同，新生代迁移大学生的来源更加广泛，除了一些本来就来源于大城市的，其他的一部分来源于中小城镇，一部分来源于农村，不同的来源一方面增加了迁移大学生的数量，另一方面在我国父母普遍资助子女买房的背景下，也提高了迁移大学生的购买力 (城镇父母的资助力度普遍大于农村父母)。

迁移大学生是城市房屋“刚需”的来源之一，但高校扩招政策的实施使得他们在近十年内迅速演变成为城市迁移人口的主力。1998年11月，在亚洲金融危机使得我国经济增速放缓、国内需求疲软的情况下，经济学家汤敏向中央提交了一份建议书《关于启动中国经济有效途径———扩大招生量一倍》，这份建议书很快被中央决策层采纳，教育部于当年12月24日制定出台了《面向21世纪教育振兴行动计划》，明确提出未来要扩大高等教育规模，2010年高等教育入学率要达到15%。国际上通常认为，高等教育毛入学率在15%以下时属于精英教育阶段，15%－50%为高等教育大众化阶段 (沈蒙和，2011)。教育部是计划在2010年实现我国高等教育大众化的目标，但接下来高校扩招的步伐实际上远远超出了其目标。在1998年政策出台之前，我国高校扩招年均增长率都只在8.5%左右，1999年以后至2004年，高校每年扩招幅度都超过17%，特别是1999年和2000年分别达到42.86%和42.46%，2005年起的随后几年，虽然扩招增速下降，但由于基数扩大了，扩招的绝对数仍然很大。这使得我国高等教育毛入学率快速上升，2002年就达到15%，提前实现了教育部目标，然后在2010年毛入学率达到26.5%，2012年达到30%，差不多超出目标一倍。高校扩招的一个直接结果就是，每年都有越来越多的高校毕业生迁移进大中城市就业、生活和居住，从2001年到2013年，我国的普通高等学校毕业生数增长了516.37%，达到638.72万人。随着大量高校毕业生往大中城市迁移，城市每年迁移人口的主要来源逐渐演变为迁移大学生。例如，按照人口普查数据，2000—2010年间广州每年平均新增常住人口约27万，年均人口自然增长数为3万，年均迁出人口为16万 (假设非户籍人口的迁出是户籍人口迁出量的3倍)，则广州每年增加的新迁入人口应该为40万左右。而根据《2011年广东就业报告暨2012届大学生就业指南》中所估计的结果，2011年广州新增本地及外地的高校毕业生就业人数为25万 (刘潇，2011)，这意味着高校毕业生当年迁入量差不多占到广州当年总迁入人口的将近62.5%。

具有很大“刚需”的迁移大学生在城市每年总迁移人口中比例的提高，使得其逐渐成为影响城市房价的决定性因素。在我国大中城市的所有迁入人口中，大学生不仅所占的比例大，而且不同于其他迁移人口 (如初高中毕业的农民工)，是真正具有“刚需”的庞大群体。我们观察近十几年来中国城市房价上涨的趋势可以发现，房价上涨与高校毕业生数量的增加呈现很大的相关性。我国城市房价是由2003年下半年开始启动上涨，2004年开始加速上涨，而这期间恰好是高校扩招后第一批高校毕业生出来就业的高峰，工作一两年使得他们有了一定积蓄，再加上家里父母的支持，逐渐有了购房能力，开始从需求上影响房价。2004年起的接下来10年时间是高校毕业生不断增多、购买能力不增强的阶段，由此我们看到的房地产市场的结果就是房价不断大幅上涨，虽然中间有政府的多次干预调控以及金融危机的影响，但房价始终顽强向上，一段时间的打压必然伴随着下一轮的反弹暴涨。这是因为政府出台的调控措施，如提升二套房首付、提高二套房货款利率、限制购买第三套房、减少高端房供应、征收全额营业税、征收个人所得税等，只是针对投资性需求有效，并不影响“刚需”。不断涌入大中城市工作生活的高校毕业生带来的“刚需”始终支撑着房价。2013年下半年以来，全国大中城市房价出现了一定程度的调整，则很大程度上是因为我国金融信货政策收紧使得房贷利率大幅度提高，对主要以贷款买房为主的迁移大学生“刚需”造成了负面影响。^①

①根据国家统计局发布的2014年7月份全国70个大中城市房价变动情况表明，放开限购对市场提振的效果不太理想，房价下跌的城市扩大到64个，北上广深4个一线城市也首次出现房价全面下跌的情况。目前房地产业内已经形成一个共识，2014年的市场压力主要来自信贷紧缩政策误伤“刚需”和改善型需求，放开限购已经不足以救市，能否放开限贷政策才是关键 (刘丽琴、李凤荷和王雯倩，2014)。

由此，我们提出本文的核心命题：高校扩招背景下的大学生人口迁移是影响我国城市房价上涨的最重要因素。在下文中，我们将利用全国35个大中城市的面板数据来验证这一命题。

四、 数据与模型

为了检验大学生迁移对房价的影响，本文选取大学毕业生迁入量最多、房价上涨最快的全国35个大中城市，包括北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等作为研究对象，数据范围为高校扩招及住房制度改革后的2001—2011年。除了主要考察大学生迁移与房价的关系，我们把影响房价的主要变量如工资收入、信贷量、人口密度等也纳入实证模型加以考虑，相关变量的具体设定如下：

1.因变量。房价 (hpri) 是我们所要考虑的因变量，本文选择35个大中城市2001—2011年的住宅平均销售价格 (单位：千元/平方米) 来反映房价，数据来源于历年《中国房地产统计年鉴》中的《35个大中城市房地产开发主要指标完成情况》。

2.自变量。高校毕业生迁入量 (coll) 是我们认为影响房价的最关键因素。由于官方统计中并没有这个指标数据，因此我们采取了合理的估算方法去获得数据。

自2003年起，北京大学教育经济研究所每两年都要对全国高校毕业生就业状况进行问卷调查，2013年6月他们进行了第六次大规模问卷调查。本次调查的样本包括我国东、中、西部地区21个省份的30所高校，东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、江苏、浙江、山东、广东和海南等9个省份的11所高校；中部地区包括吉林、黑龙江、安徽、江西、河南和湖北等6个省份的7所高校；西部地区包括重庆、四川、云南、陕西、甘肃和宁夏等6个省份的12所高校。其中，“985”重点高校5所、“211”重点高校4所、一般本科院校9所、高职院校7所、民办高校2所、独立学院3所。每所高校根据毕业生学科和学历层次按一定比例发放500-1000份问卷。调查共回收有效问卷15060份。在有效样本中，专科毕业生占22.4%，本科毕业生占68.0%，硕士毕业生占9.2%，博士毕业生占0.4%；男、女毕业生比例分别为52.7%和47.3%。“985”重点高校学生占19.9%、“211”重点高校学生占9.4%、一般本科院校学生占28.9%、高职院校学生占28.1%、民办高校学生占7.7%、独立学院学生占6.0%。这次问卷调查结果显示，2013年在31个省会城市或直辖市工作的毕业生占总高校毕业生的52.6%。而本文选择的35个大中城市样本是包括了其中30个省会城市或直辖市 (除了拉萨市)，还包括大连、深圳、青岛、宁波、厦门等5个副省级城市。按照经济规模来算，5个副省级城市的GDP总值占到31个省会城市或直辖市GDP总值的21%，因此，粗略估算，到35个大中城市就业的毕业生大概占到总高校毕业生的63.65%。

接下来，63.65%的高校毕业生怎么在所流向的35个大中城市中进行分配?考虑到一个地区吸引就业的人数与它的经济规模有直接关系，如北京、上海等城市的GDP规模大，相应地其每年高校毕业生的迁入量也会多，因此本文假设35个大中城市每年高校毕业生的迁入量份额等于其GDP在35个大中城市中所占的份额，即i城市的高校毕业生迁入量占全国高校毕业生总数的比例=63.65%*(i城市的GDP/35个大中城市GDP总和)。按照这个公式所推算出来的结果，2013年在京津沪地区工作的当年高校毕业生占全国高校毕业生总数的比例为13.9%，这与北京大学教育经济研究所的调查结果12.8%相差不大。另外，按照这个公式所推算出来的结果，2011年在广州工作的当年高校毕业生为25.69万人，这与《2011年广东就业报告暨2012届大学生就业指南》中所估计的结果25万人相差不大。因此，本文将按照这种方法去估算每年35个大中城市的高校毕业生迁入量，公式为：第t年i城市的高校毕业生迁入量=全国高校毕业生人数*63.65%*(第t年i城市的GDP/第t年35个大中城市GDP总和)。全国高校毕业生数据来源于《中国统计年鉴》，单位为：万人。

3.控制变量。工资收入、信贷量、人口密度等三个变量对房价有重要影响，我们把它们作为控制变量来考虑，三者都来源于历年的《中国城市统计年鉴》。(1) 工资收入 (incom)。我们以城市的职工年平均工资指标来衡量的是一个城市居民收入的高低，它主要影响城市居民的住房购买力，职工年平均工资越高，其对房屋的购买力就越强，从而越容易形成高房价。职工年平均工资的单位为万元，是名义值。(2) 信贷量 (cred)。信贷量从两方面影响城市房价，一是信贷属于货币扩张的一种途径，越大的信贷量，表明现实中流通的货币总量M2越大，越容易形成高物价水平，从而引起房价上涨 (徐忠等，2012)；二是信贷款中有很大一部分流入了房地产市场，据统计，中资商业银行房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为32.2%，这表明一个城市的信贷总量越大，其流入房地产市场的资金量就越大，也越容易推动房价上涨 (李健等，2011)。我们以各城市年末金融机构各项贷款余额 (单位：千亿元) 来衡量信贷量，年信贷量越大，预期会使房价上涨更快。(3) 人口密度 (peop)。人口越多的城市，对住房的需求就越大，也越容易推动房价上涨 (李超和匡耀求，2013)。我们以各城市每平方公里的人口数 (单位：百人/平方公里) 来衡量人口密度，人口密度越大，预期会使房价上涨更快。

为了消除数据的异方差问题，且使经济变量具有弹性的含义，我们对各变量数据取对数。这样，根据以上变量的设定，我们形成的最终回归模型如下：

$ \text{Lnhpr}{{\text{i}}_{\text{i, t}}}=\text{c}+{{\text{ }\!\!\beta\!\!\text{ }}_{\text{1}}}\text{Lncol}{{\text{l}}_{\text{i, t}}}+{{\text{ }\!\!\beta\!\!\text{ }}_{\text{2}}}\text{Lninco}{{\text{m}}_{\text{i, t}}}+{{\text{ }\!\!\beta\!\!\text{ }}_{\text{3}}}\text{Lncre}{{\text{d}}_{\text{i, t}}}+{{\text{ }\!\!\beta\!\!\text{ }}_{\text{4}}}\text{Lnpeo}{{\text{p}}_{\text{i, t}}}+{{\varepsilon }_{\text{t}}} $

(1)

其中，c是常数项，Lnhpri_{i, t}、Lncoll_{i, t}、Lnincom_{i, t}、Lncred_{i, t}、Lnpeop_{i, t}分别是房价、高校毕业生迁入量、工资收入、信贷量、人口密度等五个变量取对数的形式，β₁、β₂、β₃、β₄分别是回归系数，ε_t为随机项。

五、 经验分析

根据回归方程 (1)，我们采用面板数据进行回归得到模型1的估计结果 (见表 1)。然而，检验结果显示，我们认为影响房价的最关键因素——高校毕业生迁入量 (Lncoll) 并没有通过显著性检验，也即城市当年的高校毕业生迁入量对于其房价 (Lnhpri) 不存在显著影响。考虑到高校毕业生迁移进一个城市工作生活后，需要一定年限的财富积累才有实力购房，我们尝试将高校毕业生迁入量 (Lncoll) 变量滞后几期再看看结果。模型2至模型6分别以变量Lncoll滞后1到5期作为自变量，控制变量不变。如表 1所示，我们发现，Lncoll滞后1到5期分别都在回归模型中通过了1%水平下的显著性检验，且系数都为正，这表明大学生毕业1年后才开始逐渐出现较多买房现象，对城市房价产生显著正向影响。那么，大学生毕业几年后对当地的房价影响最大?我们观察模型2至模型6中Lncoll的回归系数发现，从滞后1期开始到滞后5期，回归系数表现为先由滞后1期到3期逐渐变大再到滞后4期、5期逐渐缩小的过程，其中，滞后3期的回归系数最大，达到0.373，滞后1期的回归系数最小，为0.125。这表明，大学生毕业后第3到第4年对城市当地的房价影响最大，出现最多买房现象。^①

①按理论来说，某年城市房价应该是受到当年、前1年、前2年、前3年等高校毕业生迁入量的影响，在一个回归模型的自变量中应同时包含Lncoll变量的当期及各滞后期，但由于Lncoll自变量的当期及各滞后期间存在较高的相关性，因此这里某年房价只考虑受到一期高校毕业生迁入量的影响。当然，这样处理不会影响到高校毕业生迁入量 (Lncoll) 与房价 (Lnhpri) 间的相关关系分析及结论的可靠性。

相对于发达国家的年青人来说，实证结果显示的国内大学生毕业后买房的时间是比较早的。根据美国劳工统计局最新调查报告，在美国52%的首次购房者年龄在31岁，而美国人平均21岁工作，26岁结婚。也就是说，超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子，而德国人首次购房的平均年龄是42岁，比利人则是35岁 (邢力，2010)。这种现象可能跟中国的传统文化与特殊的制度环境有关。中国自古就有“成家立业”一说，而成家的前提条件是得有房子，有了房子才能娶老婆成家，这种观念深入人心。同时，在传统文化里中国的很多父母向来都把帮孩子买房看作理所当然的事情，在计划生育制度产生众多独生子女的背景下，经常就出现四个老人把自己大半生的积蓄用来供子女买房的现象。有了父母的大力资助，中国很多大学生刚毕业一两年就可以买房。

我们再分析其他控制变量对房价的影响。首先是工资收入 (Lnincom) 变量。如表 1所示，模型7是没加进Lncoll自变量的回归结果，工资收入 (Lnincom) 在1%的显著水平下正向影响当期房价，即越是工资收入高的城市，其房价越高，这符合我们的预期。有意思的是，在模型1到模型6中，加进Lncoll自变量后，工资收入 (Lnincom) 仍然显著通过检验，但回归系数随着Lncoll变量回归系数的增大而变小。特别是在模型4中，Lncoll变量的回归系数达到0.373，而Lnincom变量的回归系数由模型7中的0.539变为0.073。这说明，高校毕业生迁入量是影响城市房价的一个重要变量，其对房价的影响份额超过了工资收入变量。其次是信贷量 (Lncred) 变量。如表 1所示，在模型1至模型7中，信贷量 (Lncred) 都在1%的显著水平下正向影响房价 (Lnhpri)，即越是信贷量高的城市，其房价越高，这符合我们的预期，表明货币因素对城市房价有重要影响。第三是人口密度 (Lnpeop) 变量。在没有Lncoll变量的模型7中，我们发现，人口密度 (Lnpeop) 在1%的显著水平下正向影响房价 (Lnhpri)。在加进Lncoll变量后的模型1、2、3、5和6中，人口密度 (Lnpeop) 也在1%的显著水平通过了检验，但在Lncoll变量回归系数最大的模型4中，Lnpeop却没通过显著性检验。我们对此的解释是，人口密度对房价的影响，代表的是各类在城市生活人口的总量对房价的影响，高校毕业生只是其中的一类人口，但又是最重要的一类，其带来的住房需求在总新增住房需求中占了很大比重。因此，在模型4中，当高校毕业生迁入量对房价产生最大影响时，其也解释了总人口对房价的大部分影响，以致人口密度对房价的影响反而表现为不显著。

由于房价上涨存在惯性问题以及住房具有一定的投资品性质 (存在追涨杀跌的投资行为)，城市上一期房价 (hprice_{i, t-1}) 的大小会对当期房价产生影响 (况伟大，2010)。因此，为了使得回归结果更加稳健，我们再把城市上期房价 (hprice_{i, t-1}) 纳入回归模型中，采用动态面板方法对方程进行回归，看看结果是否有变化。如表 2所示，模型1至模型7采用J统计量进行的sargan检验结果都没有拒绝模型过度约束正确的原假设，这表明动态面板数据的GMM估计结果是可以接受的。首先看上一期房价 (hprice_{i, t-1}) 变量。在模型1至模型7中，hprice_{i, t-1}都在1%的显著水平下正向影响当期房价 (Lnhpri_{i, t})，即城市上一期房价对当期房价的形成有正向作用，这符合我们的预期。其次是高校毕业生迁入量 (Lncoll) 变量。总体结果与静态面板回归的结果基本一致，Lncoll滞后1到5期分别都在回归模型中通过了1%水平下的显著性检验，回归系数都为正，且表现为先由滞后1期到3期逐渐变大再到滞后4期、5期逐渐缩小的过程，滞后3期的回归系数最大。第三是其他控制变量对房价的影响。与静态面板回归结果一样，工资收入 (Lnincom)、信贷量 (Lncred)、人口密度 (Lnpeop) 都对房价有显著正向影响，部分模型不显著的原因与静态面板回归中的原因也一致，如在Lncoll变量回归系数最大的模型4中，人口密度 (Lnpeop) 也没通过显著性检验。

六、 结论与进一步讨论

本文基于高校扩招背景下大学生人口迁移的新视角对房价上涨的机理进行分析，并采用全国35个大中城市的面板数据对命题进行了验证，结果表明，城市房价上涨的最主要推动力来源于迁移人口的新增住房需求，而随着高校扩招政策的实施，在所有迁移人口当中，高校毕业大学生成为了其中购买能力较高、人口最多、自由迁移能力和动力最强的一个群体。由于受购买力等因素限制，他们迁移城市后对房价的影响存在滞后性，1年后才逐渐出现买房现象，对当地房价产生显著正向影响，到了毕业后第3年是买房高峰期，对当地房价产生最大影响，毕业后第4、第5年对当地房价的影响开始有所缩小。文章也证实了反映居民收入的工资收入、反映货币因素的信贷量、反映人口增长的人口密度、反映投资性需求的上一期房价等变量对城市房价上涨具有正向影响。从本文的实证结果出发，我们可以进一步对我国房价问题进行一些深入探讨。

第一，货币供应量增加对房价的影响，需要结合大学生人口迁移因素看。2009年上半年，在我国广义货币供应量M2余额同比增长28.5%，达到1996年5月份以来最高水平的背景下，全国70个大中城市房屋销售价格指数显示着房价却是连续5个月同比下跌。实际上，这与迁移大学生对房价影响的滞后性有关。当出现突发事件 (政府严厉调控或金融危机等) 使得预期房价下跌，迁移大学生会延期购房。在金融危机后的2009年上半年，就算货币供应量大幅增加，这种延期购房也对房价产生了负面影响。同时，根据实证结果，迁移大学生购房延期最多也就集中在毕业后3到5年，他们普遍面临着成家立业的压力，因此，每次城市房价的下跌都只维持了1到2年，之后随着需求集中爆发而继续反弹上涨。

第二，房价快速上涨在人口集聚程度更高的大中城市更为明显。很多影响房价的因素带有全面性，如货币超发、收入增长等，但形成城市间房价上涨巨大差异的是大学生迁移量，大学生迁移量与房价呈显著正相关关系，越是大学生迁移多的城市，如北京、上海、深圳、广州等一线城市，就越是房价涨得厉害。

第三，高校扩招引起的大量人口迁移自2004年起直接促成了我国城市房价的快速上涨。在1990年至2003年，特别是1998年住房货币化改革后的1999年至2003年，同样是我国人口城市化发展非常快、城镇居民收入快速增长的阶段，我国城市房价并没有出现大幅上涨。从人口迁移的角度来看，这是因为在2003年以前，我国城市人口迁移的主力是老一代农民工，受户籍迁移难、购买力不足、回老家观念突出等因素影响，他们很少在城市购房居住，而是赚够钱了回家盖房，所以人口城市化对城市房价的影响并不是很大。在2004年以后，高校大学毕业生逐渐演变为城市迁移人口的主力，随着他们数量不断增多、购买能力不增强，对房价的影响也不断扩大，结果房价出现大幅上涨。

第四，迁移大学生的强大购买能力促使很多大中城市的房价上涨幅度远远超过了当地城镇居民收入增长幅度。在我国传统文化里很多父母向来都把帮孩子买房看作理所当然的事情，特别是现在独生子女多，经常出现四个老人把自己大半生的积蓄用来供子女买房的现象，这使得迁移大学生的购买力非常强，甚至超出了其自身的收入水平。同时，与一般的农民工不同，由于知识水平较高和收入具有稳定性，迁移大学生几乎都是通过银行贷款买房，可以透支其未来的收入，并不会出现媒体流行的夸张说法“不吃不喝多少年才能在一线城市买一套房”。在此背景下，大量迁移大学生都在毕业几年后进行购房，这导致了大中城市的房价上涨幅度远超其居民收入的增长幅度。