《不动产登记暂行条例》中对于不动产登记簿要求记载的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，显然是测绘先行，也就是通过不动产测绘技术手段，才能获取不动产登记簿需要的各项自然状况。但在不动产登记新形势下，不动产登记要求有统一的不动产单元代码，因此需要探讨一种更方便、更适用的编码方法。

不动产登记中，房地产登记是事关国计民生的重中之重，而房地产登记中，房产测绘起到了重要作用^[1]。房产测绘是测绘技术工作，根据国标及地标，可以测绘出房地产的自然状况，但不能测绘出代码，如何获得具有正确性、唯一性的单元代码成了房地产登记工作中的难点，也是重点。在不动产编码过程中的相关数据最后必须统一到全国的大数据库中，编码格式的统一性、唯一性起到了举足轻重的纽带作用，所以各城市必须按大数据库要求先建立本地区的数据库平台，最后在本地区的数据稳定和检查合格后，将数据导入到国家的大数据库中。

1 不动产单元设定及代码编制规则^{[2, 3]} 1.1 不动产单元设定

不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。具体设定为：①集体土地所有权宗地应设定不动产单元。②无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元。③有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。

1.2 不动产单元代码编制规则

按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T 7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码与定着物代码构成。

1) 宗地代码为五层19位层次码，采用TD/T 1001规定的编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征码、宗地顺序号，其中宗地特征码和宗地顺序号组成宗地号。

2) 定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编码。

3) 不动产单元代码结构如下：

XXXXXXXXXXXX XX XXXXX X XXXXXXXX

其编码方法为：第一层次为县级行政区，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码; 第二层次为地籍区，代码为3位，码值为000~999;第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000~999;第四层次为宗地特征码，代码为2位，第1位用G、J、Z表示，G表示国家土地(海域)所有权，J表示集体土地所有权，Z表示土地(海域)所有权未确定或有争议; 第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示，其中，A表示集体土地所有权宗地，B表示建设用地使用权宗地(地表)，S表示建设用地使用权宗地(地上)，X表示建设用地使用权宗地(地下)，C表示宅基地使用权宗地，D表示土地承包经营权宗地(耕地)，E表示土地承包经营权宗地(林地)，F表示土地承包经营权宗地(草地)，H、G、W、Y表示海域方面; 第五层次为宗地顺序号，代码为5位，码值为00001~99999;第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示，F表示房屋等建筑物、构筑物，L表示森林或林木，Q表示其他类型的定着物，W表示无定着物; 第七层次为定着物单元编号，代码为8位，定着物为房屋的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一编码，前4位表示房屋的幢号，房屋幢号在使用权宗地(或地籍子区)内统一编码，码值为0001~9999，后4位表示房屋的户号，房屋户号在每幢房屋内统一编码，码值为0001~9999。

1.3 编码系统的建立^{[4, 5]} 1.3.1 编码系统的基本要求和空间数据的利用

根据国家不动产统一登记制度实施的总体要求，不动产登记信息管理基础平台是不动产登记各项制度落实和信息共享查询的基础。为了达到以上目的，首先最基本的是建立一个可以不断完善的、与国家大数据库接轨的编码系统，该系统应包括房地产的坐落、楼层、名义层、房号、新旧门牌对照及相关权籍信息资料，以确定每个房地产单元代码的唯一性，该唯一性代表着该房地产单元所在地块的归属，以及土地和定着物不可分开的特征性。

利用全国第二次土地调查数据为基础数据，根据全国统一编码规则进行系统开发而得到编码系统。新建房地产进行房产测绘时，可以利用编码系统直接取号，而对于二手交易房屋的单元代码，则是通过房产分幅平面图及测绘管理系统中已有的房产测绘成果的数据，在编码系统上找到宗地及房屋，再在房产测绘成果数据中找出房地产单元的用地、建基范围红线，将范围红线导入到编码系统，从而生成二手交易房屋的单元代码。如果在图上找不到房地产的宗地及房屋，可到实地实测宗地范围线上的界址点坐标导入系统，实测房屋房角点坐标确定房屋位置，从而在房地产编码系统中生成房屋的单元代码。

1.3.2 房地产单元具体编码

在房产测绘中，房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行，房屋调查与测绘以幢为单元分户进行，并按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘等进行五级编码; 市、市辖区(县)是采用GB/T 2260规定的代码，也符合不动产编码中行政区划编码规则，为房地产单元编码打下很好的基础; 房产分幅平面图作为房产测绘的房产图中的一种，是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是房产测绘分丘(宗)平面图和分层分户平面图的基础图，分丘(宗)平面图是房产分幅平面图的局部图，分层分户平面图是分丘(宗)平面图的细部图，有效地利用这三张图将给房地产编码工作带来极大的便利。

图 1就是番禺区钟村街锦绣花园趣园5座8梯302室房地产交易登记时，在编码系统中按编码规则进行单元编码，从而编出房地产单元代码号440113015009 GB00001 F0022 0006。

2 房地产单元编码方法的实际应用 2.1 荔湾区房地产二手交易登记工作特征^[6]

荔湾区位于广州市西部，东与越秀区相连，北部、西北部与白云区水陆相通，西部与佛山市南海区接壤; 拥有3个重要的商业地带，22条行政街，193个社区居委会; 行政代码：440103。荔湾区属于老城区，2005年与芳村区合并后仍称为荔湾区。在房地产二手交易的编码过程中，存在着大量的商品房、房改房、大院式公房、私房及宅基地房等各种类型的二手交易房屋，其中最难确定编码的就是房改房，因为房改房在1994-1999年底全国各单位积极响应国家号召将已分给职工居住的房屋转卖给本单位居住职工，为了加快房改速度，各单位评估员自己绘制房屋单元评估图作为房产平面附图，没有实测房地产平面附图。

2.2 实践中应对措施

各种房地产权属在进行二手交易时，常遇到下列各种房产平面附图时的编码：①土地使用性质是国家所有(G)的情况：有实测的房产附图(包括大院式房屋整个发证附图及大院式房屋分幢发证附图)和房改评估图; ②土地使用性质是集体所有(J)：宅基地证附图。在编码前，一定要从产权证上用地来源栏获取土地使用性质是国家所有或集体所有，以便确定用地的特征码是G或J。

2.3 建立检查机制，确保单元编码的正确性和唯一性

编码工作是一项数据量超大的工作，每天的二手交易量是很可观的。在这样的超强度工作环境下，必须设立检查机制，将出错率降到最低，保证编码系统中数据的可靠性和正确性，才能顺利导入国家的统一数据信息平台。检查机制应包括互检和审查。

互检：在宗地、幢及门牌地址都已正确确定的基础上再次取号，编码人员应自觉让同伴检查填写的数据信息，以确保填写数据信息的正确性。

审查：在第一次确定宗地、幢及门牌地址时，应进行全面检查，保证该幢楼落地的正确性。通过审查可发现以下问题：宗地、幢红线放错; 幢门牌地址填写不全; 房屋第1个号的户信息填写不规范; 打错码; 重号。

3 结束语

许多城市存在着原来国土部门和房管部门分开的情况，造成国土部门发的是国土使用证，房管部门发的是房屋产权证，两部门间各施其责。有部分地区房地产编码方法甚至采取土地部门编前19位、房管部门编后9位，造成发证时间比原来滞后。为了解决这些地方房地产编码问题，建议在开展房地产编码工作前需加强以下3方面工作：①建立与国家大数据可接轨的房地产单元编码系统：②将以往的国土和房屋测绘数据资料进行整合，提高政府办案速度，同时确保二手交易房地产单元代码的正确性和唯一性; ③组建房产测绘队伍，认真学习国标《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)及地方标准的相关房产测绘知识，杜绝新建房地产的用地和房屋测绘再次分开^[7-9]。