一、引言

第六次人口普查结果显示，中国60岁及以上与65岁及以上人口占总人口的比例分别达到了13.26%、8.87%。^①根据国际通行的“60岁以上老年人占总人口的比例达到10%，或65岁以上老年人占7%，即开始进入老龄社会”的标准，中国社会老龄化程度进一步深入。与此同时，根据《中国社会保险年度发展报告2016》，2016年城镇职工养老保险基金支出增幅大于收入增幅。从全国各地情况看，有13个统计地区养老保险基金累计结余的可支付月数已不足1年。^②据此，中国养老金面临巨大缺口。但也应该看到，中国城镇居民拥有较高住房自有率，《中国家庭金融调查报告(2012)》的调查样本显示，中国自有住房拥有率接近90%，处于世界前列。当前“四二一”(即四位老人、一对夫妻、一个孩子)家庭结构的普遍存在，中青年夫妇扶养负担很重，相对可期待的继承利益也很大。老人奋斗一生所余房产，除提供其住宿外，其价值若能全部或部分释放，转化为改善老年生活的资金来源，比全部留给下一代继承更有实际意义。^[1]

老龄化社会的来临，社会养老保障资金将面临严重的缺口，城镇居民拥有较高住房自有率，养儿防老的功能弱化。就此而言，中国以房养老的现实需求与基础条件均已具备。以房养老作为一种补充型养老模式，对于缓解中国当前养老金发放压力，减轻家庭养老负担，完善国家社会保障制度具有重要意义。

国内外学者从不同方面分析了论证以房养老的必要性、可行性等问题。Kenneth A. Hansen指出政府给予借款人所得资金免税的权利是促使更多的老年人倾向于购买住房反向抵押贷款产品的重要原因之一，而美国HECM计划的政府担保特性使之更具有安全性，因此，退休老人即使没有生活上的困难也应该考虑参加HECM计划。^[2]范子文探讨了住房反向抵押引入中国的必要性、可行性和存在的主要障碍，并利用保险精算方法和期权定价方法分别建立了住房反向抵押贷款的产品定价模型。^[3]柴效武和孟晓苏对美国反向抵押贷款业务开办的政府支持进行了定性和定量的分析，指出中国发展反向抵押贷款应该由政府主导，需要构建完善的金融体系，培养金融人才，同时制造舆论气氛，鼓励媒体积极宣传。^[4]楼国涛等选用各省市的经济和社会发展指标，进行因子分析找出了影响以房养老开展的主要因素。^[5]熊景维等基于武汉市中老年人调查数据的实证分析，指出在老年人“以房养老”意愿的生成机制中, 存在着收入替代效应、代际经济契约关系的约束效应和基于信息-风险评价的需求引致效应。^[6]

既有研究对于反向抵押贷款运行机制已经作了比较全面的分析，也提出并设计了中国的反向抵押贷款模式。在借鉴国外住房反向抵押贷款经验的基础上，2014年国务院印发了《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。随后，中国保监会发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定开展为期两年(自2014年7月1日起至2016年6月30日止)的老年人住房反向抵押养老保险试点，试点城市为北京市、上海市、广州市和武汉市。2015年3月23日，中国保监会批复了幸福人寿保险股份有限公司的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》保险条款和保险费率。两年试点期间，仅有42户家庭57位老人参与试点并完成了承保手续；四个试点城市中，北京市有16户、上海市有12户、广州市有12户、武汉市有2户。^[7]

中国以房养老保险试点的市场遇冷促使人们再次冷静反思以房养老研究。反向抵押贷款模式虽然占据市场垄断地位，但是其中蕴含难以克服的风险因素。中国既有研究中，多数研究直接将以房养老等同于住房反向抵押，很少关注其他以房养老模式。实际上，在英国以房养老的资产释放计划中，还包括住房转换计划。住房转换计划具有资产转换率高、利率风险低、寿命风险低等优点。文章通过对英国住房价值转化计划的介绍，对比分析两种以房养老模式的特点，以探寻更适合于中国的以房养老模式。

二、英国住房转换计划的主要内容 (一) 住房转换计划的源起

英国的以房养老被称为“资产释放计划”(Equity Release Schemes)。其最早出现于20世纪60年代，但直到20世纪80年代，市场销量都不大，主要原因是产品设计存在缺陷。一是产品设计没有“无追索权保证”条款；二是借款人申请后获得的并非现金，而是债券和股票。早期资产释放计划的原理是，在理想情况下，这些债券和股票的收益要远超反向抵押贷款的利息，收益与利息之间的差额就是借款人的收益。^[8]但由于英国经济衰退，股市低迷，利率上升，债券股票价格骤跌，不仅没有给持有人带来收益，甚至无法偿还反向抵押借款的利息，令参与资产释放计划的老年人的债务有增无减。此类产品于1990年被英国立法取缔，对既有合约，投资者可根据投资者补偿办法进行索赔，但仍存在未能圆满解决的个案。实际上，这种产品设计缺陷导致的后果严重挫伤了老年人以房养老的积极性，影响了反向抵押贷款的形象，致使不少人时隔多年之后对此仍心存芥蒂。

20世纪后半叶，由于住房价格稳定增长，自有房主获得相当大的资本增值额，但囿于资产实体的束缚，其无法很好地纳入消费计划；同时，根据英国皇家委员会的报告，英国公民不得不为退休后的生活及护理问题担负责任。因此，2001年4月，英国政府制定了新的资产释放计划，当前，英国新资产释放计划包括两种类型：终身抵押贷款(Lifetime Mortgages，又称生命周期贷款)和住房转换计划(Home Reversion)。前者实际是英国版的住房反向抵押贷款计划，后者则是一种售房回租养老方案。其中，终身抵押贷款所占市场份额大，是英国资产释放计划的主流模式。^[9]与此类似，澳大利亚同样存在反向抵押贷款与住房转换计划两种资产释放类型，且以前者为主流。^[10]

为了推行新的资产释放计划，英国政府已在前3年安排了8 500万英镑的预算。同时，为了加强对资产释放计划的监管，英国金融服务局(Financial Services Authority，FSA)已于2004年10月1日起接管了该项事务。在政府大力支持下，老年消费者信心正在恢复，以房养老市场也在逐步扩大。2017年上半年，超过3万老年房主释放了住房价值；同时相关数据显示，高龄房主在资产释放计划中正占据越来越大比重。^[11]

(二) 住房转换计划的基本机制

在住房转化计划下，老年人将住房产权的全部或者部分出售给开办以房养老的机构以获得对价，并可居住在原房屋内，直到生命终结。

全部或者部分产权被转让后，房主通过终身租赁协议可以在其房屋中度过余生。老年人可以象征性地缴纳少量租金，或者说通过折扣价售房的方式老年人趸交了余生的房租。^[12]作为承租人，原房主仍需负责维修房屋并保持房子适宜居住。一旦住房转换计划开始执行，原房主将在其房屋内度过余生。这一情形持续到最后一位原房主逝世或者因长期护理而不得已离开。此时，该住房将被出售，房屋价值将按照相关比例分给各方。如果住房产权被全部转让，那么住房转换公司将取得房屋的全部售价。如果原房主仅转让60%的住房产权，那么40%的房屋售价仍归属原房主。

通过住房转化计划，老人获取的养老金可以按照以下几种方式支付：按月支付、按年支付、一次性支付、信用额度以及各种支付方式的组合。^[13]具体而言，所谓按月支付是指老人按月从银行等金融机构领取一定数额的养老金；所谓按年支付是指老人以年为单位领取养老金；所谓一次性支付是指银行等金融机构一次性把合同项下所有的养老金全部付给老人；所谓养老信用额度是指老人取得一定的养老信用额度，老人在合同存续期间可以从银行等金融机构领取信用额度内的养老金。

住房转换计划的养老金额度影响因素较为单一，主要受房屋价格的影响。这是因为在住房转换计划中，养老申请人与银行等金融机构之间主要是房屋买卖关系，与终身抵押贷款的抵押关系相区别。可以说，住房转换计划中的养老金额度在房屋买卖关系成立时便已相对确定。养老申请人与银行等金融机构是房屋的共有人，房屋价格上涨，双方共同受益；房屋价格下跌，双方共同承担损失。实际上，在住房转换计划中，养老申请人出让部分产权与开展以房养老的机构形成房屋产权共有体系，即两个或两个以上的民事主体对同一房屋所共同享有所有权的产权形态。

在住房转换计划中，以房养老合同的成立与履行以房屋产权的转移为必要要件。养老申请人用于申请住房转换的房屋必须是自有房屋，且符合国家关于房屋转让的条件，住房价值原则上应大于4万英镑。因为住房转化计划具有社会保障性质，所以住房转化计划对于养老申请人也同样具有严格的年龄条件限制。不同公司提供的资产释放计划产品，内容不同，贷款条件也不相同。有些公司要求申请人年龄在55岁以上，多数则要求在65岁甚至70岁以上。

(三) 住房转换计划的结算方式

住房转换计划允许房主出售一定比例的房产，以换取免税的现金流，现金额度取决于出售的房产数值、房主年龄及房产估价。在住房转换计划下，老年人先将住房产权的一部分出售而一次性得到一笔现金，房屋部分所有权出让比例一般为30%~100%，购买人取得购入部分的所有权。根据契约，出售价格一般是市场价的20%~60%，具体折扣多少，取决于老年人的年龄和健康状况，年龄越大，售房价格就越高。

尽管房主可以将其住房产权全部转让给住房转换公司，但住房转换公司支付的现金额度是大打折扣的，毕竟原房主作为承租人仍可免费或者象征性交付少量租金在其住房内居住以度余生。实际上，申请者年龄越小，住房转换公司所支付的现金额度越少。现举两例以说明住房转换计划如何计算一次性现金给付额度。

示例一：一名65岁的男子将其价值20万英镑的住房产权全部置换后，他将获得其中的7.4万英镑，并可享受一次性免税待遇。他可以继续居住在原房屋内，直到去世或自愿搬离为止，通过折扣价售房的方式，他趸交了余生的房租。

示例二：一名65岁的男子将其价值20万英镑的住房产权的50%置换后，他将获得其中的3.7万英镑，并可享受一次性免税待遇。未来15年，如果其房产价值增加到30万英镑，那么其所保留的50%住房产权的价值将由10万英镑升值到15万英镑。他可以继续居住在原房屋内，直到去世或自愿搬离为止，他通过折扣价售房的方式趸交了余生的已出售部分房租。

在这种情况下，住房转换计划的安全性比终身抵押贷款更受青睐，因为住房转换计划总是保证将保留的住房产权收益传递给原房主。^[14]因此，出于继承的目的，对于那些拥有大量遗产并希望继承减税的人来说，住房转换计划仍然可以成为重要的财务规划工具。

(四) 住房转换计划的风险防范

住房转换计划实际是售后回租(sale and lease back)以物融资的一种改进。通常售后回租是指企业先把自己拥有的固定资产卖给租赁公司，然后再作为承租方从租赁公司租赁已出售的固定资产并使用, 并按期向租赁公司交纳租金。通过售后回租，承租人既可以获得生产经营所需的流动资金，又可以继续使用原有固定资产。售后回租的以房养老模式，就是老年人将自己拥有产权的住房出售给租赁机构，然后再作为承租人向租赁机构回租自己出售的住房，按期缴纳租金。

售后回租模式隐藏着售房资金余额不够支付房租的风险。随着时间推移，房租支出和养老支出累积总额逐年增加，售房资金余额逐年减少，支出总额曲线与售房资金余额曲线会相交，交叉点就意味着老年人的售房资金余额不足以支付房租和养老金，老年人会陷入人在房钱两无的绝境。

住房转化计划通过折扣价售房的方式趸交了老人余生的房租，买卖双方合理分担了风险，既克服了长期售后回租融资通常做法的售价不足以支付租金风险，也不会形成类似于反向抵押贷款的长期风险累积，与反向抵押贷款相比，是一种风险较小、相对安全的以房养老模式。

三、英国住房转换计划与反向抵押贷款的比较

终身抵押贷款与住房转换计划是英国资产释放计划的两种模式，其对于解决社会养老问题各有优劣。尽管终身抵押贷款是以房养老的主流模式，但通过对终身抵押贷款与住房转换计划的系统分析并结合经验判断，住房转换计划下的以房养老制度更具有先进性。具体而言，其先进性表现在：

(一) 更高的资产释放率

在住房转化计划中，养老申请人与开展住房转化计划的机构之间实际是房屋买卖关系，通过折扣价售房的方式趸交余生房租，取得养老金额度由签订合同时的房屋价格和本人健康情况确定。而在住房反向抵押贷款模式中，养老金的额度受养老申请人的年龄、房屋价格以及签订合同时的利率水平等多重因素的影响。其中，养老申请人的年龄更是一个难以确定的因素。若养老申请人的实际寿命短于预估寿命，则养老申请人对房屋价值的利用不足；若养老申请人的实际寿命长于预估寿命，则抵押物变现价值可能超出金融机构支付的养老金本息总和，银行等金融机构难以获利，影响反向抵押贷款的持续进行。金融机构为防范抵押物变现价值不足以偿还债务风险，尽可能地降低发放的反向抵押贷款额度。实际上，在贷款价值比率(Loan to Value Ratio, LVR)极低的情形下，反向抵押担保贷款的风险也相对较小，因而其占据了市场支配地位。但这对想要通过房产释放更多现金流的老人而言并非有利。相反，在贷款价值比率较高时，住房转化计划更具优势，也更符合老人的利益。^[15]

(二) 更多的自主选择权

住房转化计划所形成的共有产权体系是双方让步的结果，实现了多方共赢的局面。开展住房转换计划的机构因住房共有产权模式承担了支付养老金以及交付房屋使用权的责任，但因此以低于市场价的价格购得了房屋的部分产权以及获得了房屋剩余产权的优先购买权。养老申请人可以按照生活需要逐步释放住房产权换取对价，从而更好地利用不动产对抗通货膨胀。此外，按照民法上的共有理论，同一财产有多个共有人的，所有共有人的权利及于整个共同财产。换言之，养老申请人虽然不享有房屋的全部产权，但这并不影响养老申请人对全部房屋的使用。

此外，住房转换计划能够确保房产最终被老人的继承人所继承。如果在住房转化计划实施中，老年申请人只是部分转化住房价值，那么住房在最终出售时，未售的住房产权最终将由老人的继承人所继承。因此，这对于想要让房屋被继承的老人而言，具有相当吸引力。^[16]

(三) 更低的交叉性风险

在反向抵押贷款中，无论是房价的波动，还是养老申请人寿命的预估，抑或是利率水平的变化，都刺激着以房养老合同双方的神经。虽然在反向抵押贷款与住房转化计划中都存在房价波动风险，但房价波动风险在两种模式中潜伏的时间长短却有着天壤之别。在住房转换计划中，房价因素只是在房屋买卖关系成立时影响合同双方的利益，但在反向抵押贷款中，房价波动风险却是伴随着整个合同存续期间。而且，反向抵押贷款的顺利进行依赖于公平合理的房价评估制度和相对稳定的房屋价格变动趋势，而这恰恰是中国经济快速发展时期的短板。

健康寿命风险以及利率变动风险，对于以共有产权制度为基础的住房转化计划的影响就更加微乎其微了，但对于住房反向抵押贷款影响恰恰相反。老人余命就是贷款期限，贷款期限都比较长，贷款期限的变动和期限内利率的波动对贷款本息总额影响巨大。

同时，住房转换计划可以使老人避免处于负资产状态。在住房反向抵押合同期间内，老人债务不断积累，老人为了避免处于负资产状态，不得不额外支付抵押保险费；而在住房转化计划中，老人始终处于无负债状态，无需担心住房转化计划实施后处于负资产状态。^[15]

反向抵押贷款模式的道德风险还表现在：由于反向抵押贷款模式中的养老金的额度与老人的健康寿命情况息息相关，老人出于获取更高额度养老金的动机，可能会刻意隐瞒真实的健康情况。而在住房转换计划中，所有共有人的利益是一致的。虽然老人依然可以选择将房屋出卖，但关于共有物的处分规则以及合同双方利益的一致性决定了，住房转换计划中的道德风险比反向抵押贷款模式更低。

(四) 更少的申请者投诉

金融危机及当前经济环境致使消费者对金融服务者普遍存在一种不信任心理，由于住房转换计划实施过程中较少涉及金融服务者，因而更容易获得老年申请者的亲近与信任。根据英国金融监督服务中心的案例报告，当前投诉最多的是提前还贷问题，但似乎极少出现针对住房转换计划的投诉。^[13]

此外，住房转化计划也更契合人口平均预期寿命不断增长的社会现实。因为住房转换计划提供了老人按照生活需要逐步释放产权的途径，可以提供反向抵押贷款难以实现的保障措施，预期寿命越长(如对具有家庭长寿基因的老人而言)越适合选择住房转化计划。人口预期寿命越长，住房转换计划的优势也越为明显。

四、英国住房转换计划对中国以房养老的启示

通过上面的对比分析，可以看出尽管住房转化计划在英国资产释放市场所占份额较少，但作为一种有其独特实施效果的资产释放方式，有着明显的优势，应当有更好的应用前景。中国以房养老制度设计处于起步阶段，完全可以摆脱国外发展的路径依赖，导入更适合中国国情的住房转换计划。

(一) 住房转换计划适合中国当前的市场环境

住房反向抵押贷款需要相对稳定的外部环境，房价与利率波动风险伴随着整个合同存续期间。为控制交叉风险，贷款方设置很低的贷款价值比率，导致老人的接受度极低。当房屋价格上涨，老人解除养老合同的收益大于继续履行合同的收益时，由于房屋的所有权依然在老人名下，老人可以选择将房屋出售以获得更大的经济利益。^[17]

反向抵押贷款的顺利进行依赖于公平合理的房价评估制度和相对稳定的房屋价格变动趋势，而这恰恰是中国经济快速发展时期的短板。而住房转换计划是直接将部分住房产权出售给贷款方，即期交易，房价因素只是在房屋买卖关系成立时影响合同双方的利益，不累积风险，构建的是利益共享、风险共担的机制。就此来看，住房转换计划更适合中国当前的市场环境。

(二) 住房转换计划契合中国既存的共有制度

住房反向抵押贷款模式除了具有以房养老的角色，还属于一种特殊类型的抵押，当然应当受到《物权法》与《担保法》的调整。《物权法》第186条、《担保法》第40条均作了禁止流抵的规定。^③而住房反向抵押贷款的双方当事人存在约定老年人去世后住房直接归反向抵押贷款机构的可能性，这显然与现行法关于流押禁止的规定相冲突。这也是住房反向抵押贷款在中国推行多年，至今签约的人仍屈指可数的重要原因之一。

与此不同，住房转化计划可以看作是《物权法》共有制度灵活运用的结果，以住房转化计划为参照，可以探索住房共有产权的以房养老模式。住房共有产权模式因房屋共有产权体系的巧妙设计将获得《物权法》共有制度的理论支撑而生机勃勃地发展下去。住房共有产权模式与《物权法》共有制度具有默契性的一致。换言之，住房共有产权模式是《物权法》共有制度灵活运用的结果。首先，《物权法》共有制度是解决物之归属的重要制度，它对于解决老人的内心忐忑——既迫切需要养老金又对房屋产权依依不舍具有重要的理论指导意义。通过《物权法》共有制度的指引，老人可以出让房屋产权的部分而不是全部，与开展以房养老的机构形成房屋产权共有体系。在这样共有产权体系下，根据共有理论，老人依然是房屋的主人。其次，《物权法》共有制度还解决住房共有产权模式中房屋的利用问题。在住房共有产权模式中，老人出让部分产权与银行等金融机构形成共有产权体系，根据《物权法》共有理论，老人对房屋依然享有占有、使用、收益的权利。惟一的区别是，老人对房屋的处分权利受到了一定限制。但这种限制跟老人获得的养老金相比简直不值一提，或者说至少是值得的。最后，由于《物权法》共有理论具有内部和外部不同的权利义务关系，因此《物权法》共有理论对于住房共有产权模式双方利益的保护问题具有指引意义。对财产权利的民法保护，关系到住房共有产权模式的长远持续发展，只有合同双方的利益都得到法律上的保护，合同双方才有动力去接受住房共有产权模式。

(三) 住房转化计划符合中国保障房建设的政策方向

住房转换计划所代表的住房共有产权模式与中国当前重构的住房保障体系步调一致。传统的住房保障体系，要么通过降低房屋价格的方式鼓励居民购买经济适用房，要么通过公共租赁的方式发展公租房。前者涉及房屋全部产权的交易，后者则无产权交易的内容，仅仅涉及公租房房屋使用权的租赁。上述无论哪种形式，既不符合住房需求的特性，也无法适用住房资源利用的最大化。^[18]在这样的背景下，国家提出重构住房保障体系，推动共有产权住房的发展。2014年，住房与城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等六部门联合发布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的意见》(建保[2014]174号)，统一部署共有产权性质政策性商品住房的试点工作。2017年8月3日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》发布，这表明中国共有产权住房建设已进入实践性阶段。国家在住房保障体系建设中大力发展共有产权住房，折射出住房共有产权制度已经在国家政策层面取得了先机。^[19]

在住房反向抵押贷款模式中的以房养老制度步履蹒跚的背景下，借鉴英国住房转换计划，参考住房保障体系建设中的共有产权住房机制，建立基于共有产权的以房养老制度，也是构建资产为本的社会福利制度在中国的生动实践。

五、结语

以房养老制度的复杂性、中国社会环境的多元性，决定了国外任何一种以房养老制度在中国进行法律移植都不会是一件轻而易举的事情。文章通过对比分析反向抵押贷款和住房转换计划，可以得出住房转化计划具有养老金转化率更高、风险更低、养老申请人拥有更大自主决定权、更符合国情等优势。中国以房养老处于起步阶段时，借鉴英国住房转换计划模式、深入探讨住房共有产权模式的以房养老方案，在理论层面和实践操作层面都有重要的意义。

注释：

① 2010年第六次全国人口普查主要数据公报(第1号)。

② 《中国社会保险年度发展报告(2016)》的简要内容，参见《新京报》2017年12月10日第A04版。

③ 《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”