一、问题引出及其拓展

二十世纪九十年代以来，对中国城市社会成员影响最大的转型内容，一是劳动力市场的培养，实行下岗失业制度；二是房地产市场，完全市场化的住房获取方式，职工下岗和货币分房将城市人推向了市场。国家退场(或者说是改变了干涉方式)、释放市场力量成为这两个转型内容的主线，这个过程激荡着国家、市场与社会的利益结构重组和矛盾冲突，其结果对于改革后中国社会治理模型和秩序形成的未来走向具有决定性意义。本文选择房地产业为分析个案，除了它是一个重要的民生问题外，还基于一个有趣的现象，即中国“强政府”的国家体制在房地产市场中出现少见的调控失灵。笔者试图对调控失灵这一社会事实提供一种可能的解释，而更重要的，是借助此个案去解构“单位社会终结”后(田毅鹏，2005)城市社会空间里国家、市场与社会的关系结构，并进而拓展出一个较为普遍意义的问题：中国“社会的生产”的可行路径。

计划经济时代“单位办社会”的模式，一方面是国家实现控制的工具，即国家通过单位组织将城市人整合成不同的单位空间，贯彻其意志，完成国家权力对社会的“系统化的组织渗透”(华尔德，[1986]1996：12)；另一方面也体现了全能政府“父爱主义”式的社会保护功能，比如永久雇用制、全民就业以及平均主义式的福利分配等。前者为城市社会秩序建构提供了制度保证，后者提供了一种合法性保证，这种总体性的控制事实随着单位组织专业化、市场化改革的展开而逐渐消失。单位组织市场化改革意味着作为国家“父爱主义”执行载体的功能随之弱化：一方面，对于国家而言，需要寻找新的社会控制和整合机制来填补单位组织专业化和理性化后留下的社会控制真空，在学理上，这引发了学者们对政府公共性问题的讨论；另一方面，对于城市社会成员而言，需要寻求新的保护机制，来对抗市场化进程中的经济理性的强大侵蚀力，在学理上，是目前学者们讨论“社会的生产”问题的现实依据与起点。

与此同时，笔者的另一个学术意图是想通过中国的社会事实来反思一个普遍的社会科学问题，即国家、市场与社会的关系。波兰尼([1957]1989)将资本主义市场化的历史总结为社会与市场的“双重运动”过程，凯恩斯意义上的国家干涉主义被划归为社会自我保护运动之列，国家“守夜人”的角色是双重的——既为“市场”，也为“社会”。布洛维(Burawoy，2003)则从相反的角度警示我们，国家对市场的臣服将会是一场“世界的苦难”(布迪厄语)。这些理论给我们一个很强的启示：国家立场的位移将会是社会与市场力量对抗中的重要变量。而问题的关键在于，国家如何保护社会/市场。在这个保护的过程中，国家立场的分寸又该如何把握，换言之，如何才能突破放则自由主义，收则低效率全能主义的两难困境(Burawoy，2003)？这是笔者在本文中依据房地产行业中调控失灵的事实而延伸思考的另一个问题。

二、调控失灵的背后：利益推手与市场强势泡沫

1999年国家明确规定全国各地全面停止实物性福利分房，单位组织基本上和住房提供者的角色脱钩，由此催生出的住房需求推动了房地产市场的巨大发展，剥离“单位办社会”职能的市场化改革成为城市社会房地产市场生发的原动力。房地产业属于一种特殊的行业，一方面，市场化改革赋予其很强的市场性格，在经济理性的行业行为法则的指导下，它集中了大量的资本，成为拉动经济发展的强力引擎；另一方面，房地产市场的产品负载着重要的社会功能，具有很强的社会性格，成为社会公平的重要指标，“居者有其屋”是社会成员生存权的保障底线，也是触发社会矛盾、社会冲突的临界点，行业行为必须同时带有很强的价值理性色彩。因而房地产业的问题不但是经济问题，而且是社会问题。起初，房地产业中的市场性和社会性之间的矛盾冲突并不突出，主要是路径依赖原理延缓了矛盾爆发的时间。住房制度完全市场化改革之初，城市中的单位组织存在的公房出售，集资建房以及合作建房等多种半福利性质的分配方式，缓和了房地产行业中的市场性和社会性之间的冲突。

从2003年起，房地产行业中的结构性矛盾日益突出。2005年至2006年间，中央政府相继出台密集的宏观调控政策对房地产业的失范现象进行制度围剿，甚至用计划手段直接干预市场，进行房屋限价(如南京市政府颁布的房屋指导价)。这给我们传递了这样一个信息：国家立场发生了微妙的位移，房地产市场是在国家推动和保护下形成与展开的(国家福利房制度改革本身就是要打破大锅饭的分配格局，推进市场化)，而现在国家干涉则意图压制市场的无序膨胀。可是，目前效果尚不明显，不但一线城市的房价在持续飙升，而且二线、三线城市的房价也开始高速上涨，¹房价区域差异日益明显。

1 其实许多国家在经济社会转型过程中都会出现房价飞涨的情况，比如韩国、新加坡等国家。但是和这些国家相比，中国房地产业的产业环境除了城市人口密度大、城市社会阶层分化严重等现实情况外，最大的不同在于我国还没有建立起一套合理分配房产资源的制度体系(比如新加坡的组屋制度，新加坡有87%的居住组屋，只有13%的民众直接面对市场选择商品房)，国家的保护游离在计划与市场两极之间，一直没有找准均衡点。

城镇居民购房年数在一定程度上反映了居民的购房压力，从图 1、图 2总体上可以看出，随着经济的发展，城镇居民的购房压力在减小，人们生活水平在不断的提高。但是，2002年以后，虽然城镇居民收入在不断地增长，但是购房压力并没有减小，²并且有些地区反而还在不断增加(如一线地区，购房年数从2005年的14.8年增长到2006年的16.1年)，房地产市场抽吸消化了城镇居民收入的增长。同时还可以看出，经济越发达的地区，居民的购房压力越大。强势的房地产市场一方面拉动了区域经济的增长，另一方面却使城镇居民的购房压力越来越大。房地产市场涨价的过程中所获得的巨大经济利益流向何方无法获知，但是这种利益分配格局起码说明老百姓(尤其是2002年以后)并没有从中获得多少实惠。对于凝聚了很强社会性的房地产业而言，如果老百姓一直被排斥在利益分配之外，再加上政府保护缺位(如廉价住房制度)，那么，除了生产出一个不健康的产业结构外，还将会导致很大的社会风险。

2 笔者在此没有计算通货膨胀率，如果计算的话，城镇居民的购房压力会更大。

那么，房地产业的“市场强势”又是如何形成的呢？与此相对，强政府体制下怎么会出现“弱调控力”的悖论事实呢？这一问题可以从两个层面加以分析：一是政府的调控能力；二是市场的抵抗能力。

(一) 政府的调控能力

一般来讲，政府的调控能力可以从以下几个因素进行衡量：资源占有、强制性的惩罚能力以及意识形态的整合程度。改革开放后，虽然直接计划手段逐渐淡出，中国依然属于“强政府”型的国家是大家的共识。目前的“强政府”能力立足于以下几个事实：(1)我国是国家性质、是公有制占主体的多重所有制国家，政府作为人民的代理人合法占有国有资源；(2)掌握使用和配置资源的权力，比如房地产市场存在的母体——土地的审批权力掌握在政府手中；(3)合法使用调控市场的制度手段以及国家机器的惩罚手段；(4)中国特色的社会主义意识形态处于绝对的统治地位。笔者在此想强调的是，“强政府”属于一个相对性的概念：“强”是指国家对市场和社会的统治和干预能力，这种能力推向极致可以导致葛兰西(2000：77)所言的“政治专制主义”。这个概念存在着一个不言自明的前提：视政府为一个统一的整体。也就是说，从中央政府到地方政府直至基层政府是完全一致的实体。

政府宏观调控通常分为两个步骤：一是制度设计；二是制度的执行。制度设计是一个技术性的问题，在不同的专业领域会由专家设计针对性的专业制度，对于我们而言，制度实践的后果(甚至是意外后果)是需要关注的内容。制度的执行通常是按照科层制的执行程序从上至下由制度执行代理人层层推进。对于制度实践的绩效测量，所设计的制度本身固然是一个重要的影响变量，但更重要的变量是实践结果。也就是说，制度在设计逻辑上再完美，如果在一定的制度环境实践中产生“水土不服”或者无法达到预期目的，那么它也是低效的甚至是失败的。对于制度在执行过程中产生的偏差现象，有的学者称之为“变通”(孙立平，2002)，也有的称之为“制度封闭”(吕鹏，2006)，虽然，这些概念通常只关注“制度执行路径”的单一方面而忽视制度作用对象的能动力作用，但是，这些概念的提炼给我们的启示在于，制度在实践运行过程中产生偏差、失灵甚至失败不仅仅是由制度本身的原因造成的，制度实践背后的权力关系、利益关系也往往是更为重要的影响因素。

事实上，对于中央政府的调控行为，制度执行代理者在执行过程中发生一定程度的偏离和变通实属正常现象，因为制度执行者往往会根据具体的制度环境在实践过程中保持一定的弹性。机会主义、信息不对称以及交往障碍等因素可能都是造成制度变通与封闭的原因，但是如果把分析焦点仅仅停留在变通或者封闭发生的归因机制上，未免掩盖了这一洞见的价值，关注的焦点更应该集中在变通或者封闭制度的选择上，也就是为何制度执行者会选择这项制度进行变通，而不选择其它。

发现变通选择背后的机制将更有意义。而且这是关系到政府尤其是中央政府调控能力的一个重要问题，回答这个问题的前提就是要找回政府机构的主体性，对政府主体进行解构，这或许可以为我们破解“强政府”的弱调控力这样一个悖论提供新的分析思路。

中央政府、地方政府以及基层政府之间不仅是简单的上下级关系：地方政府是中央政府的执行机构，同时中央政府、地方政府以及基层政府也作为一种独立的结构存在。社会学家斯考契波在《国家和社会革命》一书中提出了国家作为独立结构的观点，他明确指出：国家既不像马克思主义者所认为的那样仅仅是统治阶级的工具，也不像自由主义者所认为的那样是一个为社会提供法律与秩序的裁判。国家集团有自己的兴趣偏好、利益以及目标取向，国家精英集团不是铁板一块，他们内部存在着矛盾与冲突(参见赵鼎新，2006：119)，这就是国家自主性理论。政府作为国家的实践形式，同样遵循这个原理，是有自身利益诉求的利益主体。不过需要明确的是，政府作为利益主体展开谋利行为的时候，必须区分社会利益和市场利益之间的差异，社会利益属于公共利益，而市场利益更多地属于私有利益，如果政府部门去追逐市场利益，就会导致公共权力使用部门私有化，引发很严重的社会问题，认识这一点对于我们讨论公共性的问题有重要意义。对于中国而言，已经有大量的研究证明了地方政府存在着“谋利”倾向与“逐利”行为(Oi，1995；Nee，1996；林南，1996；Zhou，2000；Walder，2003)，有学者称这种现象为政府行为企业化和市场化(孙立平，1997)。在市场经济成长，计划经济退场的转型过程中，过去作为计划经济主导的政府并没有“退场”，而是改变了其作用方式，参与到利益生产与分配中(周飞舟，2007)。那么，中央政府和地方政府在利益行为上的不一致又是如何形成的呢？

对于这个问题，研究成果较多(孙立平，1997；王绍光，1997；赵成根，2000)，不过以周飞舟(2006)的论述较为系统和深刻，他在《分税制十年：制度及其影响》一文中对这个问题的制度根源进行了很有说服力的论证。在分税制实行之前，中央政府和地方政府一直也是作为一种相对独立的利益实体而互动的，由于财政包干制中在包干基点、分成比例、上解基数和递增指标上存在着巨大的弹性，因此中央政府和地方政府会不断地谈判及讨价还价；不过，财政包干制度实行时期，中央政府和地方政府虽然在利益分配上相互博弈，但他们在利益获取方式上却是一致的，即主要依赖工商企业税收，按照企业的隶属关系划分企业所得税，按照属地征收的原则划分流转税，把工商企业税收与地方政府的财政收入紧紧地结合在一起。但是属于“让权放利”的财政包干制度存在着很多缺点，最主要表现为消减了中央权威、弱化了“国家能力”(王绍光，1997)以及阻碍了政府间互动的效率，分税制就是针对财政包干制的这些问题设计的，意图克服其不足，主要包括以下三个内容。

1.划分相对固定的税种。分税制将税种划分为中央税、地方税和共享税三大类。诸税种中规模最大的一种是企业增值税，它被划归为共享税，其中中央占75%，地方占25%，从而固定了政府利益收入的分配比例。

2.集中税收权力。一是改变过去按照企业隶属关系上缴税收的办法，统一按照分税制的方式进行收入分配；二是将地方税(企业所得税和个人所得税)变为中央-地方共享税。

3.改变税收分配方式，主要是实行税收返还和转移支付制度。

周飞舟的研究发现，分税制的实行固定了中央政府和地方政府利益分配的比例和方式，基本上消除了地方政府在预算财政体制内的机会主义空间，由此导致的分配权力重构不但重塑了中央政府与地方政府的关系，也重塑了地方政府的行为方式。

首先，增强了中央财政的实力，强化了中央政府的权威和“国家能力”，比较彻底地消除了财政上“诸侯割据”的潜在风险，有效地保证了经济增长带来的收益被国家财政所分享。不过，对于地方政府的利益而言，中央政府的权威性主要作用于预算内财政也就是第一财政上。中央政府在第一财政上的集权可以说是一把双刃剑：一方面导致地方政府向中央“要”行为产生，“跑项目、跑专项”的“跑部钱进”成为一些地方财政的主要内容；另一方面，由于分配比例的不平等，催生了地方政府寻求“预算外财政”的动机，预算内财政权力越是集中、使用越是规范，地方政府对第二财政就越重视。

其次，对于地区间的财力平衡产生重要影响，这一点与本文的论题关系不大，不再详述。不过通过地区间财政收入的比例情况，可以透视出东西部地区地方政府对企业收入和土地收入的不同态度。

最后，重塑了地方政府的行为模式，这种行为模式不但体现在与中央政府的关系上，更重要的是体现在政府和企业的关系上。分税制之前，企业按隶属关系上缴税收，使得地方工业化带来的收益大部分保留在地方政府手中，由此，地方政府与企业形成利益正相关关系；而分税制的推行减弱了地方政府与企业的相关度，地方政府“干预”以及保护企业的热情下降，同时也“驱动”地方政府寻找新的收入增长方式，这实质上使地方政府在财政上由原来的一条腿走路(最多采用机会主义的造假)转变为现在实质上的两条腿走路(预算内与预算外)。

由此可见，中央政府和地方政府利益行为的不一致主要表现为二者不同的利益获取方式上，中央政府依靠国家强制力量合法征税获得财政收入，而地方政府除依法执行国家征税职能外，还(间接地)参与市场经营，获取体制外的利益。换言之，真正影响“转型期地方政府行为的因素是软预算约束和政府获取体制外资源的能力”，而导致的结果就是“中央政府调整集权——分权框架的努力最终会是无效的” (周飞舟，2006)，中央政府在保障政令畅通方面会花费大量的监督执行成本，同时地方政府会设法对中央政府的制度进行种种变通、甚至封闭，这对新的矛盾互动模式构成了中央政府和地方政府关系结构的主要内容。分税制给中央政府带来的集权效应并非是全面有效的，最多只能算是“表面集权化”(同上)。

在此，需要特别说明的是，没有证据说明地方政府在房地产调控上是完全不作为的，相反，地方政府也相继出台了很多措施来抑制房价。有学者将这种情况称为“形式上的高度集权与行为上的高度分权”(周飞舟，2007)，也就是说，地方政府虽然出台了一些执行细则，但在实际执行过程中依然会按照潜规则行事(瞿同祖，2003)。这种解释虽然有道理，但是一概而论未免有些极端。地方政府行为模式除了收到利益驱动外，同样也面临组织、制度方面的压力以及政治意识形态等方面的文化压力，因此调控失灵事实的成因还有进一步分析推敲的空间。

(二) 市场的抵抗能力

按照最基本的经济学原理，市场抵抗力的大小取决于供需之间的力量对比，当供大于求时，是买方市场，市场抵抗能力就弱；而当供小于求时，是卖方市场，市场抵抗能力就强，即买卖双方的市场地位直接影响了其讨价还价的能力。因此如果把房价高涨归因为刚性需求的存在，从根本上来讲是能够解释的，因为道理很简单，房价再高，也有人买，需求是刚性的，这除了进一步刺激了房产投机，也会提升房地产市场的抗衡制度调控的勇气与能力，导致调控失灵。可是，问题在于房地产业的双重性格(市场性和社会性)却是经济学抽象的供需原理所无法完全覆盖的，因为它完全忽略了房产资源配置的严重不平等问题。

对于市场抵抗能力的另一个可能的解释就是生产成本。在成本刚性的条件下，政府宏观调控除非采取直接限价手段，否则，如果违背价格机制的话，调控将会遭受市场的抵抗，效果不会理想。笔者将房地产业的成本分为两个部分：生产资料成本和制度成本。前者主要是指房屋建筑过程中涉及到工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、营销费用等等。后者主要是指获得开发许可权涉及到的费用，由税费和土地出让金构成。对于生产资料成本，主要涉及房屋的建筑质量和建筑层次，据估计大约在房价成本中占40%左右，不过它相对而言是刚性的，对于房价的整体波动影响不大，而且据统计在房价暴涨的2004年房地产企业的生产资料成本甚至略有下降。

因此，我们需要重点关注的是制度成本。据估计制度成本占到房价成本的61%左右，而其中土地出让金约占93%(参见《中国新闻周刊》，2007年总第332期)。制度成本发生的目的是为了获得市场行为的官方许可权，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，城镇商品房预售，应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

这四个必须符合的条件，事实上就成为房地产开发的四个主要阶段。而与这四项相关的费用基本上属于制度性成本，具体可参见表 2。¹

1 由于费税种类繁多，其功能与影响需要另文详述，本文只做宏观上的讨论。具体的讨论可参见周飞舟，2007。

关于土地出让金以及其他的土地费税(地方政府的土地收入)，笔者查遍了从1996年到2006年的《中国的统计年鉴》以及《房地产市场年鉴》，都无法获得确切的统计数据，而这些统计数据可以最直观地反映出地方政府财政收入和土地市场的相关性和相关度，这块数据的缺失往往使学者的相关研究语焉不详(很多研究土地房地产业的学者都遇到这样的研究困境与尴尬，这也从反面反映出政府政务透明程度不是很高)。所以笔者只能选择次优数据，统计了房地产企业历年的土地购置费用作为参考指标，尽管关于这些费用的分配非常复杂，去向也无法完全追踪(徐滇庆，2006；周飞舟，2007)，不过仍然从中可以透视出地方政府土地收入的相关信息，有利于我们直观地审视制度成本的变化趋势。

制度成本是地方政府在房地产上拥有的审批权力的衍生，也就是说，它根源于市场利益和政府审批权力之间的交换，对于开发商而言是成本，对于地方政府而言就是利益收入。制度成本具有一定的弹性空间，因为地租价格是变动的，不过制度成本更重要的意义在于，它一旦发生就意味着房地产开发商与地方政府形成了交易关系：一方面，土地是房地产开发的母体，政府代表人民掌握国有土地的使用权，通过挂牌拍卖方式在房地产商之间制造价格竞争格局，¹从而抬高自己在交易中的地位，实现自我利益最大化；另一方面，交易完成后，意味着市场和政府之间达成利益共享契约，两者形成一种利益共同体。通过土地这种不可再生资源的价格竞拍，实现土地价格的提升，房价必然随之上涨，房价上涨会进一步刺激市场的竞拍热情，从而带动新一轮的地租上涨。因此，地方政府与土地市场之间实质上形成了“一荣俱荣，一损俱损”的利益关系格局，²对于房地产开发商而言，最大的竞争不是面对市场，而是面对政治权力(准确地说是市场和权力的结合)，地方政府通过土地垄断权控制了一级土地市场，一方面掌握了对房地产商的绝对控制权，另一方面在拍卖土地后，也将自己的行政垄断权力移交给了市场(房产开发商)；这种相对垄断权的移交赋予了开发商对市场的控制力，从而可以在交换市场中获取超额利润，这种关系格局可以用图 5表示。

1 中央政府用土地拍卖方式替代原来的土地协议转让方式，原意在于消除土地转让过程中的权力寻租，但却意外地提高了政府对土地的控制权力度，引起了土地市场上价格竞争浪潮，推动了地价上涨。

2 楼市是地方经济增长的重要指标和驱动力，这既构成了地方政府有保护楼市的正当理由，也说明了利益的相关度极高。

政府征用和出让的土地分为三大类：公益性、工业性和经营性(商住用地)，分别采取划拨出让、协议出让和招拍挂的出让方式。对于公益性土地出让(公路、水利、教育和卫生等)，政府的土地开发收入并不足以弥补土地开发的成本；对于工业性用地的开发，地方政府也一般无钱可赚，这是因为各地政府为了“招商引资”，一般会限制地价。政府要通过土地征用和转让挣钱，主要是靠商住用途的经营性用地。³制度成本导致的“利益共享”结构，在某种意义上是中央分税制改革导致的“意外后果”，结合政府对土地一级市场的行政垄断和底价补偿，成为塑造政府行为的巨大的利益推手，推动地方政府加大土地开发和转让的力度，这是地方政府土地财政的主要内容及其主要的生财之道(周飞舟，2007)。

3 理论上讲，这些资金表面上看起来都会被用于城市公共建设。根据周飞舟(2007)的研究，实际上却没有这么简单，这些资金主要用于建立土地金融，通过融资，地方政府和银行之间互锁关系，在征地和卖地之间形成递增循环，这会导致金融风险的产生。

虽然由于数据获取的困难，目前没有在土地价格和高房价之间建立直接的量化模型，也无法举证目前高房价必然就是土地价格上涨所导致的。但是我们顺藤摸瓜理清了房地产业的利益链条，地方政府和房地产市场之间客观上形成了一个利益保护层，这个保护层阻滞了中央政府宏观政策的推行，阻碍了地方政府的执行意图，也打击了民众抗争的努力。中央政府调控失灵的背后是巨大的利益推手，这只手制造了市场强势泡沫，这对于整个房地产业的健康发展而言危害很大。一方面，存在着巨大的金融风险，大量的资本积聚在一个产业中从事投机行为，很容易导致金融危机。在全球化的进程中(加入WTO)，随着中国金融市场(比如房地产股票市场的逐渐开放)的继续开放，这种风险会进一步加剧。另一方面，这也存在着巨大的社会风险，完全市场化的房地产业忽略了住房的社会性，住房对于社会弱势群体而言，既是其生存权的保障底线，也是触发其社会抗争的导火索。如果我们以长远的眼光，理性地思考中国房地产业，这种失范状态如果持续下去的话，在这个行业中除了资本的流动和重组外，将没有真正的赢家：政府的调控失灵会损害其信用以及民众对政府的信心和信任，政府如果无限制地透支其信用，容易产生极大的社会风险；¹开发商除了面对市场风险，还要面对很大的制度风险，²而且房地产市场的病态助长了疯狂的投机行为，破坏了正常的市场秩序，打击了市场主体规范经营行为；受害最深的是普通民众，在严重的不平等交换中沦为“房奴”，甚至是“房乞丐”。³这一分析的意图不在于追究房地产业失范的责任者，而是要关心如何从根本上培育一个健康的产业秩序。因而，我们要客观地审视房地产业，权力和市场结合产生的混合体带有强烈的涂尔干(迪尔凯姆)式的“社会事实”的性格，获取了自我行动的相对独立性，利益保护层结构是制度实践的历史产物，同时也是多种力量合力作用的结果，随着转型过程的推进，权力和市场的互嵌程度越来越深，它仿佛是一个高速旋转的陀螺，外面力量很难进入，同样，里面的力量也难以脱离。在这个产业场中，任何单一的力量都无法抵抗和改变其行动的轨迹，中央政府的调控带有强烈的事后主义色彩，更多的属于补救性的剩余措施，难免带有“头痛医头、脚痛医脚”的倾向；地方政府一方面享受土地带来的收益，另一方面尤其是政府领导也面对很强的政治压力和社会压力，而民众的抗争更是淡薄无力。所以，面对中国的房地产业，我们不能简单的归纳为是“政治专制主义”(葛兰西语)，也不能简单的归纳为是“市场专制主义”(波兰尼语)，更不能断言政府和市场联合剥削民众、“挤压社会”进而将国家(政府)和社会简单地对立起来。我们既要看到各级政府利益取向的不一致，⁴更应该注意政府调控困境的制度根源。无论对于中央政府还是对于地方政府而言，如果要摆脱这种困境，就必须击破房地产业行为中形成的利益保护层，从社会学的视角来看，房地产业的调控困境问题可以说是如何更良性地解放社会与释放市场力量，问题的关键是实现一种开放性的社会秩序组织形式则。

1 对政府的信任实质表现为制度信任，对政府的冷漠和信任崩溃常常会激发无法控制的行为出现，这方面的研究较多(参见于建嵘，2005；胡荣，2007；等等)。

2 例如被地产商称为“8·31”大限的规定，从中可以看出政府的强势与市场的弱势以及房产市场面对的制度风险。

3 有学者撰文指出，住房高价是导致中等收入人群返贫的主要原因，而且高房价伤害了他们未来的发展权(参见朱四倍，《中等收入人群返贫：社会分层的又一陷阱》，http://www.sachina.edu.cn/Htmldata/news/)。

4 笔者在本文中，没有涉及到基层政府，其实地方政府和基层政府之间同样存在着利益不一致现象，这在小产权房中得到了充分的体现，通过围绕小产权房产生的利益博弈可以透视出基层财政的困境，具体内容可参见2007年7月20日《中国新闻周刊》。

三、引发的思考：“共建”与社会的生产

房地产业仿佛是一个舞台，从中可以看出政府、市场以及民众在其中扮演的角色以及相互之间复杂的关系结构，它为我们透视“单位社会终结”后中国城市空间新的组织形式与结构提供了一个窗口。如前所述，国家在市场化的转型过程中，改变了原有的参与利益生产与分配的作用方式，与此同时，国家(中央政府)试图通过一些“配套性”的措施延续原来由单位组织所承担的“父爱主义”的保护功能。¹而调控失灵的事实告诉我们，国家权力推动下的市场(笔者称之为权力化市场)，获得了巨大的行动力和侵蚀力，这仅仅依靠中央政府的力量是无法对冲的。

1 其实，国家在房改初期就设计三级住房体系以保护弱势群体(国务院1998年23号文件)，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。

围绕房地产业衍生了大量的集体行动，但是这种自下而上的抵抗力量同样无法对冲权力化市场的侵蚀力。这些集体行动在空间上分为都市运动和乡村农民的集体行动，前者主要表现为在旧城改造与拆迁过程中的集体行动、业主维权以及部分城市群体越过市场的自建房运动；后者主要表现为土地征用和补偿过程中发生的农民集体抗争。不管城市与农村的集体行动形式以及行动者采取的策略是什么，集体行动展开过程中的冲突与博弈的根本焦点都是土地(以及依附于土地上的房产)收益的分配。部分城市群体自建房运动试图越过市场和地方政府，但是由于制度阻滞力的存在无法获得合法性，前途渺茫，²迫使城市群体必须回到市场。业主维权运动集中在成熟商品房社区中，直接面对的是开发商和物业公司，政府在整个运动中更多的是扮演裁判者以及业主寻求的支持力量，因此在这两类都市运动中，地方政府退到了后台，但是并不意味着政府真正退场，相关制度的设计具有明显的利益倾向(张磊，2005)，极大地增加了城市群体或者业主维权行动的成本以及难度，迫使行动者达成妥协，从而构成了保护市场的反向推力。城市旧城改造以及农村土地征用过程中，地方政府走到了前台，代替房地产商和城市群体或者农民进行谈判，而其谈判的动力在于地方政府可以在房产商和土地被征用者之间赚取差价；对于开发商而言，政府的参与无疑极大地降低了开发动员成本，通过土地转让金交换了政府权力协助的承诺。¹

2 可参见2007年3月20日《南方日报》，2006年12月4日《国际金融报》的相关报道。

1 国研中心课题组公布了一些实地调研数据：在土地严管之前的两三年，东部一些县市土地出让金收入少则10多亿元，多则近20亿元，土地出让金收入占预算外收入的比重高达60%以上。在2003年，东部某县土地出让收益19.2亿元，占预算外收入的69.3%；在一些县市，除了难以准确统计的土地收费，土地直接税收及由城市扩张带来的间接税收就占地方预算内收入的40%，而出让金净收入又占政府预算外收入的60%以上。几项加总，从土地上产生的收入占到地方财政收入的一半以上，发达地区的地方财政成为名副其实的“土地财政”(李军杰，2006)。

如果我们梳理目前关于中国集体行动的经验研究材料(刘能，2004；张磊，2005；游正林，2006；佟新，2006；等)，我们会发现一个基本的事实：政府是集体行动过程中无法回避的主题，是学者们理论架构中重要的分析变量：或者表现为直接的抗诉(上访)对象(前台)，或者是幕后相关者(后台)。当然政府有维持社会稳定的责任与义务，不过，地方政府(直接和间接)的参与最重要的影响在于迫使(或者说是驱使)都市和乡村的集体行动政治化。进一步来讲，对抗市场的草根运动或者说有可能承载中国“社会生产”任务的体制外运动，往往因为政治权力的介入而发生质变，笔者称之为“强迫政治化”，这在城市拆迁以及农村土地征用过程中体现得尤为明显。所谓“强迫政治化”，指地方政府可以利用掌握合法资源(如信息宣传、制度设计等方面的话语权，国家强制机制等)设计一套解释框架(frame)，赋予集体行动很强的政治色彩。通过“强迫政治化”，政府一方面可以为其实质性的谋利行为掩盖上一个合法化的仪式性制度，²推进政府行为的展开；另一方面给集体行动扣上“政治性”的帽子，干涉集体行动尤其是抗争性集体行动的展开。通过“强迫政治化”机制，政府可以根据不同的情景，在“公角色”与“私角色”之间进行自由的转换，顺利地使自我谋利行为转化为表面上的公共行为。¹ “强迫政治化”的推进是基于政府强势，将政府意志强加于民众意志之上。如果双方无法达成“共识”，集体抗争行为一旦发生，“强迫政治化”机制也随即启动。在此，笔者特别强调的是，“强迫政治化”机制的作用绝不仅仅限于政府面对集体行动而采取的策略，更重要的是，它可以帮助政府在公共利益和自我部门利益之间进行自由的比较选择，打通了政府权力作用的边界。自古以来，中国就存在着“公”强势对“私”弱势的等差格局，沟口雄三曾归结为是“在整体之‘公’的名义下来否定个人之‘私’”(转韩东育，2007)，对于当下中国而言，以“整体之公”否定“个体之私”的机制最突出的特点在于市场资本的加入，而单位“父爱主义”的制度性撤消意味着对冲市场的社会保护力量的弱化，权力和资本相结合形成了一个牢不可破的保护层。²通过该机制，地方政府瓦解了本应属于“抵抗市场侵蚀”集体行动的合法性，这是中国社会运动产生与发展的一个主要瓶颈(高丙中，2000；邓锁，2004)。

2 这种现象最早可见于M.莫斯的名著《礼物》中对人类交换行为的研究：“礼物的精神”(仪式性的制度)为实际交换提供了一个道德力量，在此基础上，莫斯提出了“混融”机制和“总体性社会事实”的概念。

1 不过，我们不能将这种现象极端化，仪式性制度同样对地方政府行为具有一定的约束力，但是当“共赢”无法达成的时候，政府会使用手中强制权力推进自我利益的实现，这种不平等事实的存在是笔者和M.莫斯所言的仪式性制度不同的地方。

2 这是很多学者讨论转型期的中国是精英循环还是精英再生的主要议题，其实，在中国转型期这两个过程都发生了，笔者以为用一方否定另一方的争论意义有限，我们应该转移理论视角，去讨论一旦市场和社会发生矛盾时，权力这一变量的立场。无疑房地产业为我们提供了一个极佳的分析案例和切入点(皆大欢喜的“共赢”场面往往会掩盖真实的动机与立场)。

目前，学界兴起了一股社会运动(集体行动)研究的浪潮，这和建设和谐社会的主流密切相关，同时也是转型期社会矛盾激化的反映。这些研究中透露出来的信息不仅仅是对主流舆论的追逐以及对现实的忧虑，更重要的是体现了知识分子对中国社会转型的未来走向与道路的思考，正是在这个意义上，这些研究可以说是上个世纪九十年代末期市民社会研究主题的继续和深化。“市民社会”概念的引入在一定程度上填补了在单位社会转型过程中理论解释上的空白，但是那场市民社会研究浪潮一方面集中于相关知识的引介，另一方面更多关注“市民社会”理想在中国是否可能以及如何可能的争论之上。现在回顾这些讨论，从中可以觉察到讨论者的态度基本上是观望的，³关于可能性的泛泛讨论与推断有一种隔靴搔痒的感觉，让人意犹未尽。不过，幸运的是，这场讨论开启了学界新的思想进路，如果说，市民社会研究为我们指引了前进的一个可能方向，那么社会运动研究则试图找寻通往这个方向的路径。

3 限于篇幅和文章的主题，不展开讨论，相关的研究可参见《中国社会科学季刊》(香港)从1992年到1993年的专题论文(孙立平，1992；邓正来，1993；张静，1992；景跃军，1992；孙炳耀，1993；何增科，1993；方朝晖，1993；时宪民，1993；李路路，1994；王珏，1993；俞可平，1993；等)。

西方社会运动理论的主要范畴是立足于西方社会历史事实之上的抽象，目前主流的社会运动理论(如资源动员和政治过程理论)都存在着一个不言自明的前提假设，即国家与社会的二元对立，西方世界存在着与国家权力相抗衡的成熟社会。可是，对于中国而言，国家与社会二元分立的假设并不适用，计划经济时代的中国处于一种“总体性控制事实”之下，再分配体制从根本上压抑了自组织的社会生活(沈原，2007)。改革开放后，国家控制力量并没有退场(或许退场的只是对公民的责任与保护义务)，更多的是改变了作用方式(见上文)。所以中国社会运动研究面对着一个与西方社会运动理论所面对的截然不同的悖论事实(黄宗智，2005)：没有“社会”，何谈社会的“运动”呢？我们必须先有一个社会，才能去研究社会的运动。因此，西方社会运动理论面对中国的社会运动事实在解释力上具有很大的局限：西方社会运动理论是在成熟社会形成的前提下发展起来的，因此其理论的焦点更多地关注运动本身的动员、过程、条件以及功能。而中国，底层群体开展的集体行动最重要的意义首先是其作为一个整体的(体制外的)行动形态承载着的“生产社会”的可能路径与希望，也就是说，面对中国转型过程中的集体行动，我们不能仅仅关注其是“如何行动”的，而更应该关注集体行动背后的结构性宏观变量。正是在这一点上，有学者敏锐地指出，中国“社会的生产”过程具有一种“二重性”：必须将“能动社会”与“公民社会”在同一时空条件下共同生产出来。“能动社会”是波兰尼提出的概念，是在与市场力的搏斗中生产出来的。“公民社会”是葛兰西提出的概念，是在与国家权力搏斗中生产出来的。在中国，这两种搏斗行为同时存在(沈原，2007)。由此，沈原设计的中国的“社会的生产”的路径是：社会成员获得“公民权”，通过“权利社会”达到“公民社会”，在此基础上形成“能动社会”生产的条件，在整个生产图景中，工人阶级(底层阶级)生产活动主体，“运动战和阵地战”是实现生产目标的工具与手段，因而，“阶级斗争”顺理成章地成为社会生产的必经之路(同上)。

笔者非常赞同把“公民权”作为“社会”生产的基础和前提，可是对于中国社会而言，对于沈原在社会生产路径的上推断，笔者认为值得进一步商榷：对“公民的勇气”的推崇，在抗争中获得“公民权”。从学理上来说，引入“公民的勇气”概念意在打破社会学解释范式中结构主义一统天下的格局，找到社会成员的主体性，这种尝试具有一定的理论意义。同时也透露出沈原对于底层民众现状强烈的关怀和忧思。但是，从现实上来说，如果把社会生产的希望寄托在“公民的勇气”上则有些理想化。其实，如果我们仔细阅读中国集体行动开展的经验资料，会发现其中存在着一个共同点，即底层群体往往是在逼不得已、求救无门的情况下才组织起来进行集体诉权和集体维权的，这在集中“地权和产权”的房地产业上体现得尤其明显。这种“逼不得已”展开的集体行动对于行动者来说风险很大、过程漫长，行动者往往会承担着巨大的痛苦，而且更重要的是结果往往是未知的(除了农民工讨薪事件的成功机率较大外)。因此，与其称这些逼不得已的集体选择为“公民的勇气”，不如说是“弱者的武器”更为合适。弱者在集体行动的过程中所承受的巨大压力、不公平待遇以及痛苦经历必须使我们清醒地认识到：不能把“生产社会”的重担直接放在他们的肩膀之上(况且如布洛维关于工人阶级的阶级意识所作的论证那样，工人阶级自身在实际的生产生活中对自己与资本家的关系并没有清醒的认知)，而且更关键的是，许多集体行动的事实已经证明，在强大的权力化市场面前，“公民的勇气”力量虽然可能是持续的，然而却是微弱的。如果我们非要把“弱者的武器”提升为是“公民的勇气”的话，那么需要进一步追问的是：谁能够为这种“勇气”践行过程中行动者所付出的巨大牺牲“买单”呢？

把“公民权”作为社会生产的基础，这是一个很有意义的洞见，然而试图通过“公民的勇气”式的集体抗争来实现“公民权”，则将社会成员强行置入国家与社会的对立框架之中：一方面，国家被整体化为是宰制公民自由的实体；另一方面，社会成员的抗争是实现自由的途径。这种思维最根本的缺点在于视国家为“铁板一块”的整体，而忽视了国家内部的不一致，与此同时，我们千万不能因为“公民的勇气”的存在而忽略国家政府的保护义务，更何况在实践中后者更为重要。

房地产业的调控失灵传递给我们的信息不只是制度变通与封闭这一事实，而是中央政府和地方政府不同的利益取向以及由此导致的行为方式上的断裂。房地产业中存在的“强迫政治化”机制以及利益保护层共同制造了房地产市场的强大侵蚀力。笔者的判断是，对于这样的结合体，掌握大量资源、具有强大调控力的中央政府控制尚且乏力，何况“公民的勇气”。笔者的展望是，也许中央政府与地方政府不同的利益取向恰恰是我们生产社会的一个契机，这需要我们突破把国家与社会简单对立的思维模式，在对中国社会事实进行深度分析的基础上重新解读国家与社会的关系内涵，建构适合中国现实的国家与社会的“共建”关系。“共建”(co-constitution)原本是一个经济社会学的概念，意指经济与社会之间的相互渗透的互动关系。具体而言，“共建”概念一方面反对经济学把经济行为形式化为完全独立的变量，另一方面从历史事实出发修正传统经济社会学的核心概念——嵌入性，因为“嵌入性”概念往往会导致我们只关注社会网络对市场行为的影响而遮蔽了市场对社会的作用(Mclean & Padgett，2004)。“共建”概念的重要意义在于对“总体性的社会事实”(M.莫斯语)——这一历史现实的尊重，社会在塑造市场的同时也被市场所塑造，二者之间的关系绝非是简单地一方决定另一方。这个概念给予我们的启示是，在社会实际运行的历史过程中，不同的利益实体之间除了控制关系，还存在着协作的共建关系，而后者才是社会秩序形成的基础，笔者正是从这个意义上将此概念引入本文来分析国家与社会/市场的关系。通过对房地产业的分析，我们发现了国家与社会/市场关系格局不是简单的决定与反决定、控制与反控制的对立关系，而是具有不同的分层。这种分层化的关系格局在农民工讨薪问题上得到了极强的体现，在整个讨薪维权的劳工运动过程中，国家的参与成为决定行动成败的关键因素。中国社会自古以来缺乏自组织社会生活与公民社会的传统，笔者以为，公民权的落实和社会生产的可能路径选择需要在国家扶持和保护下才能实现，这是西方社会运动理论无法解释的一个悖论事实。从这个意义上来说，中国的“社会的生产”活动不只是底层阶级的自组织行为，同时也是政府积极参与和配合下进行的，这构成了中国“社会的生产”新的二重性：边保护边生产，而非先生产后保护。

“共建”关系的建构立足于三个方面的事实。一是中央政府提出建设和谐社会，这是一个具有重要意义的转变。如果说改革初期的目标是“生产市场”，国家的立场倾向于“保护市场”，那么“和谐社会”的提倡则意味着国家试图利用其保护能力和调控能力穿透权力化市场带来的严重的不平等和不公平，国家的立场由此转向“保护社会”，中央政府有建设服务型政府的意愿。二是民众对中央政府极强的信任感，这种政治信任既表明了民众在行为选择上对中央政府具有一定的依赖感，同时也构成了民众较少采用暴力抗争，试图与中央政府建立合作的情感基础。¹三是公共领域和私人领域界限的模糊，计划经济时代“公”与“私”通过单位组织、单位制度相互渗透，市场经济改革后，政府强化其独立利益主体的角色参与到整个社会与市场行为过程之中(上文已经分析)，公与私界限的模糊既会导致责权不分，同时也为建构“共建”关系提供了事实上的可能性。甘阳(2007)在一篇题为《中国道路：三十年与六十年》的文章中提到了当代中国并存着三种传统，一是以建设市场为取向的改革后形成的传统，二是追求平等和正义的传统，三是注重人情乡情(公与私界线模糊)的儒家传统。毛泽东的“延安道路”，依靠草根的群众路线强调了动员底层群众共同参与国家生产活动，儒家的文化传统强调社会阶层之间的和谐与包容，三种传统相互制约而又相互补充，合力推动形成了“新改革共识”。通过“新改革共识”概念抛弃了西方传统“阶级斗争”的对立思维模式，有助于我们理解“中国道路”与“苏联道路”的差异。无论是儒家文化传统还是毛泽东的群众路线以及目前的“新改革共识”都强调民众参与国家和社会建设以及利益共享的重要性，这也为我们建构“共建”关系提供了历史事实依据。

1 根据《中国社会心态调查报告》显示：诉求策略是面对与政府公共权力有关的矛盾和冲突的主要策略，其次是沟通策略，还有“打官司”、“找关系疏通”等方式，对抗策略很少使用(不过如果使用了暴力反抗，则多集中在“征地、拆迁、移民及补偿不合理”问题上)。

建构“共建”关系意味着国家与社会的共生，二者联结的阻碍是地方保护主义，而地方保护主义的存在也是共建关系所以需要建构的基本出发点。地方保护主义实为“地方保护市场主义”，权力和市场相结合产生权力化市场，对上进行欺骗、对下进行隐瞒(通过机会主义欺上，通过强迫政治化机制瞒下)，中央政府政令不畅，民众无法监督。地方保护主义的形成很大程度上是中央政府“让权放利”的制度改革的意外结果，但是攻破地方保护主义绝非中央重新集权就可以实现的：一方面容易导致陷入“放乱收死”的怪圈，这已在分税制改革中得到了有力的证明；另一方面中央重新集权既是非理性的也是不现实的，市场行为属于一种分散性的行动过程，市场社会的建设依赖地方性知识，需要地方政府的参与，高度的中央集权无法带来经济社会的繁荣。中央政府以往的放权改革在一定程度上属于上下级之间的权力分配格局的调整，可以说是在相对闭锁的科层体系内进行的；单向度的放权虽然激发了体制外空间的生长，但是地方政府独立谋利的倾向也借机得以强化，甚至部分造成了国家对地方的失控。因此，国家与社会“共建”关系的建构，关键在于中央政府改变放权的内涵，从“放权于地方”的内部调整转向“放权于民”，培养一种相对开放的政府管理体制。“放权于民”的核心内容就是给予民众“公民权”(参见沈原，2007)，这样方能增强底层群体生产社会的能力。以房地产业为例，制度性成本使地方政府公共权力部门私有化，土地是属于全体人民公有的，在实际的市场交换中，收益和成本应该都由人民承担，可是，现实却并非如此，地方政府代表民众行使这些权力，拥有实际的土地审批权，因而在土地征用阶段政府强调土地的公有性，而在土地产品出售阶段却完全以私有商品的形式在市场上交换，这形成了一个颇为无奈的现象，老百姓需要花费巨额的成本来购买本该属于自己的东西。所以，“共建”关系的建构关键在于公民权的保护，不在于表面的配套补救性制度的推行，否则这种扩张性政权建设方法可能会导致国家政权进一步“内卷化”(杜赞奇，[1988]2004：51)。因此，笔者以为，根本点在于真正的“放权于民”，形成两条腿行进的社会治理模式，这无疑是个漫长的过程，不过《物权法》的出台让我们看到了曙光。

尽管笔者无意于否认底层运动的必要性，但是，如此的假设必然面临着如下两个问题的挑战：(1)同样是利益实体，对于掌握大量资源和权力的强势国家而言，放权“共建”的动机是什么？是否这只是弱势方的“一厢情愿”？(2)是否有将“国家与社会”的对立结构移植到中央和地方政府关系之中，进而忽略了二者一致性的嫌疑呢？对于这两个问题，笔者以为需要从两个层面加以考虑：理论和实践。前者能够对问题的回答作理论上的指引，归纳其中的因果机制；后者则是通过微观层面的实践过程来检验因果机制。“合法性”概念是哲学与政治学的常用概念，目前在经济学与社会学(尤其是经济社会学)领域中也逐渐流行，特别是制度学派的盛行进一步丰富了这个概念的解释力(Meyer & Rowen，1977)。“合法性”概念的核心内涵不在于结构实体(如国家机构、社会组织、底层组织、赢利性经济组织等)一方对另一方的“认可”，而在于“相互间的认可”，例如对于国家政权而言，其“合法性”需要得到社会的认可和保证，同样，对于社会组织而言，其合法性也需要得到国家的认可。所以“合法性”作用的动力机制根源于各方对利益共享与共赢的合作秩序的追求。“合法性”能够作用的基础是各方力量的相对均衡，但与此同时，“合法性”概念也告诉我们，各方力量都是不容忽视的，即使是相对不均衡的力量布局。因此，把“合法性”概念引入国家、社会与市场关系的分析中，可以理解各方合作“共建”的可能性和真实性。国家不但和市场存在着利益一致的取向，和社会同样也存在着利益一致的取向，进一步说，中央政府不但和地方政府存在着利益一致的取向，也和民众存在着利益一致的取向。“合法性”压力构成了国家所以能够放权共建的解释机制，同时也可以进一步说明国家与社会之间关系结构张弛变迁的过程。如果这个解释在理论上成立的话，那么，我们还需要做另一个层面的工作，就是要对此因果解释机制的有效性进行实践检验，这需要我们进入田野，收集相关的经验材料进行实证检验，这也许是我们未来研究工作的重点。¹

1 其实有学者已经开始从事这方面的实证研究，赵定东通过对辽宁棚户区改造问题的实地调查解释了国家保护的合法性动力机制：强地位结晶化和集体主义取向。具体的论述可参见其论文《强地位结晶化、集体主义与国家保护——对辽宁省棚户区改造事实的分析》(未刊稿)。

四、结语

本文通过对房地产市场调控失灵事实的解释，拓展提出国家与社会“共建”关系格局的假设，并且梳理了支持这个假设的理论资源以及现实基础。对于当下中国社会而言，“社会的生产”是和“国家政权建设”同时进行的，单位社会改革本身就意味着国家政权的重新建设，引入中央和地方关系变量可以从另一个角度透视中国“社会的生产”路径，这同样有助于我们理解国家、社会与市场的关系这个社会科学的一般命题。

杜赞奇([1988]2004：35)在对中国华北乡村社会统治模型的研究中详细讨论了地方在国家政权与乡村社会的关系中所起的作用，他认为，国家政权对地方的渗透是将其纳入官僚体制内，地方扮演了国家经纪的角色，通过垄断国家与村庄之间的联系而获得权力。地方经纪类型分为两类：一是“保护型经纪”，是指村际间的集体合作在国家和乡村之间形成一个缓冲地带，保护乡村免遭国家政权的侵犯；二是“赢利型经纪”，是指视乡民为榨取利润的对象。保护型经纪依赖“权力的文化网络”来约束国家权力的侵犯，但是在“赢利型经纪”面前却不堪一击，“它极易受赢利型经纪的操纵”(同上：37)。杜赞奇(同上：52)进一步指出，前者是乡村社会稳定和乡村社会自由的保障，而后者意味着社会被压榨和积压，两者之间的相互作用与转化是造成20世纪初期席卷全国的政治动乱的主要动力。杜赞奇的理论对于我们理解和解释近代中国市民社会的软弱具有重要的意义，“赢利型经纪”的增生所带来的社会动乱后果也为我们建设和谐社会敲响了警钟，国家在房地产业上的调控失灵实质上是在考验政府的信用，如果无限制地透支民众对国家的信任，后果将会非常严重。中国“社会的生产”成败的关键在于能否重塑地方政府的行为模式，“放权于民”从而构建国家与社会的“共建”关系格局也许是我们的根本出路。

探讨中国房地产市场的另一个重要理论意义在于直接检验近年来国际上关于中国“市场转型”的理论分歧。根据经典的市场转型假设(Nee, 1989, 1991, 1992；Nee & Matthews，1996；Cao & Nee，2000)，中国的市场转型过程是一个计划机制被市场机制取代的过程，这个过程中伴随着经济精英对政治精英的取代。对这个基本假设的批判有很多，基本上都是基于这样一个认识，即中国市场转型是一个政治、经济、社会机制之间复杂互动的过程，而非简单的市场取代计划经济(Walder，1986；Lin，1995；Zhou，2000)。我们研究中国房地产市场所发现的政府与市场的互相利用，各级政府之间的相互牵制，社会与政府的矛盾冲突，恰恰是一个修正市场转型理论的典型案例。围绕土地这一最大的公共物品，计划经济和市场经济的转轨过程不是一个政府退出市场进入的简单过程，而是充满了各方利益的纠结和冲突的过程。