单一功能房屋的房产销售面积由房屋套内使用面积和分摊到这套房屋的共有面积所组成，相对比较简单。而城市综合体内部最小产权单位的房产面积计算也是由套内建筑面积加上各级共有建筑面积分摊后得到。分摊面积的计算过程一般是通过幢—功能区—户或功能区—幢—户。因此，功能区划分直接影响分摊结果，进而影响房产面积的真实性和可靠性。《房产测量规范》(以下简称《规范》)提出多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。周明良指出功能区划分应该根据房屋的设计用途或功能^[1]。童松杰认为对于各单元共有部位内容不一致的住宅楼应该采取垂直划分功能区的方法，对于具有多个塔楼的商住楼应该采取垂直和水平相结合的方法划分功能区^[2]。本文基于关联理论，以共有面积分摊为基础探讨共有面积功能区服务范围为主、用途为辅的划分方法。

1 相关理论及概念 1.1 空间关联、面积分摊

空间位置一直是地理学研究中的核心问题^[3]。空间关联是地理事物客观存在的本质特征。地理事物之间是相互依存、相互制约、相互影响和相互作用的^[4]。地理学第一定律认为，任何事物之间都是相关的^[5]。空间关系包括顺序关系、拓扑关系、度量关系。拓扑几何学认为空间以整体与部分为基础，在某种情境下呈现出任意对象间的空间关系。格式塔心理学同样认为空间是有机关联的整体^[6]。建筑空间是地理环境的集合空间。建筑的关联包括结构关联及功能上的关联。任何建筑都具有自己的用途并满足特定的功能。居住用途的建筑就应该满足居住功能，需要有卧室、客厅、厨房、卫生间等。商业用途的建筑要求为人们提供诸如商铺、走道及相应的配套设施等。

共有建筑面积的分摊遵循一定的原则。《规范》中主要有“多级分摊”原则，实践中“谁使用谁分摊”使用比较普遍。此外，众多学者还从不同的角度对共有建筑面积的分摊原则提出了自己的观点。如徐爱俊，张桥平等认为应该遵循按协议分摊，谁使用谁分摊，以幢为单位进行分摊的原则^[7-12]。笔者曾对“谁使用谁分摊”的局限性及适用性进行了研究，认为“谁使用谁分摊原则”并不总是恰当的^[12]。

1.2 城市综合体功能区

城市综合体也称建筑综合体、综合体集群等。城市综合体是指在城市中的商业、办公、酒店、居住、餐饮、展览、交通、文娱、社交等各类功能复合、互相作用、互为价值链的高度集约的街区群体。《美国建筑百科全书》称“建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑”。有的文献称其为“HOPSCA”，即hotel(酒店)、office(写字楼)、parking(停车场)、shopping mall(购物中心)、convention(会议会展)、apartment(公寓)，其核心功能为商务办公、商业零售、酒店公寓等^[15]。

功能区是参与共有共用建筑面积分摊的基本单位，功能区是若干户的集合^[12]。功能区内与功能区间存在着包含、交叉、并列等关系。功能区是可以逐步分解的。功能区能够被细分，大的功能区下面还应该存在着小的功能区^[13]。房屋功能区应该根据不同的使用功能和不同的使用性质来进行划分^[2]。

功能区为共有建筑面积的分级分摊提供基础并对每户(套)的公摊面积造成影响。对于共有建筑面积的分摊秩序一般是由幢—功能区—层—户(套)，而大型城市综合体的分摊秩序是由功能区一幢—次功能区—层—户(套)。因此，不管是一般的分摊还是复杂的城市综合体共有建筑面积的分摊大都需确定功能区。在城市综合体共有面积的分摊秩序第一步就是进行功能区的分摊。因此，功能区的划分更是直接关系到后续共有面积的分摊，进而影响到最后每户(套)分摊面积的大小^[14]。

2 方法

影响城市综合体功能区的划分因素有很多。如房屋功能区的划分应该根据不同使用功能、不同的用途、建筑结构、土地分担情况等，通过对这些因素进行综合加工，确定了依据用途初步划分功能区，共有面积服务法最终确定功能区的方法。

2.1 共有面积服务范围法

共有面积服务范围法就是根据待划分区域内共有建筑面积的服务范围是否一致来确定是否划分为一个功能区的方法。例如待划分区域内有两个共有面积分别为a和b，其中a只服务于A区域，b只服务于B区域，那么这个待划分区域就应该划分成功能区1与功能区2两个功能区。如图 1所示。

共有面积的服务范围主要是通过受益原则来进行确定的，可以分为内部直接受益和外部间接受益。内部直接受益即共有建筑面积分摊中经常提到的“谁使用谁分摊”，“谁使用谁分摊”是指在共有面积分摊过程中，如果某幢、层、户、套、单元等从共有建筑面积中受益了，就应该对共有面积进行分摊。“谁使用谁分摊”还具有一定的局限性，在利用“谁使用谁分摊”确定共有面积服务范围时，需要具备以下4个条件：①分摊主体产权明晰；②分摊对象同一层级且功能单一；③分摊评价标准统一；④局部空间与整体空间不发生冲突^[11]。

内部直接受益会让人产生表面上不使用就不参与分摊的假象。而外部间接受益的方法就是通过从整体出发，通过从结构、土地利用效率等内在和本质属性来确定共有面积的服务范围。如对于商住楼为上层住户服务的架空楼梯、室外楼梯等，这时如果利用内部直接受益来确定就会出现偏差，表面上看这个架空楼梯、室外楼梯并没有直接服务于下面的商铺，因此商铺不应该分摊这部分。但是，上面的住宅与下面的商业构成了一个结构上的整体，共同分担这块土地的成本，并且下面的商业部分占据着这栋楼最好的地方(越往下面利用效率越高)，因此下面的商户也应该分摊这部分的共有面积。

共有面积服务范围法划分功能区还必须遵循一定的原则。①功能区应该根据共有共用建筑面积服务于最低一级为标准来进行划分，以划分到多户为最低线。如果全部共有面积服务于多幢，那么多幢为一个功能区；如果共有面积既有服务于多幢的，又有服务于幢的，那么以幢为标准划分功能区；如果待划分区域共有面积分别服务于多幢、幢、多层，那么以多层为最低线划分功能区。如果待划分区域共有面积分别服务于多幢、幢、多层、层、多户，那么以多户为最低线划分功能区。②如果有一处共有共用建筑面积只服务于本层，并且本层没有其他共有共用建筑面积，那么本层可以作为一个功能区。一般来讲，对于待划分区域的服务范围主要包括多幢分摊、幢分摊、多层分摊、层分摊、多户分摊。待划分区域从幢及多幢开始进行分析，根据服务范围确立功能区，如果待划分区域在多幢、幢、多层、层、多户中的任意部位内，其共有建筑面积服务范围完全一致，那么完全一致的部位则不进行下一级的分摊，在这里划分成一个功能区。否则，继续下一级功能区划分分析，直到结束为止。③如果A、B两处的共有面积服务范围出现交叉，则在A、B两处上设置一个更高级的功能区C，A、B为这个更高级功能区的子功能区，A只参与A区域内共有面积的分摊，B只参与B区域内共有面积的分摊，A、B共有面积的交叉部分划分到更高一级的C功能区进行分摊，如图 2所示。

2.2 用途法

用途法主要是根据待划分区域内部的不同用途来进行功能区划分的方法。单纯地使用用途法对功能区进行划分如图 3所示，待划分区域内有一部分是商业，有一部分是住宅，则待划分区域内的功能区根据用途的不同分别划分为功能区1和功能区2。值得注意的是，用途法只是一种辅助的方法，功能区的划分要考虑的因素有很多。

用途是影响待划分区域功能区划分的一个因素。对于建筑物来讲，由于需求者对建筑物的用途不同，对建筑物所需求的功能也不尽相同。因此，不同用途的建筑在内部结构及外观设计上会有很大差异，这就导致了不同用途的建筑其共有建筑面积会有很大的差异。高档商场为了提升购物环境，供消费者通行的人行通道(共有建筑面积)较为宽阔。而住宅则不同，楼道(共有建筑面积)仅仅服务于住家，人流量有限，符合通常的通行标准即可。值得注意的是，待划分建筑的用途相同不仅仅指待划分建筑的用途单一方面，还可以理解为待划分建筑的使用性质、使用功能方面。待划分区域的用途可以不断细分，比如一幢纯商业用途的待划分建筑，单纯从商业的角度来看它的用途是相同的，但还是有影院、超市、精品屋、餐饮、书店等业态差别，业态不同，对共有建筑面积的使用强度也会不同。

用途的确定方法主要有审查文件法、实地踏勘法及功能关联法。比如审查规划文件、审查单体建筑竣工图文件、审查协议文件等就属于审查文件法。实地踏勘法就是到现场去确认难以在图纸上辨认的用途，实地踏勘法也有助于增强踏勘者的直观感受，使之对划分区域有全局的把握。

建筑由各个建筑空间组合而成，它不是简单的空间合并与叠加，建筑空间的存在取决于建筑结构与构造的作用和联系，也取决于人们对建筑空间的占有和使用^[18]。从功能关联的角度来讲，城市综合体是由不同的功能有机地组合在一起，并且这个不同功能建筑空间的内部是相互关联的。在功能区的划分过程中，应该把城市综合体看成是一个有机的系统，内部由具有不同功能的建筑空间所组成，如城市综合体一般由商务办公、商业零售、大型商超、住宅等不同功能的建筑空间所构成，这些组成部分其内部是相互关联的。功能关联法，就是根据城市综合体内部建筑这种功能上的关联来辅助推定功能区的方法。

在进行功能识别时，首先要在确定其用途的基础上，根据其用途使用经验来判断，某种功能的实现又需要哪些建筑综合在一起。并且在不确定某空间的具体用途时，根据功能关联的原理判断其大致的用途，最后确定功能区的划分。只有这样，在划分功能区的时候才不会生搬硬套，把其配套功能给割裂开来。

3 案例 3.1 项目描述

本大型城市综合体项目坐落于X市X地段。占地面积约5.33 hm²，总建筑面积约37 127.07 m²，容积率1.5。该城市综合体由室外步行街3 800.25 m²、室内购物中心8 690.12 m²、高层住宅8 367.38 m²、写字楼8 378.29 m²、室外街7 891 m²等部分所组成(如图 4所示)，其中1至4层左边为商业，右边为银行，中间由完全隔绝的实体墙相分开。左边的5至15层为酒店，右边的5至15层为写字楼，写字楼和住宅上面有个机房层。为了方便分析，将5至15层的住宅设为A号楼，5至15层的写字楼设为B号楼，左边的1至4层商铺设为D号楼，右边的银行设为E号楼，室外街设为C号楼。

3.2 项目分析 3.2.1 项目共有面积识别

现场分析待划分区域，建立对待划分区域的全局认识，考察建筑的建筑布局、风格与特点，结合施工图、规划图等图纸，把握待划分区域的构造特点，主要了解建筑的走向、结构、层高、结构转换层、用途、垂直空间等布设(楼梯、电梯、管道井、设备间等)，大致了解共有建筑面积的内容及位置。

3.2.2 用途分析

首先对待划分区域进行用途分析。对用途分析主要是通过现场勘察和对照相关图纸的方式，通过对照规划图与施工图可以确定：A号楼为酒店，B号楼为商业用途的写字楼，C号楼为商业用的室外街，D号楼为商业用的商铺，E号楼为商业用的银行。通过对待划分区域的用途分析，大致划分出酒店、写字楼、室外街、商铺及银行5个不同用途的功能区。

3.2.3 服务范围分析

通过对待划分区域的用途分析可知，把待划分区域划分成了5个不同用途的部分。接下来还应该对待划分区域内部的各共有建筑的服务范围进行细致的划分，以便最后确定功能区的划分与计算。

(1) 综合体D部分内大堂的服务范围。如果单纯从用途上来考虑，5至15层的酒店及1至4层的应该分属于完全不同的两个功能区。但是，通过对综合体4层以下的共有面积仔细观察发现，综合体的4层以下的共有面积中存在着大堂(大堂是专门服务酒店的)，并且酒店的电梯在这里并不开启。在这种情况下如果单纯地按照用途来划分功能区并不合理，需要再对综合体4层以下的共有面积服务范围作进一步的分析。

由于酒店的电梯在4层以下并不开启，酒店有专用电梯。表面上看酒店和D区的商铺不需要分摊D区内大堂的共有建筑面积。事实上，虽然其不可能使用内部通道，但顾客是按照一个地方规划的交通进行自由的行走，如果要进入酒店，其必然也要经过第1层过道。下面的过道也服务于4层以上的酒店。因此，酒店4层以下大堂这个共有面积如果根据内部直接受益的原则来确定共有面积的服务范围显然不合理。

通过共有面积服务范围的分析可知，酒店功能区和商业功能区在共有面积服务范围上出现了交叉，其交叉点出现在酒店楼4层以下的大堂及过道。根据共有面积服务范围法，当A和B部分出现交叉时，应该在两者的上一层再划分出一个更大的功能区(图 2中C功能区)。因此A号楼的酒店与D号楼的商业一起划分出一个上层功能区，这个功能区内的交叉部分由酒店功能区A与商业功能区B一起分摊。

(2) 综合体D和E部分功能区划分。综合体1至4层D和E部分除了大堂以外，其内部的结构均相同。其是否应该划分成一个功能区，共同分摊D部分的大堂。但是E号楼为银行所有，D号楼与E号楼中间存在着完全隔绝的实体墙。因此，D和E部分属于两个功能区。

(3) 综合体室外街的过道服务范围。由于该综合体还存在着室外过道部分，这部分功能区如何划分也是房产测绘部门在实际操作过程中经常困惑的问题。由于该综合体室外街只存在于东面与北面，这让综合体南面与西面的商户产生了不应该分摊该部分共有面积的假象，认为该过道的存在与否与自己并没有任何关系。根据共有面积服务范围法的间接受益原则，这条过道的存在不仅使东面与北面沿街的商铺受益，而且还为整个广场的品质提升起到了很大的作用，进而为南面与西面的商铺带来了人气。因此，综合体室外街的过道应该划分成一个交叉功能区。

(4) 其他共有建筑的服务范围。综合体内部除了以上提到有争议的共有建筑的服务范围，其他诸如卫生间可以划分成所处楼栋的功能区中，电梯、楼梯也可以相应地划入。

3.2.4 功能区划分

综合以上分析，确定功能区划分。酒店功能区：A号楼，除去1#电梯部分；写字楼功能区：B号楼，除去1#电梯部分；室外街功能区：C号楼；商铺功能区：D号楼，除去其中的大堂，1#电梯；银行功能区：E号楼，除去其中的大堂，2#电梯；酒店和商铺交叉功能区：D号楼中的大堂，AB楼中的电梯；写字楼和银行交叉功能区：BE楼中的转换层，BE楼中的电梯；室外街、商铺、银行交叉功能区：C、D、E号楼之间的过道(如图 4所示)。

3.3 上机试算

本案例软件采用房产测绘机构广泛使用的建设部房产分层分户软件。这款软件是以AutoCAD作为底层平台开发出来专门为房产测绘量身定制的房产分摊数字化解决方案。具体过程为：①绘制待划分区域平面图。绘制划分区域每层平面图。待划分区域3至4层，5至15层平面图相同。②平面图数据导入分摊软件中。③定义功能区。将具有相同分摊属性的一组共用的实体(墙体、楼梯、走廊、过道等等)定义为一个共用区(与实体是否在同一幅图上没有任何关系)，如图 5所示。④分摊结果。各功能区分摊系数分别为：住宅0.247 376，写字楼1.009 26，银行0.085 615，商铺1.064 879，室外街0.165 96。

4 结语

本文结合关联理论，对共有面积分摊中的功能区划分进行了研究，提出了以用途为辅、服务范围为主的功能区划分方法，指出了共有面积服务范围确定的主要思路是内部直接受益与外部间接受益，并提出了共有面积服务范围确定功能区的3个原则：①功能区应该根据共有共用建筑面积服务于最低一级为标准来进行划分，以划分到多户为最低线；②如果有一处共有共用建筑面积只服务于本层，并且本层没有其他的共有共用建筑面积或本层中的共有共用建筑面积只服务于本层，那么本层可以作为一个功能区；③如果A、B两处的共有面积服务范围出现交叉，则在A、B两处上设置一个更高级的功能区C。通过案例分析，验证了本文方法的科学性和适用性。