中国老龄化形势严峻，据联合国预测，2005-2030年是中国老龄化的加速时期，总人口预计增长1.45亿，而老年人口预计增长2.02亿。^[1]一方面，中国老龄化进程具有“未富先老”的特点，目前社会养老保险统筹层次较低，部分老年人老年时期收入较低，另一方面，中国老年人群平均拥有的房产财富要远多于总人口平均拥有的财富，出现了“房屋富人，现金穷人”的现象。住房反向抵押贷款作为对现有养老方式的有力补充是增加老年人收入、减轻养老保障负担、盘活已有房产资源的有效途径。2013年国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确提出了要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，这种养老模式是诸多养老模式的一种，在各国开展的反向抵押贷款中，美国住房反向抵押贷款发展的最为迅速，制度比较完善，其经验对于中国而言具有借鉴意义。

一、美国住房反向抵押贷款的主要经验

目前，美国市场上主要有3种住房反向抵押贷款类型: 一是由金融机构销售，美国政府提供担保的房产价值转换抵押贷款(HECM)，二是由美国政府资助的企业销售并担保的住房持有者贷款(Home Keeper)，三是完全由民营机构提供，无政府担保的纯私人性质反向抵押贷款财务自由贷款(Financial Freedom)。这3种反向抵押产品满足了不同老年群体的需求，提高了老年人的生活水平。

(一)美国住房反向抵押贷款的主要类型

1.房产价值转换抵押贷款

房产价值转换抵押贷款项目是美国国会根据《1987年国家住房法案》于1987年授权美国城市住房与发展部的一种试点贷款项目，1989年美国城市住房与发展部向市场正式推出了房屋价值转换抵押贷款，该反向抵押贷款产品于1994年7月完成了5年的试点计划后开始正式推广。最初房屋价值转换抵押贷款的发放数量受到严格控制，美国城市住房与发展部通过抽签的方式将贷款经营资格分发给50家贷款机构，同时规定每个贷款机构最多只能发放50笔贷款，共计2 500笔贷款。^[2]在1994年虽然美国国会授权城市住房与发展部25 000笔贷款，但美国城市住房与发展部仅发行了7 994笔贷款，随着需求量的增加，1998年城市住房与发展部对于该项贷款的发行量达到了25 000笔^[3]，这体现出反向抵押贷款产品巨大的市场潜力。房产价值转换抵押贷款是美国目前最受欢迎的反向抵押贷款产品，在美国每个州都可以申请到这种贷款。其受欢迎的原因在于该保险项目得到了美国联邦政府的保险，可以保证借款人得到借贷机构事先承诺的全部贷款金额，并且借款人获得的贷款金可以用于任何用途。同时房产价值转换抵押贷款，贷款金的领取方式较为灵活，可以按月领取或是在一定数额内自由领取。在美国，凡是62岁以上且独立拥有房产的老年人都有资格申请这一贷款，据统计，房屋价值转换抵押贷款使参与贷款的老年人的收入至少提高了25%。^①

2.住房持有者贷款

房利美(Fannie Mae)即联邦国民抵押贷款协会^②于1995年推出了住房持有者贷款，住房持有者贷款虽然由私营公司所提供，但这种反向抵押贷款产品也是由联邦政府主导设计的。住房持有者贷款与房产价值转换抵押贷款非常相似，不同的是，住房持有者贷款的领取方式较少。住房持有者贷款优势在于住房持有者贷款的借方没有借款最大额的限制，同时住房持有者贷款规定房屋所有者可以从房屋升值部分中获得分红。与房屋价值转换抵押贷款相比，房屋持有者贷款面向的借款群体拥有的房屋产值较大，房屋持有者贷款目前的贷款规模还很小。

3.财务自由贷款

财务自由贷款是由美国惟一提供住房反向抵押贷款的私营公司，即隶属于莱曼兄弟公司的老年人自由财务基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corporation)提供的，由于财务自由使最大贷款额为70万美元，因此又被称为“大额贷款”，贷款对象主要面对拥有大额房产的高端客户。财务自由贷款在设计上与房屋价值转换抵押贷款和住房持有者贷款具有很大的区别，财务自由贷款的借款人在贷款合同签订后便可一次性获得大笔贷款资金，借款人在获得贷款资金后如果想获得固定的月收入则可以购买哈特福德(Hartford)金融服务公司的年金，以便将房产价值转换成按月支付的年金。同时财务自由贷款还有房屋价值分享条款，借款人最高可以保留80%的房产价值，借款人的后代可以继承这部分房产。继推出财务自由贷款后，老年人自由财务基金公司于2003年又推出了无贷款费用的零点现金账户(Zero Point Cash Account)反向抵押贷款产品。^③由于老年人自由财务基金公司推出的反向抵押贷款产品属于私营产品，因此，这些反向抵押贷款没有美国联邦政府保险的保障。

(二)美国住房反向抵押贷款的部分经验

美国住房反向抵押贷款的特点是老年房屋所有者可以在不出售房产的条件下获得一定数量的贷款金，进而改善老年人的生活，确保老年人能够相对独立，并且避免老年人因不断迁徙而造成经济上的损失。反向抵押贷款还会带来一定的社会经济效益，其中包括让老年人继续留在家中从而减轻社会养老机构的负担，反向抵押贷款提供的现金可以使流动性差的老年人更容易找到住所，增加不动产市场的流动性等，尤其在房地产市场不景气时，住房反向抵押贷款的推出会使得房地产市场更具竞争力。

1.确保老年房屋所有者的合法权益

美国反向抵押贷款(RM)的基本投资方(贷方)承诺给予房屋所有者(借方)一笔资金，房屋所有者可以用这笔资金进行消费以改善自身的生活条件，作为交换条件投资者将对贷款进行利息的核算，并且只有当贷款人死亡、长期离家或出售房屋时，贷款额才会被清算。美国反向抵押贷款的数额由房产的原始价值和未来的预期收益、利率以及房产所有者及其配偶的预期年龄所决定。同时，住房反向抵押贷款的贷款办理机构给予老年房屋所有者极大的优惠条件，其中收入和信用记录都不会成为影响获得住房反向抵押贷款数额的因素，这极大地扩大了住房反向抵押贷款的适用范围。

为鼓励老年房主积极参贷，美国反向抵押贷款的投资方向老年房主提供了四项承诺。首先，居住保证，老年房主在领取反向贷款金的同时仍享有终身居住权，即使投资方支付的贷款金超过了房屋的价值，投资方也无权剥夺老年房主的居住权。其次，收入保证，只要老年房主依然居住在原有的房屋内就会获得相应的贷款金。再次，回报保证，投资方承诺只有在房屋所有者死亡、长期离家或相关房屋出售时才会进行贷款的清算。最后，无追索权保证，投资方承诺即使贷款金额累计超过房屋的价值，也不会将房屋所有者其他财产用于支付贷款。

2.设立保险项目保障贷款投资方不受损失

为防止因贷款金总额超过房屋价值而对反向抵押贷款的贷方造成损失进而降低经办部门(银行、保险公司)的积极性。美国城市住房与发展部(HUD)在房屋价值转换抵押贷款项目中加入了保险项目，房屋价值转换抵押贷款项目规定，贷款借方即房屋所有者需要支付贷款相应的保险费，以确保借贷双方的利益都不受损失。

保险费主要由两部分构成，一部分是基础的保险费，另一部分是所欠保险费每月的增加额。房屋所有者在贷款之初就需要缴纳相当于房屋价值2%的保险费，同时需要以每年0.5%的年利率来支付未偿还的保险费^④，未偿还的保险费数额每月都会增加，以促使反向抵押贷款的借方尽快付清保险余款。如果借款者选择赊欠保险费，那么借款者所能赊欠的保险费最高额度是不断减少的。对于贷方，房屋价值转换抵押贷款项目中的保险项目保证了一旦贷款数额达到了房屋价值的98%，住房反向抵押贷款的贷方便可以向房屋和城市发展部申请保险补偿，以避免贷款数额超过房屋价值给自身带来的损失，在获得保险补偿后贷款的贷方就终止与相应借方的贷借关系，由房屋和城市发展部来接替相应的贷方职能。

3.政府主导住房反向抵押贷款

美国除极少数住房反向抵押贷款是由私人公司全程负责的外，大部分住房反向抵押贷款都是由政府主导。美国政府为促进反向抵押贷款市场的顺利发展，直接或间接地参与改进产品设计、完善风险规避机制、制定完善的法律法规规范市场的发展^[4]，以所占美国反向抵押贷款市场比重最大的房产价值转换抵押贷款项目为例，虽然房产价值转换抵押贷款的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦国民抵押贷款协会，它是二级市场上的惟一购买者，由联邦全国抵押贷款联合会负责制订项目运行中的一些原则与标准。同时，由于有政府为贷款提供保险，贷款投资方无需担心无法收回贷款。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放，美国国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境。

4.建立完善的金融体系

住房反向抵押贷款本质上是一种金融产品，虽原理简单但操作复杂且有一定的风险性，对金融体系有着很高的要求。美国拥有世界上最发达、完善的金融体系，完善的金融体系是美国反向抵押贷款业务成功的基础。金融机构通过资产证券化等技术，不断完善反向抵押贷款产品，在盈利的同时尽可能地规避或减少借贷双方的风险，这极大地增强了反向抵押贷款的吸引力。在房产价值转换抵押贷款推出后，美国联邦国民抵押贷款协会就开始大量收购该种贷款，并将收购的贷款进行证券化后再次投入市场，这为美国反向抵押贷款业务构建了一个新的二级市场，在增加住房反向贷款产品流动性的同时降低了贷款机构的运营成本。同时由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报，这也是美国民众与机构认可房产价值转换抵押贷款的重要原因。

二、中国养老模式存在的问题及制约住房反向抵押贷款发展的因素 (一)中国养老模式存在的问题

面对日益严峻的人口老龄化形势，探索新型养老模式来弥补已有养老模式的不足，具有重要的现实意义。中国现有的养老模式，存在诸多的局限与不足，在一定程度上无法充分满足老年人的需求。

1.机构养老模式供给不足

机构养老模式作为一种传统的养老模式，在应对人口老龄化过程中被广泛应用。结合中国实际国情与机构养老模式运行现状可知机构养老模式在应对中国人口老龄化过程中存在多方面不足，简单依靠机构养老模式应对中国人口老龄化挑战不具有可行性。首先，中国老龄化趋势发展快，老年人绝对数量庞大，这一国情是其他国家所不能比较的。养老机构的建设需要占用土地、政府补贴等大量社会养老资源，效仿国外大力修建养老机构以解决老年人的养老问题，相对于中国有限的养老资源，其可行性不大。其次，随着市场经济的发展，老年人养老需求呈现出多样化、个性化发展趋势。现阶段，中国多数养老机构所提供的养老服务种类单一，服务模式僵化，对老年人的吸引力有限。数量庞大的民营养老机构良莠不齐，市场缺乏有效的监管机制，这也导致了目前城镇中公立养老机构“一床难求”，而民营养老机构入住率低的两难窘境。同时，中国广大的农村地区农村机构养老模式也面临很多问题: 一是基础设施和设备的短缺、入住率低、缺乏合法性； 二是建设和营运资金的压力。^[5]面对中国未来更加严峻的老龄化形势，机构养老模式的不足越发明显。

2.农村社会互助养老模式难以全面展开

在中国特殊的社会二元结构背景下，城乡间社会保障水平不均衡，新农保保障层次较低，当前中国农村养老的瓶颈在于养老经济资源供给不足^[6]，如何提高农村社会养老保障水平是农村基层组织面临的一大难题。农村社会互助养老模式是近年来发展起来的一种新型养老模式，是村集体量力而行，通过鼓励村民、志愿者捐赠或利用集体资金，设立村级养老机构以供村内老年人养老的养老模式。农村社会互助养老模式是中国农村集体应对农村人口老龄化的有益探索，但这种需要村集体自筹资金的养老模式决定了实施这种模式具有一定的困难。首先，中国大部分农村经济状况比较落后，村集体的流动资金有限。其次，建立具有福利性质的养老机构需要稳定的后续资金支持，中国农村村集体所拥有的流动资产极不稳定，这些因素决定了农村社会互助养老模式的适用范围仅限于富裕的农村地区，在经济状况一般的农村地区很难开展。随着农村老龄人口的不断增长，简单依靠村内流动资金维持社会互助养老模式的较富裕地区也将会承受较大的资金压力。

3.社区居家养老模式存在供需矛盾

根据全国老龄委公布的《我国城市居家养老服务研究》报告，目前中国城市老年人空巢家庭(包括独居)的比例已达49.7%，与2000年相比提高了7.7个百分点，如何解决“空巢”老年家庭的养老问题已成为社会亟需解决的难题。大力发展社区居家养老模式应对“空巢”老龄化是目前的一种趋势，但就目前中国社区居家养老模式的现状分析可知，社区居家养老模式有很多不足。首先，中国社区居家养老模式的发展还处于初级阶段，各项指标较发达国家有较大差距，相对于社区居家养老模式巨大的市场需求，中国养老市场没有建立起真正意义上的社区居家养老服务公司，没能形成产业上的规模效应，居家养老公司的服务供给不能满足老年人的居家养老服务需求。其次，中国社区居家养老模式没有形成标准的行业规范，不同服务公司所提供的居家养老服务差异性较大，且多数服务公司仅能提供简单的家政服务，缺乏具有针对性的专业服务，对于空巢老人等特殊的养老群体的帮助有限。最后，老年消费者与养老服务提供者缺乏必要的信息交流平台，双方对于居家服务的供求信息不对称，造成老年人因找不到合适的社区居家养老服务公司而放弃购买服务，社会资本因无法确定稳定的市场来源而放弃投资社区居家养老服务产业。

4.异地养老模式全面推行存在困难

随着中国经济的快速发展，部分老年人养老支付能力明显增强，对于养老模式的选择也呈现出多样化趋势，异地养老模式开始被一部分老年人所接受，异地养老模式在平衡中国区域间养老资源不均方面起到一定积极作用，能够丰富养老市场，满足部分老年人的个性化养老需求。但是，不适合大范围推广。异地养老模式存在的问题主要体现在两个方面。一方面，异地养老需要一定的经济基础支持，虽然老年人养老支付能力有所提高，但较高的生活成本和物价水平使部分老年人可支配能力降低，显然这种养老模式的适用人群有限。另一方面，户籍制度的隔离及异地养老社会保障相关政策法规的缺乏，使得选择异地养老的老年人的社会保险、社会福利权益无法得到充分保障。

(二)中国推行住房反向抵押贷款发展的障碍

国际上反向抵押贷款是“以房养老”最为成功的模式，住房反向抵押贷款在西方发达国家已经广泛推广。2003年，住房反向抵押贷款在中国首次被提出^⑤，许多借贷金融机构推出了相类似的金融产品，但目前中国的住房反向抵押贷款依然处于雏形阶段，除缺乏必要的运作经验外，各类主客观因素也是制约中国住房反向抵押贷款发展的关键所在。通过与美国住房反向抵押贷款运营环境的比较发现，固有的文化观念、巨大的市场风险、地产市场的波动和土地产权政策及金融市场的不完善是制约中国住房反向抵押贷款发展的重要因素。

1.文化观念因素

开放的文化观念是进行住房反向抵押贷款的前提，美国住房反向抵押贷款成功的一个重要前提条件是美国文化崇尚独立自主，代际之间的物质凝聚力较弱，老人对于自己财产的处理拥有较大的自主权。在财产处理与养老模式方面中美两国文化观念体现出了较大的差异性。在财产处理方面，相比美国，中国文化具有浓厚的家庭观念，代际物质凝聚力较强，家庭在养老中扮演着非常重要的作用，把房产留给子女的思想根深蒂固。由于房屋资产占中国家庭总资产的极大部分，为此房屋资产会被尽可能地保留下来作为储蓄遗产的一部分，因此，中国的部分老年房屋所有者不希望通过减少固定资产的方式来增加自己的流通性货币。在养老模式方面，由于中国文化崇尚孝道，老年人更倾向于家庭式的养老模式，并且对于其他养老模式具有一定的排斥性。这些文化观念使得“以房养老”这种养老模式在中国仅对空巢老人群体、无子女老人群体等个别老年人群体具有吸引力，限制了“以房养老”模式的发展空间。

2.风险因素

住房反向抵押贷款比普通贷款更加复杂，且运行周期长，风险大，主要有长寿风险、住宅价值变动风险、利率风险、通胀风险、道德风险、政策风险、城市规划变更风险等。^[7]银行、保险公司等借贷机构开展各种贷款业务的目的是盈利而非公益性，中国住房反向抵押贷款业务刚刚起步，相应制度还不完善，反向抵押贷款产品的风险性较大，可预见的收益率没有精确的国内数据可以借鉴。鉴于风险因素，金融机构对住房反向抵押贷款这种高风险、回报率未知的金融产品具有一定的排斥性。同时这些商业金融机构对于风险的承担能力有限，在没有政府相应保障的条件下，住房反向抵押贷款特有的各种风险因素很难使金融借贷机构对于开展此类业务产生积极性。总体来看，中国住房反向抵押贷款具有政策风险、长寿风险、利率风险、房屋贬值风险、道德风险及多种未知的风险因素，实施住房反向抵押贷款，必须要考虑这些风险因素。

3.地产市场波动及土地产权因素

第一，中国房地产市场具有极大的不稳定性。对房屋的价值评估是借贷机构确定贷款数额的关键，在房地产市场稳定运行的阶段，对房屋价值的评估相对容易，而在房地产市场发展起伏不定且发展前景不确定的条件下，借贷机构便很难对借款人房屋价值进行评估，这不仅增加了借贷机构贷款的风险性，同时也增加了借贷机构的附加成本。中国的房地产市场近些年来一直处于非理性的攀升阶段，在这种地产市场发展前景不确定的条件下，房屋价值是涨是跌很难判断，借贷双方对房屋的财产评估很难达成一致，因此，地产市场的不稳定性极大地削弱了借贷双方的积极性。第二，房屋所有权与土地使用期限的不一致性。中国对房屋所在土地的使用期限有限定，房屋所在土地的使用期限一般仅为70年，如果土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权将由国家无偿取得。这种土地使用政策就造成了中国房屋所有权与土地使用权的冲突，由于住房反向抵押贷款面临着长寿风险，因此，有可能出现贷款投资人在获得借款人的房屋产权后，发现土地使用期限已经届满70年的现象。由于尚未有解决相关问题的政策出台，这种所有权与使用权的冲突增加了投资方的不确定性风险，将会削弱投资方投资住房反向抵押贷款的热情。

4.金融市场因素

完善的金融市场是住房反向抵押贷款成功的关键，中国的社会主义市场经济是在原有的计划经济基础上发展而来的，目前中国的经济体制正处于转轨时期，金融市场还不完善，相比美国，中国的金融机构的金融产品单一、抵押贷款证券化程度有限、抗风险能力不高^[8]，其中房地产金融市场的欠发达对于中国住房反向抵押贷款产品的发展有着较大的影响。住房反向抵押贷款产品设计开发复杂且风险性较大，中国商业银行在金融产品设计、风险管理技术方面与美国相比具有较大差距，如何确定住房反向抵押贷款的利率是我国金融机构的一大难点。此外，中国住房反向抵押贷款缺乏一个完善的二级市场的支持，国内尚未有金融投资公司将住房反向抵押贷款的资产进行证劵化运作，因此，中国的房地产抵押市场层次较低且资产流动性较差。中国尚未出台关于规范住房反向抵押产品运作与融资的法律法规，而健全的金融立法是金融市场形成的关键。

三、美国住房反向抵押贷款的启示

美国住房反向抵押贷款最早可追溯到20世纪60年代，从最初的雏形阶段到快速的发展阶段共经历了40余年的历程，在这期间，美国建立起了完善的住房反向抵押贷款体系，对其他国家住房反向抵押贷款的开展具有启示意义。与此同时，住房反向抵押贷款作为中国的一种新型养老模式，对机构养老、农村社会互助养老、居家养老和异地养老等模式的发展具有积极的补充作用。

(一)通过公共服务推广反向抵押贷款

发展中国的住房反向抵押贷款首先要转变老年人的部分观念，而转变老年人固有观念的重要途径就是通过宣传使老年人更全面、深入地了解住房反向抵押贷款产品，鉴于金融机构的宣传影响力有限，政府应通过公共服务的形式来对住房反向抵押贷款进行宣传。以美国经验为例，美国在1983年为更好地开展房产价值转换抵押贷款，设立了一个独立的非营利性组织--国家房产价值转换中心(National Center for Home Equity Conversion，NCHEC)，来为老年人提供反向抵押贷款产品咨询服务，在经过6年的知识普及和宣传后房产价值转换抵押贷款才正式被批准推广。由此可见，政府的公共服务在宣传与推广住房反向抵押贷款产品方面起到了重要的作用。中国可以授权金融借贷机构设立非盈利服务机构，通过公共服务的形式向老年群体义务宣传住房反向抵押贷款产品，同时提供相应的咨询服务。这样不仅能够促进住房反向抵押贷款在中国的健康发展，更能间接地补充机构养老等传统养老模式的不足。住房反向抵押贷款的推广可以将老年人手中的固定资本转化为流动资金，增强老年人的养老支付能力，扩大老年人对于养老机构的可选范围，使各类养老机构在服务与价位上产生竞争关系，通过构建竞争型的市场模式，促进养老机构的发展。

(二)构建借贷机构保护体系

借贷机构对于住房反向抵押贷款业务的开展，很大程度上取决于对风险的控制程度。由于金融借贷机构在中国开展住房反向抵押贷款所面临的贷款风险较多，单纯依靠金融机构自身来抵御反向抵押贷款市场的风险是不现实的。根据美国反向抵押贷款经验，住房反向抵押贷款市场的运行需要由政府来进行主导，促进金融机构积极开展住房反向抵押贷款的有效途径就是构建借贷机构保护体系，通过政府的干预来减少金融借贷机构所面临的风险系数。具体可以参考美国在住房反向抵押贷款中设立保险项目的做法，大型国有保险公司为金融借贷机构提供相应的保险，金融借贷机构按照一定的比例来定期缴纳保费，在出现房屋贬值等风险后，金融借贷机构可以从保险公司获得一定的补偿来减少因风险而带来的损失，使金融借贷机构在政府保护体系下积极开展住房反向抵押贷款业务。

(三)运用政府公共权力规避风险

在住房反向抵押贷款业务开展过程中，政府应充分运用其公共权力来规避部分市场风险。针对中国房屋所有权与房屋土地使用权具有矛盾性及制度不完善等现实问题，政府相关组织部门应代替普通金融借贷机构成为住房反向抵押贷款的经营主体。例如：住房公积金管理中心可以利用自身充裕的资金投资住房反向抵押贷款，一方面，政府可以运用自身的公共权力通过对房地产市场的调控来降低房地产市场的风险。另一方面，住房公积金管理中心作为政府部门也能更好地协调房屋所有权与房屋土地使用权的冲突问题，而这两方面都是普通金融借贷机构所无法实现的。住房反向抵押贷款的风险减小也会间接影响居家养老模式的发展，住房反向抵押贷款通过房产变现套现的形式改变“空巢”老年群体存钱养老的旧观念，提升“空巢”老年群体的消费信心，增强“空巢”老年群体对社区养老服务的购买力，使社区居家养老模式获得稳定的消费市场，进而鼓励社会资本进入社区居家养老服务领域，形成完整的社区居家养老服务供给链条，真正地形成连锁经营和规模经营，促进社区居家养老模式快速发展。

(四)完善法律法规体系确保运行

完善的法律体系是确保市场健康稳定发展的前提，目前中国住房反向抵押贷款市场处于起步阶段，各项法律法规还不健全。为促进中国反向抵押贷款市场的健康发展，需要制定和完善部分法律来构建一个完善的法律体系。首先，可以尝试颁布《遗产税法》，中国房屋代际转移现象明显的一个重要原因在于房屋代际转移不需要过多的房屋附加经济成本，这也是中国老年群体不愿选择反向抵押贷款的重要原因，《遗产税法》的颁布对于改变中国老年人固有观念具有深远的意义。其次，应颁布《房地产评估管理条例》，借贷双方对房屋的资产评估是反向抵押贷款实施的重要环节，目前所能参照的法律仅为《中华人民共和国城市房地产管理法》，而其已不能满足新型地产金融产品对于资产评估的要求，颁布《房地产评估管理条例》对于规范反向抵押贷款市场、处理借贷双方纠纷具有不可替代的作用。最后，制定颁布《反向抵押贷款法》要以立法的形式明确政府对于反向抵押贷款的政策及住房反向抵押贷款实施的目标及方法，以求将“以房养老”模式引入法治化轨道。住房反向抵押贷款法治化的发展也有助于农村社会养老模式的发展，农村土地制度属集体所有制，农村土地上的个人房屋不具备抵押条件，开展农村住房反向抵押贷款的关键是进行房屋所在土地的抵押，发挥农村大量集体土地的社会保障作用，是农村集体组织成员养老保障水平提升的物质基础，而进行农村土地养老的关键是进行土地抵押，在农村设立以农村集体经济组织为抵押人，以农村集体土地使用权为抵押物的房产养老制度，农村住房反向抵押贷款法律的制定，有利于规范农村借贷双方的行为，减少矛盾冲突的可能性。因此，以法律的形式具体明确农村住房反向抵押贷款的流程与规定是农村社会互助养老模式长久发展的保障。

注释：
① 参见：Andrew Caplin所写的Inertia in the US Housing Finance Market: Cases and Causes，joint AEA/AREUEA session，New Orleans，2000年。
② 房利美(Fannie Mae)，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，是最大的“美国政府赞助企业”，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金的专门机构。2008年9月发生次贷危机以来由美国联邦住房金融局接管，从纽约证交所退市，详见http://baike.baidu.com/view/1088444.html。
③ 零点现金账户反向抵押贷款产品是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。详见Financial Freedom Senior Funding Corporation，Financial Freedom Cash Accoun，网址为http://digilander.libero.it/ofinance/financial_freedom.html。
④ 参见：Mitchell O S和 Piggott J所写的Housing Equity and Senior Security， joint ESRI International Conference，Tokyo，2003年。
⑤ 2003年3月，时任中房集团总裁的孟晓苏呈递给时任中华人民共和国总理温家宝的一份关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议稿得到批示。同年8月，保监会向国务院呈上《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，详见吴凡所写的《“以房养老”市场蛋糕有多大？》，载2013年9月17日的《深圳商报》第3版。